xx公司物业管理方案制度
XX物业项目
管
理
方
案
目录
一、前言
二、管理服务整体设想及总体目标
第一节：整体物业管理思路
第二节：管理服务整体设想
第三节：管理服务目标
第四节：整体管理措施
三、组织架构、人员配备、培训及管理第一节：组织架构
第二节：人员配备及岗位职责
第三节：人员培训
第四节：人员管理
四、服务质量标准及措施
第一节：消防及安全管理
第二节：道路、交通、车辆管理
第三节：装修管理
第四节：房屋维护管理
第五节：设备、设施管理
第六节：环境、保洁管理
第七节：绿化养护管理
第八节：客户事物处理
第九节：特约服务
第十节：商业区文化建设
五、管理服务要点、难点及措施
另附：(一)、管理规章制度
第一节：管理制度建设
第二节：公众制度目录
第三节：内部管理规章制度目录
第四节：项目管理各岗位职责目录
第五节：管理操作作业程序目录
第六节：客户手册目录
(二)、物业档案资料管理
(三)、物资使用及管理
(四)、物业服务费用测算
(五)、突发事件应急处理预案
前言
XXX的物业管理服务是为公司所有项目的对外招商提供有力可靠的保障，除了每个项目自身的优势：地理位置繁华、建筑质量优良以外，那么通过优质的服务质量也可以提升每个项目的档次，带动优质品牌客户进入每个项目，继而进行强强合作，使公司的运营持续化、良性化、规模扩大化，从而实现公司利润的最大化！因此公司应定位在“高起点、高标准、高档次”的服务层面和强化“以客户为中心”的服务理念基础上，从抓好客户需求工作入手，建立健全规范化、制度化、常规化的客户服务体系，坚持规范运作，逐步形成“品牌有知名度、管理上档次、服务有特色”，“主业突出、辅业丰富”，经营、管理、服务形态较全的品牌公司。
具体的发展思路是：以“细节突出服务，服务促进管理，管理带动销售”的工作主线，打造一个专业、规范并具有良好复制机能的XXX。
★诚信的XXX应珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求；把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础。
★专业的XXX应高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才队伍和信息平台，为客户提供行业内一流性价比的经营管理服务。
★进取的XXX应以政府打造河西为发展机遇，制订长远的发展战略，着重从项目数量、服务质量、人才规模、经济效益等方面追求行业一流的成长率。“真诚关怀，敬业奉献，务实高效，合作进取”的服务理念应是保证XXX为客户提供一流的经营管理标准化服务的关键。
“服务无止境，持之以恒；发展没尽头，勇于创新”的经营、发展理念更应是XXX紧跟国际物业管理潮流，不断突破创新，力争成为国内一流物业服务企业的精神所在。
一、管理服务整体设想及总体目标
针对项目的特点，坚持物业的专业素养以及细致入微的优良品质，同时也将延续保持“服务为本，不断提高；和谐商区，共同构建”的质量管理方针，努力为每个项目提供优质、高效的物业管理服务。
第一节、整体物业管理思路
一、以大量、充分、有效的样本调查为依据，以科学态度将感性经验转变为理性实证，进而进行科学的改进与决策。
二、在充分调查客户需求的基础上，综合各管理服务要素的重要程度、满意程度、客观条件满足程度等，制定持续改进方向。
三、在充分调查公司自身能力的基础上，综合作业相关程度、重要程度、经营状况等因素，确定与项目相符合的物业管理服务模式。
四、以顾客为中心，为顾客提供切实需要的服务：基础服务保持水准，个性化服务面向大众，以适应其公众、商业区性的楼盘定位。
五、要素第一：从顾客意见与专业管理角度出发，把焦点放在真正重要的服务要素上，有所为，有所不为。
六、创建便捷、温馨、舒适的服务。充分利用社会服务资源，除积极开展代办等实际操作服务外，努力开辟信息查询等服务项目，提供一站式全程服务。
七、通过环境与气氛的营造与引导，为客户创造人性化的交流沟通空间，提升商业区文化氛围。
八、加强成本管理，制定合理收费标准，充分发掘顾客终端商业价值，开发增值服务。
九、以“双赢”思维进行商区建设；“双赢”即“你赢----我赢”，即站在顾客角度，通过互信合作，建立良好的沟通渠道与方式，以寻求与客户的共同利益，建立良好的顾客与公共关系。利用全体客户和社会力量共同促进商业区物管建设。
十、以主动、积极的心态进行团队建设。通过持续的员工培训、有效的管理控制
与评估以及现代化管理手段的应用来提升物业管理服务团队的能力与水平。
第二节管理服务整体设想
全程式的全员物业管理：以扎实的基础业务品质保证，客户导向的贴心服务贯穿于物业管理始终。同时进行全员物业管理：人人都是秩序维护员——在商业区巡视过程中，人人都有义务时刻保持安全警惕性；人人都是保洁员——每个员工都必须做到“人过地净”；人人都是绿化养护员——每个员工都有护绿责任区，对责任区内的绿化生长及维护情况进行督促，并随时拔除责任区内的杂草；人人都是公共设备设施维护员——建立公共设备设施全员报修机制。
企业文化支撑：先有满意的员工才有满意的客户，在强有力的企业文化支撑下，通过持续的员工理念与业务培训、有效的管理控制与评估，凝聚成一支具有主动服务意识的专业团队。
成就客户：利用公司推行的客户服务方法，梳理客户服务关键点，建立并完善客户个性化档案，以“双赢”思维成就客户。
和谐商业文化氛围：利用节日特色、丰富的文化活动，引领商业区共同的价值观，并集合多方资源，通过居委会、承租户及物业“三驾马车”的共建模式共同营造和谐商业区氛围。
项目信息化：整合社会服务资源平台，为客户提供一站式多样性全程服务；利用已有物业管理软件及园区网络资源，为客户提供信息化共享空间。
持续运营：充分发掘顾客终端商业价值，开发增值服务，实现持续运营。
第三节管理服务目标
一、管理服务标准
按照《南京市物业服务收费管理实施办法》执行。
二、管理服务目标：
(一)房屋及公共配套设施完好率为95%；
(二)区内无因管理责任造成的重大火灾、刑事和交通事故；
(三)保洁达标率为95%；
(四)绿化完好率95%；
(五)大型机电设备完好率98%；
(六)中小型机电设备完好率95%；
(七)公共照明完好率98%；
(八)给排水设施完好率95%；
(九)消防事故发生率≤2%；
(十)投诉处理率95%；
(十一)投诉处理回访率95%；
(十二)客户满意率95%以上。
第四节整体管理措施
一、物业管理基础服务
（一）公共秩序维护服务
本着“安全防范无假日”的基本原则，采用多重安全防范系统和固定岗位与巡逻岗位相结合的形式，为客户和使用人提供24小时不间断安全巡查服务：物业管理区域内安全护卫员24 小时执勤、巡视；对重点部位24小时监控。人防、物防、技防相呼应，建立安全护卫员配合公安民警的防范网络。通过严格规范的管理制度和方法，以增强对商业区外来人员和道路车辆的管理，维持商业区客户的正常商业秩序。
