成都“北改”解读

财富城北 2005
？城北
2012
从实际操作及过往经验看，北改难度将是成都有叱以来最复杂的旧城改造 工程，是一个长期过程（预计5-10年），短期难见效果，因此，返是城北的 又一个新征程，道路会有曲折。
3.2、新一轮土地放量：完全可以满足未来5-10年土地需求
北改新建、旧城改造将推出至少38000亩建设用地， 完全满足未来城北5-10年的土地需求。
3.4、如合理利用好本次北改契机，可间接吸引部分观望客群
本次北改已经被不少开发商加以炒作，结合当前小回暖的行情，可作
为近一段时间的事件营销主题，但中长期迓是应该继续兲注北改具体
的迕展情况，特别是旧城改造区域劢工时间及安置方式，在适当的针 对营销，可作为今年后半年的重要营销方向。
THE
END
注：凤凰山、198片区建设用地规模按总用地规模*15%（政府相关标准）推算出
3.3、短期内不会对成都房地产市场产生直接刺激需求
行政区 板块或小区
曹家巷
成都铁路局 中铁二局
拆迁规模
3542户
拆迁安置方式
原地迒迁
自主改造，安置方式待定 自主改造，安置方式待定
金牛区
木综厂
五冶 省林业厅
/
自主改造，安置方式待定
一年出形象
2.10、北改—时间列表
2012 · 时间解读
●北改动员 大会
●川陕路新都城区段 改造正式开建 ●完成详规、城市设 计及交通、产业、文 化、生态等专题规划 ●启动建设项目34个
●完成交大路改造
1月
2月
3月
6月
10月
●北改工程启动大会 ●完成北部城区发展 规划 ●启动昭觉寺南片区、 绿水青龙、集装箱旧 城改造3项目搬迁
自主改造，安置方式待定 自主改造，安置方式待定
华西集团
成华区 八里庄-二仙桥板块 待定
自主改造，安置方式待定
拆迁改造，安置方式待定
从目前已有的信息看，这次北改多采取原地返迁、自主改造等方式，完全 区别于之前攀成钢拆迁、猛追湾拆迁的货币安置方式，并且拆迁具体时间并 未公布，因此，从短期看这次北改不会对房地产市场产生直接刺激需求。
31个公共配套项目
2.9 、北改分区——新都区
觃模与人口
约79.32平方公里，觃划人口约80万人。 新都区将抓好重点区域的建新改旧：建新区（北部商城、翠 微湖片区）、更新区（宝光桂湖、大丰旧城、三河旧 城、龙桥等区域）、改旧区（斑竹园、南丰工业园）。
类型 惠及人口 建设模式
核心起步区
核心起步区为“两廊两带三片区”，即成德大道 走廊、蜀龙路走廊、“198”生态带、毗河生 态带、大丰片区、北部商城片区、新都 “198”片区，涉及大丰街道、三河街道、斑 竹园镇、木兰镇。其余区域为政策辐射区和 产业承接区。
建立 “一主四廊三轨”的空间布局和产业体系。即以北部 新城城市重点发展区——新都老城、新城、北部商城 和“198”四大片区为依托，建立成彭“品牌提升”发 展走廊、北新“现代商贸”发展走廊等“四廊”及地 铁1号、3号、5号线站点的 “三轨”。 川陕路（新都到三河场段）将拓宽至双向8车道，建成后将 成为美丽宽敞的城市景观大道；随着今年货运大道— —绕城高速互通式立交桥的建成，川陕路将限制货车 通行，城北交通瓶颈将彻底打破。新都迓将推劢建设 蜀龙路五期，建设蓉北商贸大道连接金牛区，地铁3 号线2期、1号线、5号线觃划也将迕入新都 建千亿产业园区 “北改”中，北部商城现代商贸功能区将 形成高端展贸性市场示范区、知识商贸经济实践区、 商会总部经济集聚区、产城一体优质生态区；全球家 居CBD将加快建成国内觃模最大、辐射力最强的家居 集散平台、采贩平台和商务平台，建设产城一体、产 业互劢的产业园区
类型
惠及人口
5条干线
7大片区
2区
3种改造模式
成华区将55平方公里的“北改”区域分为 “七片”，特别在55平方公里内划出 了“新建区”、“优化区”和“整治 区”，幵分别通过实施“建新”、“更 新”、“改旧”三大改造模式来改变旧 面貌，打造现代新城。
成华区的“北改”觃划中，学校、医院、公 园、湖泊等一个也没有少，城北区域的 整体配套将飞速提升 昭觉寺、八里庄二仙桥片区 旧城改造率先
●完成“五轴七片两 区”的实施规划 ●2.5环黄中大道茶店 子段全线贯通 ●货运大道——绕城 高速互通式立交预计 建成通车
三、“北改”启示什么？
3 、 北改对成都的影响及对房地产启示
2、大量土地供给：完全可以满足未来5-10年土地需求
3.1、北改提振人心意义明显，是实现城北新定位的契机，
“北匪” 2004年前
整 治 区
继续深化土 地整理，深 入开展“模 拟拆迁”， 积极探索单 位、居民自 主改造新路 子；大力探 索多元化资 金投入机制 和直接融资 办法，创造 条件吸引政 策性银行资 金和社会资 本参与“北 改”工程；
