杭州金色年华
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园区效果图
午潮山森林公园 1
【项目指标及四至】占地17万平方米，地形北高南低，东临一道清澈溪流， 北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路
午 潮 山 国 家 森 林 公 园
区域一 集合式养老单元
东 侧 森 林 溪 流
2
【功能分区】整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。以中部配套为 核心连接东西两端居住物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
行：交通出行服务体系
乐：文化娱乐健身体系
9
【投资分析】07年一期工程开发建成，投入资金1.8亿，以销售使用权形式收 费为主，少量月收费物业，以居家型公寓推售周期算，一期成本回收约2年
居家服务式公寓 户型 一室两厅 一室一厅 两室两厅 面积 套数比例 80平米 80% 65平米 10% 120平米 10% 套数 307 39 39
优雅就餐环境 专业营养配餐 特色餐饮服务 亲情呵护服务 免费家政服务 温馨物业服务 特色日常服务 建筑安全设施 便捷市区交通 文化交流 康体健身 娱乐活动
食：专业餐饮服务体系
全天式亲情呵 护服务
住：居家物业服务体系
社区服务主要讲究亲和力和 人性化，然后会组织协调他 们老年人的活动，包括提供 场地，但是活动基本是老年 人自己去搞，像舞蹈、唱歌 和团队旅游这些 ——金色年华胡经理
7
【服务标准】开始分级，对护理人员有专门的护理培训，服务态度及流程管 理更完善，其费用水平并不高，最低折后200元/月，最高1500元/月
室内设施：
精装修、全套家具、部分家电
护理等级 三级护理 二级护理 一级护理 专门护理 特别护理
护理费收费标准 费用 200元/月（5折后） 300元/月（5折后） 700元/月 1000元/月 1500元/月
待开发区 (山体公园) 特色养老单元：
度假公寓 护理式托老公寓
集合式养老单元： 中心功能区
居家服务式公寓
3
【配套服务区】配套2万多方大体量，但除去餐厅、老年大学教室和休闲娱乐 空间投入使用外，医院配套有名无实长期空置，并无太多特色化服务项目
2 3
老年大学： 定期组织教学活动，如书法、园艺、 网络知识等课程,聘请专业学校的老师 或是入住者
【案例：杭州金色年华】午潮山国家森林公园南侧、从市中心区有多线路到 达，区位、交通、景观资源优势非常明显
区位优势：坐落于杭州西南转塘镇 境内，转塘镇东面是杭州高档居住 区聚集点--之江度假区，有得天独厚 山景和江景，北面是高尔夫二期用 地，以山为景观主题、高尔夫为底 蕴，使得这一区域远眺和近观景观 都极为美。 交通优势：之江大道、中河高架、 320国道等完善道路条件，通达性较 好，514路龙翔桥发车至“水源村” 站下车，所有杭州→富阳中巴均可 达，拥有强大交通优势。 资源优势：转塘镇41平方公里镇域 中，有近10平方公里山林绿地，有 望江山、象山、鸡山等多座自然山 体，自然条件优越拥有国家森林公 园景观
4
【产品设计】建筑形态为4~5层左右多层电梯房，单廊、南向、套房设计，户型有三种： 67平、76~87平、115~133平米，主力户型在76~87平
根据客户类型及需求不同，在房型设计中注重空间尺度的舒适性、细化功能空间、景观空间的享有，精装修人性化的材料 选取,同时每层都有室内活动空间，方便老人交流及家人探望
主要 支付 方式
基本服务费 大套：630元/月（8折后） （一年一收）
基本服务费
大套：630元/月（8折后） （一年一收）
优势：只需交纳保证金和基本服务费，本金也不会少，到期 可以全退（相当于用利息抵付入住费用，成本非常低廉）
优势：一次性支付50年育养服务费（可两代人养老），用不完 50年可转让、继承；20年内可按合同约定比例退款。是所有模 式中折算居住成本最低的一种，是有长期居住需求者的最佳选择
标准型：76~87平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
经济型：67平米 子母门、朝南阳光厨房、 室外空调机位、阳台、防 滑地砖、宽大淋浴房、木 质地板
