绿地宝山顾村商业中心规划设计方案汇报
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绿地 宝山顾村
商业中心规划设计方案汇报
1. 前期研究篇 2. 难点分析篇 3. 对策篇-方案解读
目录
a. 项目概况 b. 商业公共空间价值研究
前期研究篇
1 前期研究篇
宝山顾村绿地商业中心基地紧邻沪太路， 沪太路是连接上海与江苏的一条重要的公路； 同时在基地北侧是连接嘉定和宝山的宝安公 路；地块南面的A20外环线距基地约0.6KM；
广场 二层平台连接处
商业公共空间价值研究－如何克服水平递减
一层平面
二层平面
2009.09
1 前期研究篇
4. 如何让楼上的铺子也好卖？
PLAN A ——控制商业单体规模 控制商业单体规模就是将垂直递减效应消化 在店铺内部，一个店铺跨越几个层面，入口 设在可达性最强的底层。 控制商业规模带来的负面效果就是整体商业 群形体受限，每个店铺的面积也偏大，难以 大范围推广。
2009.09
对策篇 -- 方案解读
a. 最有效的消化长度及利用好长度的方法； b. 有效利用大进深商业空间的研究； c.规避风险，将商业利益最大化的策略; d. 对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计
3 对策篇--方案解读
1 前期研究篇
基本概况
本案北临保安公路（45M），西临沪太路（60M）， 基地中间从北到南有两条东西向道路穿过，分别为 规划道路（16M）和顾北路（24M），地块东侧紧 邻水系；
A-1，A-2，A-4地块
用地面积： 12.6公顷 容积率： 1.1（1.3） 建筑密度： 48％ 机动停车位：1500辆
2009.09
1 前期研究篇
3. 如何让所有的铺子都好卖？
PLAN A ——创造单一的强迫性流线 单一的强迫性流线让人没有选择地逛遍每一 件铺子门前，保证了客群的稳定，但降低了 购物的乐趣和空间的丰富性。 成功案例——西郊百联
PLAN B ——创造无主次分别的漫游式空间
无主次的商业空间提供了充满趣味的购物 空间和较长的商业展示面（所有的面）； 形体规模较小时，其空间尺度近人，铺子 具均好性。 成功案例——新天地
2 难点分析篇
a. 如何最有效的消化长度及如何利用好长度？
南京路
本案大概是上海最长的一条商业街！
本案
沪
沿沪太路长约1.5KM；
太
淮海路
南京路 从外滩到南北高架约1.5KM；
淮海路 从南北高架到襄阳路约1.5KM；
项目概况-规划条件分析
b.如何有效利用大进深商业空间？
约110M
本基地进深较大；
进深最大处约为110M左右， 提升基地内部商业价值，增 加人气，是本案设计又一难 点。
失败案例——大宁商业中心
商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减
2009.09
1 前期研究篇
商业公共空间价值研究－结论
小体量商业集群的价值体现 设计原则
1. 创造无主次的漫游式商业空间，不限于单一的广场空间 2. 组织易达性强的二层以上水平流线，不限于小体量独栋建筑
2009.09
难点分析篇
a.如何最有效的消化长度及如何利用好长度？ b.如何有效利用大进深商业空间？ c.如何规避风险，将商业利益最大化？ d. 如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？
同时在基地东侧与南侧周围有大量的居 住区，在基地西侧约2.2KM处为高档居住区 --保利叶上海；
综上： 基地周围交通便捷， 并有充足的商业人流来源。
项目概况-人流来源分析
江苏人流来源方向
嘉定人流来源方向
宝山人流来源方向
宝安公路
顾村动迁基地
居住区 上海人流来源方向
保利叶上海
A20外环线
沪 太 路
2009.09
成功案例——新天地 失败案例——大宁商业广场
商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减
2009.09
1 前期研究篇
4. 如何让楼上的铺子也好卖？
PLAN B ——组织易达的二楼以上水平交通 组织易达的二楼以上水平交通就是以增加上楼扶 梯、上层连接天桥等手段促使人们到达并在楼上多 逛一会。 这个策略实施性较强，但是每一个增加的交通联系 所能带来的效应，与它产生的新负担，两者的平衡 点在哪里，这不是在设计初期就能预测到的。
主要流线
商业公共空间价值研究－ຫໍສະໝຸດ 何克服水平递减2009.09
1 前期研究篇
3. 如何让所有的铺子都好卖？