消防管理属于安全服务的重要内容之一，各项目安全人员不仅对各种消防器材进行良好养护，确保消防器材的使用，同时在此基础上还需定期接受培训，使之具备消防等各类突发事件的应变和处置能力。
1.对商业区实行24 小时治安巡视，维护区域内的公共秩序，使区内无因管理责任造成的刑事和交通事故。
2.负责本区域内消防工作，使区内因管理责任造成的重大火灾发生率为零。
3.对人员进行有效控制和管理，消除治安隐患。
4.多种安全防范岗位相结合（中控室岗、门岗、巡逻岗），建立应急反应分队，形成网络式专业安全防范体系。
5.多重智能化系统，提供技术支持，建立人机结合的秩序维护管理体系。
6.制定《突发事件处置预案》，并根据预案定期组织演习，增强对突发事件的应变及处理能力，进一步做好商业区的安全防范。
（二）环境服务
针对项目规划建筑和绿化特点，在严格执行ISO9001 质量管理体系文件和ISO14001环境管理体系文件和相关作业指导书的具体要求下，进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护的同时，还将制定环境卫生管理与环保的标准和规范，通过多种形式，引导客户积极参与、共同开展环境保护工作，加强每个项目环境的绿化、美化、净化，适应入驻企业对环境的要求。
1、保洁服务
根据清洁工作各环节的特点和各项目物业特点，实行“三结合”的管理模式。即定时定期集中保洁与日常巡视保洁相结合，常规性保洁管理与特殊性保洁管理相结合，公共区域保洁管理与个性化入室服务相结合，划分责任区域范围，落实责任人。
2、绿化服务
结合商业区环境特点，根据植物生长习性编制植物年度养护计划、根据《绿化养护作业指导书》、《绿化养护作业标准》，对植物进行定期养护，达到作业标准要求。同时，按照标准化实施评估，根据具体运作中的实际情况不断调整和修正绿化管理目标和工作计划。
3、环境服务工作重点内容
﹙1﹚加强生活污水处理，削减生活污水对环境的污染；
﹙2﹚噪音污染控制；
﹙3﹚空气污染控制；
﹙4﹚立体式、多层次商业区园林绿化。
（三）设备设施维修养护及客户维修服务
建立科学、严密的制度，控制设备运行、检查和维修环节，实现规范化、专业化管理。
1. 实施设备三级人员管理制度——经理为设备安全第一责任人，负责设备保养维修工作的检查、监督；维修领班负责设备保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题；设备责任人负责责任范围内设备保养维修的日常工作。
2. 建立完备的设备台帐和设备技术档案。
制定专业的设备设施保养计划，实施日检、月检、季（半年）检、年检、大修及分承包保养维修相结合的保养检修方式。
3.针对公共设施设备损坏、缺失建立维修保养、随时报修制度，及时排除各类隐患。
4. 对维修人员进行业务知识和服务意识的培训，使维修队伍技艺精湛，为客户提供及时到位的服务。
5.提供24 小时维修服务，接到客户报修，15 分钟内赶到现场处理。
6. 维修过程中做到——二洁：工作现场清理整洁、维修单填写整洁；三要：一要准时，二要遵守员工行为规范，三要主动询问是否还有其它维修需求；四带：一带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。建立维修服务回访制度，及时了解客户对维修服务的满意程度，发现自身不足之处并加以改进。
（四）客户服务
本着全心全意全为客户服务的精神，客服人员应为客户提供专业、便利、高效的客户服务，客户服务包括入租办理、装修管理、车位租赁、缴费服务等服务项目。
1.入租办理——查验审核客户相关租房资料，手续办理及时，签订各类入租服务条款，并经客户签字认可。
2. 装修管理——建立装修巡视制度以及客户装修档案，尽可能降低违章装修的发生率，杜绝违章装修。
3.投诉接待——视投诉为财富，以积极的心态面对客户投诉，认真记录并处理客户投诉，通过投诉了解客户的需求和愿望。
4. 资料管理——工程资料、客户资料齐全、存放整齐、管理规范、无遗失，钥匙管理严格，无错发。
二、特色服务
（一）收费服务项目
入室清洁；打字、传真、复印等；代缴各类公共事业费服务；代订机、船、车票等服务。
（二）特色项目建设
客服人员将通过各类活动、文化宣传及商务区特色标识等方法，为客户与物业之间，客户与客户之间的交流建造一个良好的氛围，拉近彼此间的距离。让客户体验物业服务的优越感和亲切感，感受到与众不同。
三、细节化服务
为体现高档商业物业管理与普通物业管理服务的区别，同时又能体现好邻居自始至终为客户服务的宗旨，在保持一贯的服务水平的基础上，就必经要深化服务细节，充分体现高档物业的管理服务品质，以及对客户的人性化服务和主动性服务。
（一）全天候服务
设立24 小时服务热线，全天候为客户提供服务，站在客户的角度，想客户所想，急客户所急。在第一时间对客户所关心的问题给予回复，尽自己所能为客户排忧解难。
（二）零打扰服务
为了充分尊重客户的私人空间，真正做到对客户服务的零打扰，物业制定周密细致的专业化服务程序，管理服务人员无需守在客户身边，就能全面掌握航务区域内的情况，了解客户，清楚能帮客户做什么。当客户真正需要帮助时，管理服务人员会及时迅速地出现在客户身边，为客户提供真诚周到的服务。
1. 约定上门服务前先征询客户的意见，商定最佳时间，不打扰客户的日常生活。
2.上门服务前致电话给客户，确定客户是否方便，在不影响客户生活的情况下提供服务。
3. 扫地等扬尘工作错开客户营业高峰期，不影响客户出入。所有噪音作业均避开客户休息时间，不影响客户休息。
（三）透明化服务
为体现对于客户消费权益的尊重，加大“管理服务透明度”，促进自身服务水平的提高，各管理项目应每半年编制《物业服务报告》，向各项目的客户公布，让客户及时了解物业服务及财务收支信息等内容。
（四）多样化的客户沟通
与客户建立畅通的沟通渠道，及时聆听客户心声，通过与客户的沟通和交流，建立良好的顾客关系，进一步提升服务质量。
1. 每年两次客户满意度调查。
2. 定期召开客户恳谈会。
3.每季度制定客户访谈计划，由各项目主管与客户直接交流，详细记录客户的想法和建议。
4. 针对各类服务、投诉处理制定相应回访制度，确保服务质量。
（五）视客户投诉为财富
以视客户投诉为财富的心态正视客户的每次投诉，不只为了解决投诉而工
作，而是在投诉中认真反省，持续改进，不断提升物业服务质量。在投诉中总结经验，了解客户的潜在需求，为客户提供更加全面，周到，细致的服务。把每一次客户的投诉视为自己的财富，在投诉中获得成长，不断完美。
第三章组织架构、人员配备、培训及管理
第一节组织架构
物业管理服务要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。在此基础上，我们必将要建立一套科学规范、可操作性强的管理制度，以便为商业区实施专业化、规范化的物业管理提供保证。
一、各项目架构及人员配备图
项目主任
助理
客服组设备维修组保安组保洁绿化组（外包）
保洁员绿化工
二、组织架构说明