舒适型：115~133平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
5
【经营方式】不同梯度的居住及收费模式，满足不同客户群的支付能力，有 按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式
备注：以上服务包含养老公寓内公共部位的活动服务以及园区国 际交流中心内的各项公共活动服务
8
【社区服务】以组织协调和提供场地为主，主要涉及老年舞蹈、唱歌、旅游 以及定期体检等常规活动，服务的细节化和体系化停留在营销层面
医：医疗保健服务体系
专业医疗机构定点 快速便捷绿色通道 预防、医疗、康复护理体系
吸引客户上门
1.室内配齐全套家具家电及床 上用品（个人生活用品自带） ； 2.每周一次免费打扫，半月一 次换洗床上用品； 3.每月免10°水和30°电的费 用（超出部分自理），免数字 电视视听费和电话座机费（通 话费自理）； 4.用餐使用饭卡，自行充值后 使用
让客户体验 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后）
公寓内小配套设ຫໍສະໝຸດ Baidu：
交流区、阅览室、棋牌室等服务设施。让注入者不仅能享受整个园区大配套的 服务，还能就近享受公寓内小配套的服务，为有需求的老年配有创造一流的养 生环境
养生公寓收费标准
房间 入住保 证金 床位费 2200元/月/套 1700元/月/套 服务费 基础型：300元/月/人 加强型：500元/月/人
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用集合式单元布局，各单元 体间通过增加的功能体进行连接，如(活动室、棋牌室、 阅览室、医务保健室等)，设置集中护士站、休息交流 角，公共卫生间，每个单体平均每层10～12户，两部 病床梯; 中心功能区：配套功能中心集中设置，辐射社区各物 业类型； 特色养老区：以公寓形式为主，设有酒店式公寓、护 理式养老公寓，短期居住形式为主； 山体公园区：已经建成，休闲景观和种植区
约2年时间即可回收一期投入成本(未考虑金色年华前期基本都是采用短租 模式，有不少入住客户不是一次性购买50年服务）
10
以居家服务式公寓为例——同物业不同收费形式
月租 适合对象： 短期居住为主，体验、度假型 的老人 小套：3000元/月（一张大床） 大套：3800元/月（两张小床） 1年期 适合对象： 先体验形式居住1年，如果满意可后续改成50年 模式，不满意可到期后终止入住，并退还入住保 证金（不计息） 小套：40万左右 大套：80-90万左右 50年期 适合对象： 两代人都有养老需求，即子女购买后先让 长辈享受养老服务，若干年后子女退休退 休也可以来享受养老服务 小套：40万左右 育养 服务 费
50年期
适合对象： 两代人都有养老需求，即子女购买后先让长辈享受养老服务，若 干年后子女退休退休也可以来享受养老服务
小套：3000元/月（一张大床） 大套：3800元/月（两张小床）
入住保证 金（含应 急备用金 ）
小套：40万左右 中套：50万左右 大套：80-90万左右
小套：350元/月（8折后） 中套：430元/月（8折后） 育养服务费
1
休闲娱乐中心： 提供阅览室、电脑教室、健身房、 音乐室、练功房、乒乓球室、台 球室、棋牌室、各类手工艺房等， 为住户提供丰富多彩的休闲娱乐 活动。同时配有多功能厅，可举 办联欢会、舞会、讲座、竞赛， 使休闲生活丰富多彩
餐饮中心： 大餐厅口味清淡、品种多 样化，专家制定菜单，价 格经济，按量定价； 小餐厅(包厢)可根据自己 的口味定菜，可招待朋友， 客户聚餐
基本 服务 费
中套：430元/月（8折后）
大套：630元/月（8折后） （一年一收）
优势：一次性支付50年育养服务费（可两 代人养老），用不完50年可转让、继承； 20年内可按合同约定比例退款。是所有模 式中折算居住成本最低的一种，是有长期 居住需求者的最佳选择。 位置不限
限月租指定房源
6
【收费标准】居家服务式公寓为核心：多形式供不同客户群选择，有月付、 一年期、50年期使用权形式
