商业地产的概念

商业地产的概念：

商业地产就指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的，为生产方和消费者提供交易平台而进行商业活活动的载体。

商业地产的真正含义：

1、追求长期稳定的现金流

2、以零售业癿租金收入为目的长期房地产投资

商业地产的利润构成

开发商通过运作顷盛赚取开发投资利润－土地增值

开发商销售商铺赚取销售利润－物业增值

所有者出租商铺赚取租赁利润－租金增值

商业物业管理者赚取管理利润－经营增值

住宅地产和商业地产两类开发模式的区别

住宅地产：快速销售盈利再投资模式

商业地产：长期持有物业模式

决定商业地产价值的六大因素

地理位置、交通条件、区域经济状况、商业市场容量、商业建筑形态、

定位与业态业种组合

商业地产的核心要点

1. 有稳定租金收入

2. 长期持有

3. 是商业不动产

商业性质：

1. 市级商业（超区域商业）

2. 地区级商业（区域商业）

3. 社区商业

4、近邻型商业

5．新区商业

城市综合体是什么？

酒店写字楼商业、展览中心、住宅（酒店式公寓）、停车场（公园）

商业地产开发的几个重要环节：

盈利模式、项目定位、商业招商、运营管理

商业地产的本质：

金融

购物中心业态分布的黄金比例：

购物、餐饮、娱乐各为52：18：30

商业中心是吃出来的，不是买出来的

购物、餐饮、娱乐达到1∶1∶1的比例

主力店、次主力店、专卖店：

消费行为分析：

目的性消费（选择性）、随机性消费（顺路性）、聚心性消费

商圈

- 核心商圈（主商圈范围）

核心商圈对整个商业项目来说至关重要，它对所在地域的顾客能吸引其55%-70%的比例到本商业项目购物，是离本商业项目最近、顾客密度最高的区域。按照一般大型购物中心之商圈之划分原则，以及参照北京市实际地理环境及行政区域划分，本项目之主商圈应为车程5-10分钟/半径2-3公里内所涵括之范围。由于本项目地处CBD内，本行预测本项目的商圈应为CBD及泛CBD 区域（建国门外地区、第一使馆区等）（见图4-1）。

本行预测核心商业圈大部分居民及在此商圈工作的人士均会经常到访本商业项目，所作消费将占去他们的零售支出的大部分。同时，本行亦注意到，CBD区域不仅是北京未来市政发展的重点，且区域内人口教育文化水平高、属于北京市中高档次消费区。

- 次级商圈（第二商圈）

次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，商业项目辐射力较弱，偶然消费的概率较大。本项目次级商圈为车程10-20分钟/半径约为3-6公里内所涵括之范围，此商圈人口将占顾客总数15%-25%。本行预测第二商圈包括朝阳区及东城区的部分地区，涵盖了朝阳公园高级住宅区、第三使馆区等）

由于本项目距离交通主干道——长安街东延长线及朝阳北路近距离，连接了东二环、三环、四环等主要城市道路，拥有较完善的交通网络。本行预期第二商圈大部分居民均会定期到访本商业项目。

- 边缘商圈（第三商圈）

边缘商圈包括了所有其他区域的顾客，最为分散，大都为偶然性、机遇性消费的顾客。主要是其间有可能有其他商业设施对客源形成势街的“截留”，只有重叠顾客（不超过5%）偶尔前来购物。边缘商圈的半径为6公里以上，车程在30分钟至60分钟内。本项目的边缘商圈基本上涵盖了北京市其它行政区。

通常来讲，一级商圈靠有针对性的商品品种、业种业态的合理分布，才能牢牢的吸引顾客，二级商圈靠服务，而边缘商圈靠经营特色吸引消费者。因此，就本项目所处的区域位置和自身条件而言，其关键在于必须大大增强其自身独有的吸引力——依靠天幕的影响力，建立起独有的特色及引进特有的零售商，这样，不但能够聚集人潮且有可能扩大商圈范围。

- 异地商圈

此商圈是指吸引另外的城市的顾客光顾和购物。天幕的营造可以使得本项目作为参观景点吸引更多外地游客。