各项目的管理组织架构按照“直线制”进行设置，主管全面负责本项目服务的各项工作，下设客服、保安、设备维修、绿化保洁四个班组，各班组辅助主管工作。这样，既保证主管充分行使其指挥和监督职权，又不至于被各种事务缠绕。各部门职责如下：
客服组：负责客户日常事务的接待和处理；个性化服务及延伸服务的调度和
提供；策划组织商务区活动；负责品质联络、人事、档案、财务等管理；负责内、外部信息的收集和反馈。
保安组：负责商务区的安全防范、消防、车辆管理；
设备维修组：负责商务区内公共设施设备的维修养护及客户维修服务。
保洁绿化组：负责保洁、绿化等常规服务及延伸服务。
第二节人员配备及岗位职责
精选有经验、有知识、有技术，懂管理和具有高度服务意识的各类专业人员。
一、人员编制原则
（一）精干、高效、敬业的原则；
（二）文化素质与实际管理经验相结合的原则；
（三）面向社会招聘为主，公司内部调剂为辅的原则；
（四）德才兼备的原则；
二、人员配备
根据各项目自身的特点，在充分考虑成本的前提下，优化人力资源，提高工作效率，调动员工的主观能动性，可一兼多职。例如“中海项目”人员配备可适当安排如下：
三、岗位设置及人员配备
部门序号岗位人数
行政客服组（人）1 行政经理 1
2 客服 1
秩序维护组
(人) 3 秩序部主管1名兼一个班的领班
4 秩序维护领班 2
5 秩序维护员 6
环境绿化组（人）6 保洁领班 2
7 保洁员8
8 绿化技工几个项目兼职
工程设备组（人）
9 工程维护领班 1
10 水电维修工 1 合计
四、岗位责任制
（一）管理处主任
1、对公司负责，全面负责本项目的物业服务工作；
2、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为客户服务，为社会服务的经营目标，努力搞好物业服务工作；
3、制定项目管理目标和经营方向；
4、督促下属员工的日常管理工作，检查各项工作的落实完成情况，并指导属下各部门工作，树立正气，保障管理工作顺利进行；
5、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各客户、各单位保持友好的睦邻管理，树立良好形象，代表项目处理对外关系及接待来访客户、群众、单位等。
（二）客户服务
1、负责受理和处理客户关于服务方面的需求和投诉；
2、协调员工的工作内容，监控服务质量；组织处理所属范围内各项事务；
3、做好投诉接待的记录、处理结果的跟踪及客户的回访工作；
4、协助完成客户满意度的调查工作；
5、接听热线电话并处理相关事宜。
6、做好领导、员工间的协调沟通工作，上传下达，维护好行政秩序。
7、负责物业管理所需各类文档表格的填写，办理客户入租、更名手续；
8、负责客户入租资料、客户投诉资料、房屋设备、公共设施资料，以及部门各类管理文件和资料的收集、分类、汇总、存档、领用等的管理；
9、负责各类钥匙的管理；
10、负责部门人事资料的管理及考勤等统计；
11、负责商业活动需求的调研，商业区活动的策划、组织；
12、负责部门品质工作的联络。
（三）装修管理(由工程、秩序维护相关部分协调联合完成)
1、建立客户装修档案，及时掌握房屋装修的数量和分布情况；
2、定期巡查每个装修户并登记巡查内容，发现违反装修管理规定的行为，
坚决制止；
3、对装修结束的装修户，进行现场验收。
（四）车位管理
1、负责地面、地下车位的日常管理，包括客户使用车位手续的办理，使用情况的登记；
2、车位设施的巡视，处理与车位使用相关的投诉等事宜。
（五）秩序维护领班
1、定时检查巡视各个秩序维护员岗位和治安消防、外来人员、车辆进出，实施管理手段，保障项目安全；
2、负责秩序维护员事务组织及实施，及时组织处理各类突发事件；
3、定期组织实施全体安全员进行专项培训；
（六）门岗秩序维护员
1、指挥交通，及时引导车辆，保障出入口的通畅；
2、对于进出的陌生人进行盘查，防止闲杂人员进入项目；
厂区物业管理合同完整版
编号：TQC/K961厂区物业管理合同完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
厂区物业管理合同完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 厂区物业管理合同范本 被委托方：____物业管理有限公司(以下简称甲方) 委托方：____(以下简称乙方) 搞好厂房的物业管理，____物业管理有限公司与进驻企业____(以下简称乙方)经友好协商，甲、乙双方签订如下协议，以兹共同遵守。 一、甲方负责大楼进驻企业的供水、供电和电梯，以及提供治安保卫，环卫清扫、绿化管理等项服务。甲方为乙方提供
济南市住宅物业服务收费管理办法
济南市住宅物业服务收费管理办法 （征求意见稿） 第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本实施办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。 第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。 第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。 各县（市）、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。 第八条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。 第九条普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价，由市、县（市）、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费
物业管理公司市场拓展体系方案
市场拓展体系方案 一、拓展发展目标 1、定位 □面积定位：项目建筑面积不少于5万㎡。 □赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 □品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 □领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 □战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 □原则定位： 1、综合楼（高层）面积少于5000平方米项目不接，小区（多层）面积少于10000平 方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的 项目不接； 8、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 2、区域原则 目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目 二、职责分工：
