关于成立小区物业公司的可行性研究报告

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关于成立宿舍小区物业公司的可行性报告

一、自己新设立物业公司管理“公司宿舍区”住宅小区的可行性分析：

（一）、设立的必要性：

1、成缆要走出困境唯一的渠道就是开源和节流。以开源为主，节

流为辅，两者结合才能取胜。设立物业管理公司符合公司主辅

分离的战略原则，减少补贴支出。解决部分人员分流安置问题，减少人工成本。同时公司化经营能增加利润收益。此项目投资

少，见效快。与其让别人挣钱，不如公司挣钱。另外不论利多

利少，至少可以发出一个信号：只要让全体员工看到通过“调

整资源配置”后开始进钱了、有利了，不再亏损了，可以看到

未来的美好，对树立信心有说服力。

2、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；

3、业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，

希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干

净些；

4、物业管理作为公司房产开发的下游衔接产业，主要为公司房

产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为公司房产

开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；

5、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的

事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。（二）、设立的问题：

根据本人所了解和一些物业公司的实际运做情况，物业管理存在以下实际问题：

1、公司物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需

求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因是考虑到，习惯了公司补贴，现在自住房不需要每月交物业管理费，再加上职工收入偏低，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得；

2、新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业

主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理得不好，将把整个小区的形象搞砸；

3、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又

不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司管理经营不善的最终基本都是赔本的生意（有有偿增值服务开发的例外）；

鉴于以上方面的原因，若成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议（来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结），为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。成立物业公司符合公司主辅分离原则，物业公司自负盈亏经营不仅可以节约公司每年几十万元的补贴，至少转移解决了29人的就业的人工成本问题，而且可以给公司贡献一定的纯利润。成立初期也愿意或打算不赚钱，甚至亏点钱也问题不大，那么我个人还是建议新成立物业公司管理“公司宿舍区”项目。在该项目运行平稳后，逐步承接全公司物业运营开发，达到使公司物业保值、增值目的。

二、拟设立物业公司的基本资料：

名称：成都嘉旺物业管理有限公司（拟定）

注册资金：工商规定的最低限额

资金来源：自筹或股份

地址：成都市神仙树北路11号（普天电缆职工宿舍）

法定代表人：

三、新设立物业管理企业所需申报材料：

1、申请报告一份

2、工商营业执照正、副本（复印件）

3、企业章程

4、验资证明

5、企业法人代表身份证明

6、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理技术人员的职称证书和劳动合同

7、申请物业管理资质的相关资料

四、新设立物业管理企业经营范围：

1、物业管理服务

2、各类有偿便民服务

五、“公司职工宿舍”物业管理接管初步计划

根据“公司职工宿舍”的开发实施情况和当前物业管理市场的初步摸查，特对该小区拟订物业管理接管初步计划：

六、成都嘉旺物业管理费支出测算（91.366万元）

自己设立物业管理公司，部门设置与人员匹配：五部一室，29人。

经理室：经理1人、副经理1人

客户服务部：2人，客户接待1人，资料档案1人

财务管理部：2人，会计、出纳各1人

安全管理部：13人（二个出入口，各1人，分早、中、晚3班，2人巡逻兼班长，1人轮休）

工程管理部：3人（水、电、维修各1人）或为节省开支不设置人员，有维修，外请，按工付酬

绿化保洁部：7人，1人3栋室内室外，道路、广场

七、成都嘉旺物业管理费收入测算（112.2万元）

一、预计小区总建筑面积：商业：500 M2 左右

住宅：90000M2左右

合计：90500M2

物业管理总成本为：91.366万元/年÷12÷9.05万=0.84元/ M2·月若要保留至少15.2%的年利润（净利润10%，税金5.2%），则应该有105.25万元/年的物业管理费收入，则每平方米物业管理费应该收：105.25万元÷90500M2÷12月=0.969元/月

即，整个小区每年物业管理成本为91.366万元，折合每平方米成本为：0.84元/平方米

若除交纳物业管理费收入的5.2%税外，想保持10%的利润，至少应

该收0.969元/ M2·月的物业管理费

二、根据实际承受能力，每平方收0.6元可行。每平米需补差0.369

元。即0.369X90500=33394.5元/月。

三、物业费收入90500X0.6=54300元/月，年收入65.16万元/年

四、其他收入：1—3项为39200元/月，年收入47.04万元/年，可以冲抵补差款。

1、停车卫生费60元/月，预计120X60=7200元/月

2、广告费预计2000元/月

3、铺面出租60元/平/月，预计60X500=30000元/月

4、有偿便民服务（另算）

5、闲置房产商业开发（另算）

6、闲置住房出租（另算）

八、成都嘉旺物业管理公司收益和回报测算

（一）、公司年收益测算

1、公司投资总成本：100万元

其中开办前直接成本（流动资金投入）：50万元

2、公司首年经营税后利润：112.2-112.2X5.2℅-91.366=14.9996

万元

3、10%的物管佣金额为：14.9996×10%=1.49996万元

(二)、投资回报期：100万元÷14.9996万元=6.66年（若算间接

收益可当年收回成本）注：不含有偿便民服务收益和闲置房产商业开发及出租收益