房地产估价案例与分析真题与解析.doc
房地产估价案例与分析真题与解析
2021年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题〔共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下〕〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
〔2〕后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。
〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2023年房地产估价案例与分析真题
房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题, 每题10分。
请将答案写在答题纸对应旳题号下）（一）甲上市企业为收购其大股东某处空置旳商业用房, 委托乙评估机构对该商业用房进行估价。
由于甲上市企业规定出具评估汇报旳时间短, 乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘, 但规定甲上市企业提供了该商业用房旳全面详细状况, 并问询了其评估期望值。
估价中选用收益法为重要旳估价措施, 搜集了3宗类似房地产, 分别测算得到该商业用房旳月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡, 然后根据最高最佳运用原则选用350元／㎡作为该商业用房旳有效毛收入, 扣除30%旳运行费用后, 求出年净收益为2940元/㎡, 再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房旳市场价值。
【请问】上述估价工作中有哪些错误或不妥之处[答疑编号95026301]【对旳答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市企业提供旳该商业用房旳全面详细状况进行评估不妥, 估价师必须进行实地踏勘, 理解房地产旳实际状况、周围环境、市场气氛, 才能精确估价。
直接使用甲提供旳资料, 是一种实际价值, 而估价应当使用市场价格平均水平。
2）租金旳选用根据最高最佳运用原则选用350元／㎡, 不对旳；应当给出根据, 使用平均值或加权平均法, 并且3个比较实例差异较大。
3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点, 由于题目说了是某处空置旳商业房产, 背面没有进行空置率旳计算。
4）选用银行贷款利率为折现率。
收益法旳计算是选用酬劳率, 酬劳率不能等同于折现率, 不能用银行货款利率。
（二）甲企业拥有旳某汽车加油站, 于1年前进行了装修改造, 站内建有营业楼及加油棚各一幢, 有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因企业经营方向调整, 甲企业拟放弃加油站业务, 为此转让该加油站, 委托乙房地产估价机构评估该加油站旳市场价值。
【请问】1.该估价项目旳估价对象范围详细应包括哪些？2.乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？[答疑编号95026302]【对旳答案】1.该估价项目旳估价对象范围详细应包括:加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考考试题(最新版).doc
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、问答题 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性? 本题答案： 2、问答题 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------收价款2762.1万元。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
历年房地产估价案例与分析试题解析.doc
注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。
10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。
华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。
其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。
2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案单选题（共30题）1、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。
A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试【答案】 C5、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect their LANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】 D6、Outlook Express是一个（）处理程序。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D3、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A4、系统测试计划应该在软件开发的 ( ) 阶段制定。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】 A5、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。
A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C8、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A9、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共40题）1、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。
A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】 B2、源程序中的（）与程序的运行结果无关。
A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】 A3、( ) 语言不是面向对象的程序设计语言。
A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】 D4、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。
以下（）模式是行为型设计模式。
A.装饰器 (Decorator)B.构建器 (Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】 D5、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是( )。
A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】 C6、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B7、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A8、In C language，（）are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A.declarationsB.dimensionsmentsD.descriptions【答案】 A9、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。
《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案(pdf 12页)
一九九九年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。
）（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求；４．土地使用基本状况；５．建筑物基本状况。
（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。
甲公司拟分两期建设８０栋别墅。
当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司。
当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时，发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化；２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。
房地产估价案例与分析真题及答案
20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共 3 题，每题10 分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有 3 种：（ 1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（ 2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（ 3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～ 342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015 年6 月 5 日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为 1 年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016 年 9 月 20 日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【参考答案】1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
（三）李某于 2015 年 6 月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺， 2015 年 9 月交房，装修后即投入使用。
同年 12 月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016 年 6 月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
请问：1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？【参考答案】1.损失资本化测算过程：（ 1）测算损失期；（ 2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；（ 3）确定报酬率；（ 4）计算房地产价值减损额。
参见《房地产估价理论与方法》教材 P380。
2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（ 2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。
参见教材P292。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2 分。
每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10 年的广告位。
收益归全体业主所有。
目前该广告位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。
合同约定租金按年支付，违约金 5 万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。
1. 本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2 屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权『正确答案』 B『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共 10 套住宅，归属于该顶层住宅的是 1/10 的广告位的收益权。
2. 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响『正确答案』 C『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。
3. 若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。
A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本『正确答案』 B『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。
4. 若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2 屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权『正确答案』 A『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。
参见《房地产基本制度与政策》教材P142。
（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。
该房屋登记建筑面积为 200 ㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
5.本次估价的估价对象应包括（）。
A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙『正确答案』 C『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
6. 本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。
A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估『正确答案』 C『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
7. 采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅『正确答案』 A『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。
（三）甲公司拥有总建筑面积为5230 ㎡、土地面积为10000 ㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有 5 栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000 ㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500 ㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200 ㎡、 30 ㎡。
2014 年 11 月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018 年 12 月。
2015 年 10 月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10 年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016 年 7 月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8. 若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。
A. 比较法和收益法B. 成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法『正确答案』 D『答案解析』工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。