□经理 ①负责大型活动的策划、执行与评估；负责各类方案、计划书的撰写 ②制定季度计划和月度计划，并定期跟进指导和评估； ③领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展； ④勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归 纳和提升，为培训和发展提供建议。 ⑤根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。 ⑥在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的 目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力； ⑦根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧； ⑧协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业 整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告； □市场专员 ①每月向部门经理提交工作报告，其中包括市场的分析和拓展市场的方法。 ②负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传 递； ③市场活动组织与策划 市场推广界面微信平台的设计维护。 三、业务范围 □可输出型（核心业务） 1、不动产项目的物业管理全委托 □服务方式：提供全方位物业管理服务 □客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。 □服务特色： 1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的
市场物业管理方案
XX市场物业管理方案 前言 根据XX市场得市场定位,楼宇市场布局及配套设施设备得实际情况,制定科学、合理得管理运作模式。争取通过有层次得管理机构,进行宏观计划与调控,制订切实有效得符合法律法规得管理细则,由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德与高度责任心得管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合得管理运作方式,建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系,多层次、多方式、全方位、全过程得监督控制,以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口,以创新得理念为经营户提供最佳得经营环境,活跃托管物业得商业气氛。 通过统一化视觉视别系统、行为识别系统与理念识别系统得建立,塑造楼宇统一化商业形象,不断扩大市场得知名度,树立良好得商业物业形象,吸引更多得潜在承租商与消费者。使XX市场物业保值升 第一节管理方案之条件假设 根据《中华人民共与国物业管理条例》有关规定,物业管理公司应对整个XX市场物业及物业配套设施设备(不包括商户及业主室内)进行统一化管理,入驻XX市场得全体业主、商户均为物业管理公司得服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿服务,其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批得标准执行。 一、物业管理服务范围及主要内容 (一)一般性管理服务内容 1、对业主、商户得管理。 以保证良好得经营秩序为目得,通过《商铺租赁合同》、《市场管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户(铺)得经营行为进行管理、引导,明确业主、承租商户与管理单位之间得责、权、利关系; 2、向业主、商户提供得主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案得建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收得手续并实施监管;办理用户电话开通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌得制作手续;办理用户临时用电、动火专用手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查市场公用设施得运行状况;负责同用户得沟通工作,受理用户得服务要求;监管市场得绿化养护,确保市场得绿化布置合理、整洁美观。 3、安全系统管理服务。 充分保障入驻市场得业主、商户与顾客得利益,在安全保卫方面。制定严谨得安防工作实施计划,建立健全各项协管管理制度。实行24小时安全防范制,安全防范制分为:定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 4、消防系统管理服务。 消防管理得方针就是“预防为主,防消结合”。严格按照《消防法》有关规定:建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度,订有突发性火灾等灾害应急方案,并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通,消防设备设施运行良好,组建市场义务消防队,并演习在各种情况下采取得应急措施,一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 5、环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁,制定完善得清洁细则,明确需要清洁得地方,所需清洁次数、时间,由专人负责、检查、监督。市场得清洁卫生服务项目主要有:市场清洁保养工作,公共区域,走廊通道,消防系统及设备得清洁,供水排水系统得清洁,公共照明设备得清洁,公共洗手间清洁,楼层及垃圾房得清洁,绿化保养等其她服务项目。 (二)特殊管理服务主要内容。 商业物业得管理与一般类型物业管理得最大不同之处就在于商业物业管理得一项重要工作就是要进行商业形象得宣传推广,不断扩大商业物业得知名度,树立良好得市场形象,吸引更多得潜在承租商与消费者。这就是
厂区物业管理合同协议书
厂区物业管理合同协议 书 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
