新浪乐居专访北科建总经理郭莹辉：科技地产的思考、模式与责任

新浪乐居专访北科建总经理郭莹辉：科技地产的思考、模式与

责任

图为北京科技园建设(集团)股份有限公司总经理郭莹辉先生

图为访谈现场

访谈主题：郭莹辉：科技地产的思考、模式与责任

时间：2011年9月20日 15：00

地点：新浪直播间

嘉宾：北京科技园建设(集团)股份有限公司总经理郭莹辉先生

北京科技园建设(集团)股份有限公司白廷全先生主持人：新浪乐居北京主编务名扬

以下为本次访谈实录

主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！我是新浪乐居北京主编务名扬，欢迎大家观看我们的嘉宾访谈！

这次，我们请到的主角是来自于北京科技园建设(集团)股份有限公司的总经理郭莹辉先生以及副总经理白廷全先生。欢迎两位来到我们的聊天室。

北科建在媒体来看是比较神秘的企业，我们在一些的报道中也看到北科建的消息。我们的企业是很有实力的企业。我简单介绍一下，北科建集团是一家以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展，按照现代企业制度组建的大型国有企业集团，拥有11家分、子公司。截至2011年5月底，集团总资产为156亿，连续五年被评为中国房地产百强企业。

经过我刚才的介绍，可以看到我们集团真的是非常有实力的一家企业。为什么大家对我们集团了解得比较少呢？我想很多新浪乐居的网友还希望对这家企业有更深入的了解。请郭总对我们的企业进行更详细的介绍。

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郭莹辉：感谢新浪网提供给我们和大家一块儿交流一下的机会。刚才，正如您讲到的，我们这个企业确实有着辉煌的历史。北科建成立之初，主要目的是开发建设中关村的科技园区，是北京市1999年为了承接国家科技产业发展，专门建立的一个平台化企业，是政府的一个平台公司。从1999年到目前为止，我们开发了中关村核心区，也是我们现在所在的位置，占地51万平米，地上建筑面积100万平米，地下有70万平米，总共170万平米。这是北京在科技产业聚集里面发挥最重要作用的一个载体。另外，我们还承建了中关村软件园、中关村生命科学园。这两个园区是北京乃至中国在世界进行科技交流和科技创新的重要平台。这两个园区在软件、生物医药领域，大家都耳熟能详。

这(三个项目)是十多年来北科建围绕着中关村的科技创新和科技服务做的重要贡献。当然，在北京科技创新的活动中，历经20多年，北科建只是其中的一支力量，还有各区县的园区开发企业。北京已经形成了非常良好的创业、投资和发展的产业聚集环境。从政府提供的服务到企业的聚集，乃至人才、技术、各种要素的成熟和聚拢，应该说北京中关村的科技产业在中国各城市群里面是拔得头筹的。

主持人：在世界上也很有名。

郭莹辉：早期是上海的漕河泾、北京的中关村。到今天北京的中关村在中国和世界很有知名度。我们自己经常说，中关村不仅仅是中国的中关村，也是世界的中关村。这话不为过吧？

主持人：对，这里是很多年轻创业者的梦想之地。

郭莹辉：随着北科建集团在这十几年发展过程中的积淀和创新，在2008年到2009年期间，企业发生了重要的市场化转型。期间，我们一直在思考，北

科建作为园区开发企业，在金融危机以来，随着国家自主创新战略的实施和战略性新兴产业发展，在这些大的国家战略之下，北科建还能为国家自主创新体系建设和战略性新兴产业的发展作出什么样的贡献？我们长期以来是围绕科技产业来作为主营业务的，国家大的战略方针以及产业政策已经有一些转型和新的改变，我们作为企业如何围绕国家核心战略进行运作？所以我们一直在思考北科建未来应该走什么样的路。

集团的股东、董事和经营层用了一年的时间在破这个题。从去年到今年基本上明确了，就是北科建要走科技地产之路。

主持人：用一年的时间我们想明白了，要走科技地产之路？

郭莹辉：是的。北科建长期以来主要从事园区开发，当然也有一些住宅开发。大家都比较熟悉的像领秀系列的住宅项目，领秀硅谷、领秀新硅谷，是我们北科建为园区配套的住宅项目；领秀慧谷是为八达岭和北清路之间的产业聚集区配套的地产项目。我们主流做科技地产，但同时也做住宅项目。在复合型的业务之下，迎合国家发展的大环境。

这一年来，科技地产基本上提出了完整的思路，我们内部叫“事业理论体系”，我们把科技地产当成一个事业来做。既然是事业，就有理论模型，就有商业模式，还有一些具体的产品系列，乃至一些发展的外围的资源、整合的措施，也就是怎么把事业理论从构想变成现实。北科建从1999年到现在12年的时间，前10年左右是完成政府的中关村产业聚集区的建设任务，后面我们就围绕着企业的市场化转型和发展来研究未来的发展方向。这个周期用了一年，应该说也聚集了行业的经验和智慧。

科技地产领头羊畅谈科技地产发展

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图为嘉宾与主持人合影

图为访谈现场

主持人：郭总，我刚才特别注意到您提到了科技地产，把它作为集团的事业来做。但科技地产这四个字，我们在具像上很难有很形象的理解，我们听说过工业地产，也有人在提产业地产，我们提的科技地产跟这些工业地产、产业地产之间有什么样的区别吗？您可以给我们更细致的阐述吗？比如说运营特点之类的？

郭莹辉：好的。我们的战略的核心是以科技地产为特色，住宅地产和商业地产战略协同。在这样的集团业务定位之下，意味着北科建做的是复合型地产。这种复合地产当然有主有次，主要是围绕科技地产，同时兼顾着商业地产和住宅地产。

科技地产这个细分行业，我们算是较早的比较系统地提出来的。大家都知道，在房地产行业里，所谓的行业细分市场的划分有一些基本的依据。这个依据主要是两个标志：第一是土地性质，第二是面对的客户群。房地产行业的土地性质包括住宅用地、工业用地、教育科研用地等等。从客户群来说，住宅是一般老百姓住的，商业是用来办公和进行商业贸易的，工业地产是面向加工、制造、物流等工业生产过程中的企业为客户群的。

我们提出来的科技地产业务也继承了这种划分方式，是比较系统的。科技地产有狭义和广义之分。狭义理解就是在建筑过程中，通过工艺材料、做法等提升建筑的品质以及人在建筑里的舒适性，提升工作和生活的品质。我们理解，这称为地产科技更为恰当。

我们提出来的科技地产相对来说是广义的，是从土地用途和客户群两个维度来划分的。北科建的科技地产是针对科技园区的开发与运营的一个较为完整的理论体。我们认为，科技地产作为工业地产的高阶阶段，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，实现政府、客户、开发商利益诉求均衡的一种科技园区开发模式。

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