PLAN C ——创造广场空间
广场型商业的底层商铺可达性强，视线通透，还能以 临时活动庆典等吸引人气。 但是广场空间尺度大，上层商业难以连通，造成二楼 以上商业价值锐减；如果以独栋的方式经营，二层以 上商业将受制于底层业态。 另外，广场商业容易在使用初期、人气不足的情况下 气氛萧条，显得尺度过大。 案例分析——大拇指广场 弘基广场
主空间 次空间
2009.09
1 前期研究篇
2. 金铺子的奥秘是什么？
商业价值的垂直递减原则 案例分析——太多
商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则
三层 二层 地面层
商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减，就是商 业价值的垂直递减。
因此，位于一层的铺子价值高；位于楼上和地下的商铺价值减低。
A-3 用地面积： 1.45公顷 容积率： 1.1
项目概况-规划条件分析
宝
安
公
一期（待建） 路 沪
N
A-1
立交桥 起坡点
规划道 路
太
A-2
总长约1.5KM
A-3 顾
北路
路
A-4
A-5
2009.09
1 前期研究篇
1. 最好卖 最好租的铺子一般在什么位置？
沿街道两侧
商业公共空间价值研究－最有效的商业公共空间
总长约1.5KM
路
本案
c.如何规避风险，将商业利益最大化？
本案建筑面积约为114155 平方米。
如何销售商铺、如何盘活整个商业 区、如何分配销售及持有的比例， 以达到利益最大化？
d. 如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？
地块沿城市主要道路展示面较大； 并且本基地容积率较低，建筑密度 较大，平均层数为两层；
在广场周围
2009.09
1 前期研究篇
2. 金铺子的奥秘是什么？
次空间 主空间
商业价值的水平递减原则 失败案例——恒隆广场
商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则
较大规模的商业空间难免要形成主空间与次空间，而从主空间到 次空间的人气急剧下降，就是商业价值的水平递减。 因此，位于主空间的铺子价值高、生意好；位于次空间的铺子相 对冷清。 恒隆广场一层平面有明显的商业主次流线，产生了明显的光顾频 率差距。
商业中心规划设计方案汇报
1. 前期研究篇 2. 难点分析篇 3. 对策篇-方案解读
目录
a. 项目概况 b. 商业公共空间价值研究
前期研究篇
1 前期研究篇
宝山顾村绿地商业中心基地紧邻沪太路， 沪太路是连接上海与江苏的一条重要的公路； 同时在基地北侧是连接嘉定和宝山的宝安公 路；地块南面的A20外环线距基地约0.6KM；
广场 二层平台连接处
商业公共空间价值研究－如何克服水平递减
一层平面
二层平面
2009.09
1 前期研究篇
4. 如何让楼上的铺子也好卖？
PLAN A ——控制商业单体规模 控制商业单体规模就是将垂直递减效应消化 在店铺内部，一个店铺跨越几个层面，入口 设在可达性最强的底层。 控制商业规模带来的负面效果就是整体商业 群形体受限，每个店铺的面积也偏大，难以 大范围推广。
2009.09
对策篇 -- 方案解读
a. 最有效的消化长度及利用好长度的方法； b. 有效利用大进深商业空间的研究； c.规避风险，将商业利益最大化的策略; d. 对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计
3 对策篇--方案解读
1 前期研究篇
基本概况
本案北临保安公路（45M），西临沪太路（60M）， 基地中间从北到南有两条东西向道路穿过，分别为 规划道路（16M）和顾北路（24M），地块东侧紧 邻水系；
A-1，A-2，A-4地块
用地面积： 12.6公顷 容积率： 1.1（1.3） 建筑密度： 48％ 机动停车位：1500辆
2009.09
1 前期研究篇
3. 如何让所有的铺子都好卖？
PLAN A ——创造单一的强迫性流线 单一的强迫性流线让人没有选择地逛遍每一 件铺子门前，保证了客群的稳定，但降低了 购物的乐趣和空间的丰富性。 成功案例——西郊百联
PLAN B ——创造无主次分别的漫游式空间
无主次的商业空间提供了充满趣味的购物 空间和较长的商业展示面（所有的面）； 形体规模较小时，其空间尺度近人，铺子 具均好性。 成功案例——新天地
2 难点分析篇
a. 如何最有效的消化长度及如何利用好长度？
南京路
本案大概是上海最长的一条商业街！
本案