厂区物业管理合同 甲方： 乙方： 为加强本公司厂区日常监管工作，保障公司的正常的生产、工作和生活秩序，做好秩序维护、卫生保洁、工程维修工作，维护企业形象，确保公司人员、生产、财产、治安、消防安全，现将我公司区域内安全保卫、区域内保洁服务项目承包给乙方进行统一管理。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和有关规定，甲乙双方经平等协商一致，自愿签订本劳务协议，共同遵守本协议所列条款。 合同期限: 第一条：本合同期限自年月日起，至年月日止。 第二条：合同期满前 30 日内如甲乙双方均未提出终止本合同，双方本着互惠互利的原则在本合同期满前 10 日内签署新的合同。物业管理服务项目： 第一条：包括区域内安全保卫、区域内保洁服务。 第二条：乙方按照甲方要求提供相关服务工作人员。
费用的结算及支付： 第一条：甲乙双方约定的物业管理费用及结算标准依照本合同附件人员费用汇算表表执行。 第二条：甲乙双方于每月5日前确认上月的工作量依据本合同附件人员费用汇算表物业管理服务费用结算清单。 第三条：甲方应于每月20日前根据合同附件人员费用汇算表支付乙方物业管理服务费（物业管理服务费中包含社会保险费用及税费）。支付方式为现金或银行转账。 一、甲方权利义务： （一）甲方有权对乙方的物业管理服务进行考核，对不符合要求的提出书面整改通知，乙方应在收到通知后3日内完成整改并及时汇报给甲方。如乙方未及时整改的甲方有权进行处罚，超过3次未整改的甲方有权终止本合同。 （二）甲方应明确乙方从事物业管理的工作岗位、工作任务和工作要求，然后由乙方负责安排其工作人员完成工作任务。 （三）甲方应为乙方员工提供符合政府劳动保护条例规定的工作场所和和各项安全生产条件。 （四）甲方应为乙方提供食宿。
新物业管理办法
新物业管理办法
济南市人民政府令 第253号 《济南市物业管理办法》已经 11月21日市政府第62次常务会议讨论经过，现予公布，自 2月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改进人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。 本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法经过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。 第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。
第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。 第五条县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。 第六条市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理。 各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区住房保障管理部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。 城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。 第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。
厂房物业管理方案
管理目标 一年达市优标准二至三年达省优标准四至五年力争达到国优标准 拟采用的物业管理模式 根据****制衣项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。 （1）计划目标管理： 根据****物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。
（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法： A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性； B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规员工的言行，提高工作效率和工作质量。 C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法； D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识， 加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。 （3）ISO9001管理体系：物业管理处根据ISO9001管理体制和物业管理行业的服务要求，依照公司制定的《作业指导书》、《程序文件》、
《质量手册》和《质量记录》等工作文件，使管理处各项管理活动都纳入标准，实行标准化管理。 （4）协调管理 A、用协调管理的办法解决各类矛盾或冲突； B、鼓励员工、业主对物业管理服务工作提出合理化建议或投诉，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化； C、对员工服务态度、服务质量等造成业主不满意的现象，采取批评教育、行政处罚等手段加以解决。 （5）控制方式 A、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制； B、采用量化考核方法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制； C、由
XX大厦物业管理服务方案.doc
物业组织管理方案 一、项目概况 『×××大厦』位于，总建筑面积 平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。 『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。 二、物业管理组织 物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下： 1、物业管理筹备期 在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下： （1）制定《『×××大厦』物业管理公约》 （2）编制《『×××大厦』使用者手册》 （3）制定物业管理财务预算 （4）设计组织机构及工作岗位 （5）建立各项规章制度 （6）制定员工招聘计划 （7）制定、实施培训计划