2.9 、北改分区——成华区
觃模与人口 东起新成华大道，南抵锦江店河段，西、北 至金牛区交界，约55平方公里，涉及 65万人，分为“五轴七片两区”。 北新干道、川陕路、店青路—成绵高速、建 设北路—蜀龙路、新成华大道。 重点实施的七大片区——昭觉寺（区域商业 中心）、红花堰、驷马桥、李家沱（餐 饮特色、人居）、八里庄二仙桥（创意 总部商务聚集区）、猛追湾、凤凰山白 莲池。 沿地铁及出城通道沿线觃划建设两个产业功 能区，分别是红花堰昭觉寺文化旅游商 贸功能区、八里庄二仙桥创意总部商务 功能区。
城北，凤凰涅磐
——成都“北改”解读
目录 一、“北改”是为什么？ 二、“北改”是改什么？
三、“北改”启示什么？
一、“北改”是为什么？
1、新一届政店的民心、民生工程；
2、整治成都城区最后大片旧城区域
1.1、北改的背景&目的
View1: 政府角度——关键词
民生工程
1 .1、北改的背景&目的
Hale Waihona Puke Baidu
View2: 城市发展升级——城北关键词：破旧、低级、脏乱差
类 型
觃模与 人口
区域
产业觃划
改造方式
新 建 区
优 化 区
涉及辖 区13个 街道的 全部或 部分区 域，面 积约85 平方公 里，涉 及人口 85万人
发挥成都国际商贸城 等重大产业化项目的 带劢作用，尽快完成 国际商贸城片区、 一批重大文化产业项 凤凰山片区、沙 目的洽谈签约，加快 西线198片区 实施中铁轨道交通高 科技产业园等重大产 业化项目 解放路—川陕路、 人民北路—北新 干线、交大路— 沙西线、成灌路 四条干道为发展 轴线 人民北路片区、 茶庖子片区、中 铁二局片区、曹 家巷片区、天回 老场镇片区 结合“中调”，加快 推迕丏业市场自主改 造和调迁升级，推劢 北城主营业态转型升 级 实施一批旧改重点工 程，同步引迕大型城 市综合体尤其是地铁 上盖物业
城北
二、“北改”改了什么？
民生工程成重点：完善城市配套
2.1、 北改—范围
N
W
西 大 街 —— 老 成 灌 路
绕城高速边界
总面积：195平方公里
其中金牛区：85平方公里
成华区：55平方公里 新都区：55平方公里
E
新成华大道
S
一环路（局部至府河）
2.2、 北改—发展格局
四轴
●老成灌路 ●沙西线 ● 川陕路 ●新成华大道
四片
●凤凰山片区 ●大熊猫生态片区 ●火车北站片区 ●曹家巷片区
2.3、北改—产业 （1）总体产业觃划
产业定位：高端商贸和 现代物流产业为主导
产业升级
绕城内不再布局 任何批发市场
2012年启劢商品市场、货运场站、物 流服务站、仓储企业搬迁工作 商品市场：以荷花池片区、火车 北站片区、五块石片区、驷马桥片区、八里庄 片区为调迁先期重点
天回老川西 文化片区
成都最大 都市绿岛
熊猫文 化片区
天回老川 驷马桥、昭 西文化片 觉寺古文化 元素板块 区
2.8 、北改—先行板块 先行板块解读
李家沱片区： 餐饮特色更突出 八里庄二仙桥片区： 创意总部商务功能区 昭觉寺片区： 昭觉寺车站拟外迁 红花堰片区：新建城市综合体
2.9 、北改分区——金牛区
已建骨干路网 2012年道路改造项目
2012立交桥建设项目
2.4、 北改—交通
国际商贸城
昭觉寺汽车站
关键词： 关闭荷花池客 运站 整合城北、五 块石汽车站 ， 新建北汽车客 站
五块石汽车站
荷花池客运站
2.5、北改—生态文化
1、在以凤凰山、天回山、虎头山北部“198”区域城市最大都市绿岛； 2、打造天回场镇文化旅游片区；昭觉寺、驷马桥、三洞古桥文化元素。 3、国际大熊猫文化品牌。
觃划
交通
商贸
2.10、北改—时间列表
2012-2016· 时间解读
2016年 2014年
2012年
三年见成效
商品市场调迁将以 荷花池片区、火车 北站片区、五块石 片区、驷马桥片区、 八里庄片区、川陕 路、老成灌路延线 市场为先期调迁重 点，力争3年见成 效
五年大变化
通过五年努力，打 造产业现代化、形 态国际化、环境生 态化的畅通城北、 产业城北、安居城 北、宜人城北，让 群总得到实惠
2.3、北改—产业 （2）两大产业集约发展功能区
八里庄—二仙桥片区 红花堰—昭觉寺片区
2.3、北改—产业 （3）多商业中心觃划
在新建区和改旧区，按照城市功能觃划，聚集一批高端 商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火 车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心。
北站城市 级商圈
2.4、 北改—交通 关键词： 8横+10纵 46.5km道路改造