小套：40万左右 中套：50-60万左右 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后） 中套：430元/月（8折后）
1.室内配齐全套家具家电及床上用 品（个人生活用品自带）； 2.每周一次免费打扫，半月一次换 洗床上用品； 3.每月免10°水和30°电的费用（ 超出部分自理），免数字电视视听 费和电话座机费（通话费自理）； 4.用餐使用饭卡，自行充值后使用
室内设施：
精装修，空调、电视、电话、床、床头柜、衣柜、桌椅、写字桌、并设 有独立卫生间和阳台。
公寓内配套设施：
每楼层设有服务台、交流区、活动室等服务设施
居家服务式公寓三种收费模式
月租
适合对象： 短期居住为主，体验、度假型的老 人
1年期
适合对象： 先体验形式居住1年，如果满意可后续改成50年模式，不满 意可到期后终止入住，并退还入住保证金（不计息）
售罄
385
各剩 5%
初步测算（08年7月推出，10年4月已售90%）
前提——投资额：1.8亿元 已售套数：346套 每套成本费：46.7万元 假设——80平米房型50万每套售罄，其余两种房型各剩5%分别按40万及 90万算 得出——目前成本回收：50万*307套+40万*19套+90万*20套=1.791亿元
朝南双人间 10万/套 朝北单人间 5万/套
服务费
基础（300元/人/月） 1.每日打扫房间卫生一次 2.每日打扫厕所卫生一次 3.每日送开水2壶至房间 4.每月清洗床上用品一次 5.每年清洗窗帘一次 6.每日测量血压、心率， 必要时测体温 加强（500元/人/月） 1清洗全部衣服 2.每日整理床单一次 3.夏季每日擦洗席子一次 4.每周整理房间衣服（日用品）一次 5.代配、代发药物，代测血糖 6代买饭菜
中套：50万左右
资金快速回现 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后）
中套：50-60万左右
中套：430元/月（8折后）
基本服务费 大套：630元/月（8折后） （一年一收） 优势：只需交纳保证金和基本服务费，本金也不 会少，到期可以全退（相当于用利息抵付入住费 用，成本非常低廉） 限春风苑B座、夏荷苑B座、以及所有的1楼
午潮山森林公园 1
【项目指标及四至】占地17万平方米，地形北高南低，东临一道清澈溪流， 北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路
午 潮 山 国 家 森 林 公 园
区域一 集合式养老单元
东 侧 森 林 溪 流
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【功能分区】整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。以中部配套为 核心连接东西两端居住物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
行：交通出行服务体系
乐：文化娱乐健身体系
9
【投资分析】07年一期工程开发建成，投入资金1.8亿，以销售使用权形式收 费为主，少量月收费物业，以居家型公寓推售周期算，一期成本回收约2年
居家服务式公寓 户型 一室两厅 一室一厅 两室两厅 面积 套数比例 80平米 80% 65平米 10% 120平米 10% 套数 307 39 39
优雅就餐环境 专业营养配餐 特色餐饮服务 亲情呵护服务 免费家政服务 温馨物业服务 特色日常服务 建筑安全设施 便捷市区交通 文化交流 康体健身 娱乐活动
食：专业餐饮服务体系
全天式亲情呵 护服务
住：居家物业服务体系
社区服务主要讲究亲和力和 人性化，然后会组织协调他 们老年人的活动，包括提供 场地，但是活动基本是老年 人自己去搞，像舞蹈、唱歌 和团队旅游这些 ——金色年华胡经理
7
【服务标准】开始分级，对护理人员有专门的护理培训，服务态度及流程管 理更完善，其费用水平并不高，最低折后200元/月，最高1500元/月
室内设施：
精装修、全套家具、部分家电
护理等级 三级护理 二级护理 一级护理 专门护理 特别护理
护理费收费标准 费用 200元/月（5折后） 300元/月（5折后） 700元/月 1000元/月 1500元/月
待开发区 (山体公园) 特色养老单元：
度假公寓 护理式托老公寓