----物业管理概论及物业管理法规 ----处理客户投诉技巧 ----紧急事件处理程序 ----物业财务管理知识 ----各部门工作流程及工作程序的培训 ----节能意识和节能计划的培训 ----工程、设备设施的日常保养培训 ----员工礼仪、礼貌培训 ----岗位职责培训 ----撰写各类报告及公函 （8）协助筹备进驻庆典活动 2、进驻后的物业管理 『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防 （2）日常保洁与定期保洁 （3）绿化及绿色植物的租摆和维护 （4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养 （5）车辆管理与交通管制 （6）会议接待服务及针对高层的要人服务 （7）节日装饰 （8）特约服务 根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下
厂区物业服务方案
**********厂区 物 业 服 务 方 案 单位名称： 地址： 联系人： 联系电话： 物业管理服务策划书 ***********标准厂房 (以下简称“创业园”)实行物业管理。物业公司下设“创业园”管理处（以下简称“管理处”）。管理处为物业公司内部独立核算单位，实行企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管理处经理负责制，直接对“创业园”和公司总经理负责。 1)公司由工程部、治安保卫部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导检查，提供对业主的管理技术、服务保障。
2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。 主要管理职责： ①负责辖区治安、交通、消防管理。 ②负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。 ③负责辖区设施设备的日常维修和用户技术保障等。 ④总值班室:负责“创业园”节假日活动及日常各项管理事务的指挥、检查、协调等。 第一节拟派管理处经理管理工作经历 第二节组织架构与员工管理 一、组织架构 “创业园”物业管理处的组织架构，本着科学、高效、精干、务实的原则设置，根据“创业园”厂区规模，为了完成既定的管理目标和服务承诺，我公司将以人才为根本，配
备有经验、有知识、懂技术、懂管理、具有高度服务意识的各类人员，组建一支高素质的物业管理队伍。实行管理处经理负责制和首问负责制的管理方式，做到相互配合，确保日常物业管理服务工作的顺利进行。 二、人员配备 三、人员配备原则 在人力配置时既考虑为确保管理标准而必须设置的岗位及相应的人力，又考虑为节约管理成本而必须将岗位和人力合理地压缩到最低限度，还考虑根据不同阶段的实际需要设定相应的岗位。 四、人员管理方式 一流的管理，一流的服务，需要一流的人才。公司在人才管理上将建立三个机制，做到公开、平等、竞争、择优，通过严格的管理和培训，充分展现员工的才能，发挥他们的潜力。
济南市物业服务企业信用信息档案管理办法
济南市住房保障和房产管理局 关于印发《济南市物业服务企业信用信息档案管理 办法（试行）》的通知 济房政字﹝2012﹞62号 各县（市）区物业管理主管部门，各物业服务企业，各相关单位： 为完善我市物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业经营服务行为，我局制定了《济南市物业服务企业信用信息档案管理办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 二0一二年十一月十五日 济南市物业服务企业信用信息档案管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范物业服务企业经营服务行为，构建我市物业服务行业信用体系，促进物业服务行业健康有序发展，维护广大业主权益，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业有关信用信息的采集、认定、记录、公布，信用等级评定和管理适用本办法。 第三条本办法所称信用信息档案，是指由物业管理主管部门建立，反映和评价物业服务企业及主要经营管理人员基本情况、业绩信息和警示信息的档案资料。 本办法所称物业服务企业，是指取得《物业服务企业资质证书》，在本市行政区域内从事物业服务活动的企业。 第四条物业服务企业信用信息档案的建立和管理，应当遵循公开、公平、公正的原则，实行政府主导、社会参与、统一标准、权威发布、信息共享的运作模式。 第五条济南市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理局）负责本办法的组织实施，负责全市物业服务企业信用等级评定及信用信息档案的管理工作。 各区、县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用信息的采集、确认、
上报工作。 济南市物业管理行业协会（以下简称行业协会）负责建立新闻媒体联络互动机制，采集、确认媒体报道的相关信用信息；负责信用信息档案管理平台的日常管理、维护工作。 第二章信用信息档案内容及信用等级 第六条物业服务企业信用信息档案包括以下内容： （一）基本信息。物业服务企业在物业管理主管部门登记的企业基本情况、项目基本情况、专业人员情况、技术人员情况及资质等级核定等情况。 （二）业绩信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目负责人在从事物业服务活动中受到区、县（市）级以上政府及物业管理主管部门、行业协会的奖励、表彰等情况。 （三）警示信息。物业服务企业在从事物业服务活动中违反相关法律、法规及政策规定或物业服务合同约定，被行政处罚、行业通报、媒体曝光或者物业管理主管部门认定应该记录的不良行为等情况。 第七条物业服务企业信用等级由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。 第八条信用等级评定基本分为100分，实行加减分制。 物业服务企业信用得分在100分以上的为优秀；信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下的为良好；信用得分在70分（含70分）以上85分以下的为合格；信用得分在60分（含60分）以上70分以下的为基本合格，信用得分在60分以下的为不合格。 具体评分办法详见《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》。 第九条物业服务企业有下列情形之一的，企业信用得分为0分： （一）在物业服务合同有效期内擅自退出管理项目； （二）挪用专项维修资金； （三）在本年度内发生重大责任事故； （四）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访（和谐）事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响； （五）因违反相关法律、法规及政策规定，一年内被物业管理主管部门或其他行政管理部门通报批评3次以上； （六）经物业管理主管部门认定的其他严重不良行为。 第三章信用信息的采集、公布及等级评定 第十条市住房保障管理局负责建立物业服务企业信用信息日常采集、每月上报、每季发布、年终评定的综合评价体系。 第十一条信用信息采集是指对物业服务企业信用信息进行收集、记录、分类和储存，形