沪
沿沪太路长约1.5KM；
太
淮海路
南京路 从外滩到南北高架约1.5KM；
淮海路 从南北高架到襄阳路约1.5KM；
项目概况-规划条件分析
b.如何有效利用大进深商业空间？
约110M
本基地进深较大；
进深最大处约为110M左右， 提升基地内部商业价值，增 加人气，是本案设计又一难 点。
失败案例——大宁商业中心
商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减
2009.09
1 前期研究篇
商业公共空间价值研究－结论
小体量商业集群的价值体现 设计原则
1. 创造无主次的漫游式商业空间，不限于单一的广场空间 2. 组织易达性强的二层以上水平流线，不限于小体量独栋建筑
2009.09
难点分析篇
a.如何最有效的消化长度及如何利用好长度？ b.如何有效利用大进深商业空间？ c.如何规避风险，将商业利益最大化？ d. 如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？
同时在基地东侧与南侧周围有大量的居 住区，在基地西侧约2.2KM处为高档居住区 --保利叶上海；
综上： 基地周围交通便捷， 并有充足的商业人流来源。
项目概况-人流来源分析
江苏人流来源方向
嘉定人流来源方向
宝山人流来源方向
宝安公路
顾村动迁基地
居住区 上海人流来源方向
保利叶上海
A20外环线
沪 太 路
2009.09
成功案例——新天地 失败案例——大宁商业广场
商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减
2009.09
1 前期研究篇
4. 如何让楼上的铺子也好卖？
PLAN B ——组织易达的二楼以上水平交通 组织易达的二楼以上水平交通就是以增加上楼扶 梯、上层连接天桥等手段促使人们到达并在楼上多 逛一会。 这个策略实施性较强，但是每一个增加的交通联系 所能带来的效应，与它产生的新负担，两者的平衡 点在哪里，这不是在设计初期就能预测到的。
主要流线
商业公共空间价值研究－ຫໍສະໝຸດ 何克服水平递减2009.09
1 前期研究篇
3. 如何让所有的铺子都好卖？
PLAN C ——创造广场空间
广场型商业的底层商铺可达性强，视线通透，还能以 临时活动庆典等吸引人气。 但是广场空间尺度大，上层商业难以连通，造成二楼 以上商业价值锐减；如果以独栋的方式经营，二层以 上商业将受制于底层业态。 另外，广场商业容易在使用初期、人气不足的情况下 气氛萧条，显得尺度过大。 案例分析——大拇指广场 弘基广场
主空间 次空间
2009.09
1 前期研究篇
2. 金铺子的奥秘是什么？
商业价值的垂直递减原则 案例分析——太多
商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则
三层 二层 地面层
商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减，就是商 业价值的垂直递减。
因此，位于一层的铺子价值高；位于楼上和地下的商铺价值减低。
A-3 用地面积： 1.45公顷 容积率： 1.1
项目概况-规划条件分析
宝
安
公
一期（待建） 路 沪
N
A-1
立交桥 起坡点
规划道 路
太
A-2
总长约1.5KM
A-3 顾
北路
路
A-4
A-5
2009.09
1 前期研究篇
1. 最好卖 最好租的铺子一般在什么位置？
沿街道两侧
商业公共空间价值研究－最有效的商业公共空间
总长约1.5KM
路
本案
c.如何规避风险，将商业利益最大化？
本案建筑面积约为114155 平方米。
如何销售商铺、如何盘活整个商业 区、如何分配销售及持有的比例， 以达到利益最大化？
d. 如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？
地块沿城市主要道路展示面较大； 并且本基地容积率较低，建筑密度 较大，平均层数为两层；
在广场周围
2009.09
1 前期研究篇
2. 金铺子的奥秘是什么？
次空间 主空间
商业价值的水平递减原则 失败案例——恒隆广场
商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则
较大规模的商业空间难免要形成主空间与次空间，而从主空间到 次空间的人气急剧下降，就是商业价值的水平递减。 因此，位于主空间的铺子价值高、生意好；位于次空间的铺子相 对冷清。 恒隆广场一层平面有明显的商业主次流线，产生了明显的光顾频 率差距。