集合式养老单元： 中心功能区
居家服务式公寓
3
【配套服务区】配套2万多方大体量，但除去餐厅、老年大学教室和休闲娱乐 空间投入使用外，医院配套有名无实长期空置，并无太多特色化服务项目
2 3
老年大学： 定期组织教学活动，如书法、园艺、 网络知识等课程,聘请专业学校的老师 或是入住者
【案例：杭州金色年华】午潮山国家森林公园南侧、从市中心区有多线路到 达，区位、交通、景观资源优势非常明显
区位优势：坐落于杭州西南转塘镇 境内，转塘镇东面是杭州高档居住 区聚集点--之江度假区，有得天独厚 山景和江景，北面是高尔夫二期用 地，以山为景观主题、高尔夫为底 蕴，使得这一区域远眺和近观景观 都极为美。 交通优势：之江大道、中河高架、 320国道等完善道路条件，通达性较 好，514路龙翔桥发车至“水源村” 站下车，所有杭州→富阳中巴均可 达，拥有强大交通优势。 资源优势：转塘镇41平方公里镇域 中，有近10平方公里山林绿地，有 望江山、象山、鸡山等多座自然山 体，自然条件优越拥有国家森林公 园景观
4
【产品设计】建筑形态为4~5层左右多层电梯房，单廊、南向、套房设计，户型有三种： 67平、76~87平、115~133平米，主力户型在76~87平
根据客户类型及需求不同，在房型设计中注重空间尺度的舒适性、细化功能空间、景观空间的享有，精装修人性化的材料 选取,同时每层都有室内活动空间，方便老人交流及家人探望
主要 支付 方式
基本服务费 大套：630元/月（8折后） （一年一收）
基本服务费
大套：630元/月（8折后） （一年一收）
优势：只需交纳保证金和基本服务费，本金也不会少，到期 可以全退（相当于用利息抵付入住费用，成本非常低廉）
优势：一次性支付50年育养服务费（可两代人养老），用不完 50年可转让、继承；20年内可按合同约定比例退款。是所有模 式中折算居住成本最低的一种，是有长期居住需求者的最佳选择
标准型：76~87平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
经济型：67平米 子母门、朝南阳光厨房、 室外空调机位、阳台、防 滑地砖、宽大淋浴房、木 质地板
舒适型：115~133平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
5
【经营方式】不同梯度的居住及收费模式，满足不同客户群的支付能力，有 按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式
备注：以上服务包含养老公寓内公共部位的活动服务以及园区国 际交流中心内的各项公共活动服务
8
【社区服务】以组织协调和提供场地为主，主要涉及老年舞蹈、唱歌、旅游 以及定期体检等常规活动，服务的细节化和体系化停留在营销层面
医：医疗保健服务体系
专业医疗机构定点 快速便捷绿色通道 预防、医疗、康复护理体系
吸引客户上门
1.室内配齐全套家具家电及床 上用品（个人生活用品自带） ； 2.每周一次免费打扫，半月一 次换洗床上用品； 3.每月免10°水和30°电的费 用（超出部分自理），免数字 电视视听费和电话座机费（通 话费自理）； 4.用餐使用饭卡，自行充值后 使用
让客户体验 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后）
公寓内小配套设ຫໍສະໝຸດ Baidu：
交流区、阅览室、棋牌室等服务设施。让注入者不仅能享受整个园区大配套的 服务，还能就近享受公寓内小配套的服务，为有需求的老年配有创造一流的养 生环境
养生公寓收费标准
房间 入住保 证金 床位费 2200元/月/套 1700元/月/套 服务费 基础型：300元/月/人 加强型：500元/月/人
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用集合式单元布局，各单元 体间通过增加的功能体进行连接，如(活动室、棋牌室、 阅览室、医务保健室等)，设置集中护士站、休息交流 角，公共卫生间，每个单体平均每层10～12户，两部 病床梯; 中心功能区：配套功能中心集中设置，辐射社区各物 业类型； 特色养老区：以公寓形式为主，设有酒店式公寓、护 理式养老公寓，短期居住形式为主； 山体公园区：已经建成，休闲景观和种植区