工厂物业管理方案
工厂物业管理方案 一、项目概述 工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村，厂区总用地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资元人民币工厂分成二部分，其中厂房平方米，高级员工公寓楼约平方米，员工人数将达到人左右，属于型、功能多元化的大型工业园区。 二、工厂物业特点： 工厂物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。 三、物业管理要点 ?运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
?结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务” ?为实现以上设想，拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。 （一）、三个重点 1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上” 的原则和务实周到的工作理念，为六院全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。 2 、环境管理责任到人 厂区的环境管理极为重要，如何为六院全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。以往的物业管理 经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识, 从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态，为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3 、安全、消防真抓实干 为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
物业管理部工作方案
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并
跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。 4、消防安全情况：消防各种设施的正常使用情况，维护保养情况，消防通道是否畅通，消防演练情况、从业人员的相关消防知识，应急预案制定情况等。 5、其他设备、设施使用情况：对排水、排污等各种设施是否正常使用，其他设备是否正常使用及维护，对特种设备是否有专人持证操作。
某物业公司管理服务方案
一品山海物业管理服务方案
目录 公司简介· 社区项目概况· 顾客群特点及需求分析·· 物业管理服务模式· 实施高品位物业管理的目标与整体策划·管理架构和服务人员配置方案 日常物业管理的内容和方案 社区· 物业管理费测算·
一、公司简介 珠海经济特区H发物业管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物业管理公司之一。公司为集体所有制企业，注册资本五百万元，二OO三年获得全国物业管理一级资质。 公司坚持“全心全意为客户服务”的企业宗旨，贯彻“不懈追求完美，永远真诚服务”的质量方针，以客户为中心，为客户提供全方位优质物业管理服务，在吸取国内外先进物业管理经验的基础上，积极探索有自身特色的物业管理新模式、新途径、新方法，建立和完善服务质量管理体系，于二OO二年通过ISO9001：2000质量管理体系国际认证，并于二OO三年获得全国物业管理企业一级资质。 公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、H发新城、鸿景花园、美景山庄、珠海特区报业大厦、中国建设银行珠海市分行及各营业网点、珠海市中级人民法院审判综合楼、嘉园、九洲花园、中山H发生态园等三十多个项目，物业类型包括住宅区、写字楼、工业厂区、政府物业等，目前管理物业总建筑面积三百多万平方米，拥有员工一千多人，是珠海市规模最大、实力最强的物业管理企业之一。 为了进一步提高公司经营水平和物业管理服务水平，本公司在全面实施ISO9001:2000质量管理体系的基础上，导入CI企业形象系统工程，建立、运行并不断改进质量管理体系。公司的质量方针是“不懈追求完美，永远真诚服务”；公司的质量目标是“成为国内物业管理的知名企业，坚持“社会化、专业化、市场化”的企业发展方向，为顾客提供优质可靠的物业管理
济南市物业管理条例
济南市物业管理条例 第一章总则 第一条为加强本城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定办法。 第二条本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。 本办法所称业主，是指物业的所有权人。 本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。 第三条本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。 本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。 物业管理区城的具体范围由市物业行政主管部门划定。 第四条市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。 规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居发委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。 第二章物业管理组织 第五条本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。 第六条业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。 业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。 市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。 第七条业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免业主委员会组成人员： （二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作； （三）通过和修订业主公约； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （五）决定聘用或解聘物业管理企业； （六）决定物业管理的其他有关事项。 第八条业主委员会由业主大会选举产生。 业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。任期两年。业主委员会成员可以连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。 第九条业主委员会的主要职责： （一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同； （二）监督物业管理企业的物业管理情况； （三）听取业主和非业主使用人的意见和建议； （四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