约2年时间即可回收一期投入成本(未考虑金色年华前期基本都是采用短租 模式，有不少入住客户不是一次性购买50年服务）
10
以居家服务式公寓为例——同物业不同收费形式
月租 适合对象： 短期居住为主，体验、度假型 的老人 小套：3000元/月（一张大床） 大套：3800元/月（两张小床） 1年期 适合对象： 先体验形式居住1年，如果满意可后续改成50年 模式，不满意可到期后终止入住，并退还入住保 证金（不计息） 小套：40万左右 大套：80-90万左右 50年期 适合对象： 两代人都有养老需求，即子女购买后先让 长辈享受养老服务，若干年后子女退休退 休也可以来享受养老服务 小套：40万左右 育养 服务 费
50年期
适合对象： 两代人都有养老需求，即子女购买后先让长辈享受养老服务，若 干年后子女退休退休也可以来享受养老服务
小套：3000元/月（一张大床） 大套：3800元/月（两张小床）
入住保证 金（含应 急备用金 ）
小套：40万左右 中套：50万左右 大套：80-90万左右
小套：350元/月（8折后） 中套：430元/月（8折后） 育养服务费
1
休闲娱乐中心： 提供阅览室、电脑教室、健身房、 音乐室、练功房、乒乓球室、台 球室、棋牌室、各类手工艺房等， 为住户提供丰富多彩的休闲娱乐 活动。同时配有多功能厅，可举 办联欢会、舞会、讲座、竞赛， 使休闲生活丰富多彩
餐饮中心： 大餐厅口味清淡、品种多 样化，专家制定菜单，价 格经济，按量定价； 小餐厅(包厢)可根据自己 的口味定菜，可招待朋友， 客户聚餐
基本 服务 费
中套：430元/月（8折后）
大套：630元/月（8折后） （一年一收）
优势：一次性支付50年育养服务费（可两 代人养老），用不完50年可转让、继承； 20年内可按合同约定比例退款。是所有模 式中折算居住成本最低的一种，是有长期 居住需求者的最佳选择。 位置不限
限月租指定房源
6
【收费标准】居家服务式公寓为核心：多形式供不同客户群选择，有月付、 一年期、50年期使用权形式
小套：40万左右 中套：50-60万左右 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后） 中套：430元/月（8折后）
1.室内配齐全套家具家电及床上用 品（个人生活用品自带）； 2.每周一次免费打扫，半月一次换 洗床上用品； 3.每月免10°水和30°电的费用（ 超出部分自理），免数字电视视听 费和电话座机费（通话费自理）； 4.用餐使用饭卡，自行充值后使用
室内设施：
精装修，空调、电视、电话、床、床头柜、衣柜、桌椅、写字桌、并设 有独立卫生间和阳台。
公寓内配套设施：
每楼层设有服务台、交流区、活动室等服务设施
居家服务式公寓三种收费模式
月租
适合对象： 短期居住为主，体验、度假型的老 人
1年期
适合对象： 先体验形式居住1年，如果满意可后续改成50年模式，不满 意可到期后终止入住，并退还入住保证金（不计息）
售罄
385
各剩 5%
初步测算（08年7月推出，10年4月已售90%）
前提——投资额：1.8亿元 已售套数：346套 每套成本费：46.7万元 假设——80平米房型50万每套售罄，其余两种房型各剩5%分别按40万及 90万算 得出——目前成本回收：50万*307套+40万*19套+90万*20套=1.791亿元
朝南双人间 10万/套 朝北单人间 5万/套
服务费
基础（300元/人/月） 1.每日打扫房间卫生一次 2.每日打扫厕所卫生一次 3.每日送开水2壶至房间 4.每月清洗床上用品一次 5.每年清洗窗帘一次 6.每日测量血压、心率， 必要时测体温 加强（500元/人/月） 1清洗全部衣服 2.每日整理床单一次 3.夏季每日擦洗席子一次 4.每周整理房间衣服（日用品）一次 5.代配、代发药物，代测血糖 6代买饭菜
中套：50万左右
资金快速回现 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后）
中套：50-60万左右
中套：430元/月（8折后）
基本服务费 大套：630元/月（8折后） （一年一收） 优势：只需交纳保证金和基本服务费，本金也不 会少，到期可以全退（相当于用利息抵付入住费 用，成本非常低廉） 限春风苑B座、夏荷苑B座、以及所有的1楼