租赁厂区物业管理制度
租赁厂区物业管理制度 为维护本厂区区域内各相关方的合法权益,维护公共正常秩序和环境卫生,保障厂区内物业的安全与合理使用,特制定如下管理制度:使用人:通过租赁合同方式取得建筑物使用权的各单位、企业、公司、生产厂家、个体工商户及个人等合法经营者。 管理人:由常州XX有限公司(下文称“管理人”),根据物业管理服务合同对本厂区行使管理权和进行物业服务,对厂房、食堂、车棚等物业的使用、公共设备设施、绿化环保、清洁卫生、公共秩序、消防、水电供给等进行监管。任何使用人应积极配合管理人的各项管理工作。 一、厂区内任何使用人必须依法进行生产和经营,自觉遵守厂区内各项管理规定和制度,合理使用厂区内物业及配套的公用设备设施。 1、使用人生产经营过程应遵守国家和常州市有关法律法规。 禁止破坏或厂区内任何公共设施,若损坏须承担修复等费用 2、使用人须合理使用与其毗邻的公共场地。不得在公共场地擅自作任何装修和破坏;擅自摆放物品、搭建建筑物等其他未经全体使用人同意的物品。 3、请勿向花坛、水池、盆花内扔垃圾、丢烟蒂、倒水;请勿攀扯树木或采摘花朵; 二、车辆管理规定: 为保证停车区、车棚的使用及满足用户的要求,所有使用车场、车棚的用户及雇员,应严格遵守并服从保安及管理员的指挥: 1、所有车辆进入厂区要在门卫做登记。
2、车辆进入厂区,应减速慢行,不得鸣喇叭; 3、用户应将车辆停在停车位内,不得超过车位或跨车位停放,更不 能停于车道上,避免阻碍其他车辆停泊、通行;不得在非停车区域停车; 4、车辆停妥后,请锁好车窗、门;请勿在车内存放贵重物品,谨防 失窃。 5、停放车辆请自行向保险公司投保相应的车辆保险和第三者责任险,如:车辆损失险、盗抢险、玻璃单独破碎险、车身划痕险等,管理人不承担车辆及车内物品损失责任。 6、非机动车辆须有序、整齐地停入非机动车库内。非机动车停妥后,请自行锁好,谨防失窃。管理人不承担车辆及车上物品损失责任。 7、如因在停车区、车棚内行驶或停放过程中造成其他设备、设施或车辆的损坏,用户应予以赔偿。 三、电梯管理规定 1、管理人为部分用户提供货运电梯营运服务,电梯仅为载货用,禁止其他人员随意乘载。 2、使用人需爱护电梯及电梯轿箱内的设施、保持电梯清洁。电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮等杂物。用户使用过程中严禁超重、超长物品进电梯。 3、使用人在使用电梯的过程中遇到故障或异常,请用梯内电话立即通知维修班(电话:),非工作时间请通知保安值班室(电话: 0519-********-888 ),以便及时维修处理和急救。
物业公司经营方案
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
《山东省物业管理条例》解析
枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。夕阳西下，断肠人在天涯。 《山东省物业管理条例》解析 更新日期： 2010-6-9 11:21:19 浏览次数：38 评论次数：0 《山东省物业管理条例》解析 第一章总则 第一条法律渊源 （一）物业管理相关法律法规 1、《物权法》第六章共十四条（自2007年10月1日起施行） 2、《物业管理条例》（自2007年10月1日起施行） 3、《山东省物业管理条例》（自2009年5月1日起施行） 4、《济南市物业管理办法》（自1999年7月30日起施行，经《济 南市人民政府关于修改＜济南市园林绿化工程施工管理办法＞等9号市政 府规章的决定》修改） （二）物业服务收费相关法规规定 1、《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号（自2004年1 月1日起执行） 2、《山东省物业服务收费管理实施办法》鲁价费发〔2004〕205号（自2004年11月1日起执行） 3、《济南市物业服务收费管理实施办法》济价房字〔2004〕168号（自2005年1月1日起执行） （三）物业管理招投标相关法律法规 1、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（自2003年9月1日起 施行） 2、《济南市物业管理招标投标管理办法》（自2007年8月1日起施行） （四）物业管理企业资质管理相关法律法规
《物业管理企业资质管理办法》（自2004年3月17日起施行，2007 年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》 修正） （五）审理物业管理纠纷司法解释 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》（自2009年10月1日起施行） 第二条物业管理概念 第三条适用范围 第五、六条物业管理机构架构图： （山东省）省人民政府建设行政主管部门 （各市、地区）设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门（济 南市房管局）或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门) （各主管职能部门的分工）城管执法、房地产开发、财政、民政、价 格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理（与小区居民 或物业所有者的民生息息相关）等其他主管部门各司其责。 （本地直接指导、组织部门）街道办事处、乡(镇)人民政府 （协助部门）社区居民委员会 第二章新建物业与前期物业管理 第一节 第八条物业管理区域划分 第九条划分物业管理区域的申请 第十条物业管理区域的调整 关于物业管理区域划分的总结： 第一步：建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，向物业主管部门申请划分物业管理区域。