土地成本在增值税和土地增值税及所得税的核算中如何确定
增值税的会计核算练习题1
增值税的会计核算练习题1题目：增值税的会计核算练习题一、基础知识增值税是一种在生产和流通环节对产品或服务增值部分所征收的税费。
在会计核算中，增值税的核算涉及到进项税额、销项税额、应交税金等多个科目。
下面，我们通过一个具体的例子来演示增值税的会计核算过程。
二、练习题假设你是一家商品销售公司的会计，某月发生了以下业务：1、购进商品，取得增值税专用发票，发票上注明的价款为10000元，税额为1600元，价税合计11600元。
2、将购进的商品销售出去，销售收入为20000元，开具增值税专用发票，发票上注明的价款为18000元，税额为2880元，价税合计20880元。
3、为某客户修理设备，收取修理费用5000元，开具增值税专用发票，发票上注明的价款为4769元，税额为769元，价税合计5538元。
根据以上业务，请进行相应的增值税会计核算。
三、答案及解析1、购进商品的核算借：库存商品 10000 应交税金——应交增值税——进项税额 1600 贷：银行存款或其他应付款 11600解析：购进商品时，按照发票上的价款计入库存商品科目，按照发票上的税额计入应交税金——应交增值税——进项税额科目。
2、销售商品的核算借：银行存款或其他应收款 20880 贷：主营业务收入 18000 应交税金——应交增值税——销项税额 2880解析：销售商品时，按照发票上的价款计入主营业务收入科目，按照发票上的税额计入应交税金——应交增值税——销项税额科目。
3、收取修理费用的核算借：银行存款或其他应付款 5538 贷：其他业务收入 4769 应交税金——应交增值税——销项税额 769解析：提供修理服务并收取费用时，按照发票上的价款计入其他业务收入科目，按照发票上的税额计入应交税金——应交增值税——销项税额科目。
四、总结通过以上练习题，我们可以看到增值税的会计核算主要涉及到进项税额、销项税额、应交税金等科目，其中进项税额和销项税额是对应关系。
土地增值税取得土地使用权支付的金额怎么确定
土地增值税取得土地使用权支付的金额怎么确定1、定义取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
——《土地增值税实施细则》2、具体含义（1）地价款：出让方式取得土地为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得为补缴的土地出让金；以转让方式取得的为向原权利人实际支付的地价款。
房地产企业因接受投资人入股取得的土地，其土地成本分为：A、投资时暂不征收土地增值税的，以投资方取得土地使用权时所支付金额进行确认。
B、投资时征收过土地增值税的，以投资方以土地使用权作价入股的金额进行确认。
（2）有关费用：是指在取得土地使用权过程中办理有关手续缴纳的登记、过户手续费、契税、城市基础设施配套费及契税。
注意：印花税、土地使用税属于管理费用（或税金及附加），不在此扣除。
取得土地过程中支付的佣金、评估费用、土地闲置费用等也不得在此扣除。
（3）分期支付土地出让金支付的利息、延期支付滞纳金企业因资金困难而分期支付土地出让金支付给政府的利息费用，本质是企业融资费用，不能作为“取得土地使用权支付的金额”直接扣除，而应作为财务费用在按照开发费用的扣除规则扣除。
延期支付土地出让金而产生的滞纳金，性质上属于合同违约金，可以作为土地成本扣除。
3、营改增后土地价款抵减的销项税额是否需要调减土地成本不需要，根据财税[2016]43号规定：“土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算扣除的，可以计入扣除项目。
”计算增值税时，土地价款抵减的销项税额不属于进项税额。
因此，土地成本应该按全额在土地增值税清算时扣除。
另外，从收入确定的角度看，土地价款抵减的销项税已经调增了收入，不应在成本中再重复调增。
4、土地返还由于土地招拍挂制度约束，各地政府在招商引资中，会通过各种政府补助等名义，对开发商缴纳的土地出让金，给与一定比例的返还。
该业务本质上是对土地出让金的折让，应在取得土地使用权支付的金额中扣除。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。
土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。
目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。
具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。
这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。
其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。
差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。
具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。
土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。
通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。
此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。
在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。
总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。
合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。
因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法
土地增值税是指在土地转让或者再开发利用过程中，对土地价值增加的部分征收的一种税费。
土地增值税的计算方法一般包括以下几个方面：
首先，确定土地初始价值。
土地初始价值是指在土地转让或者再开发利用之前的土地评估价值。
一般情况下，可以通过拍卖、竞价或者评估等方法进行确定。
其次，确定土地转让价值。
土地转让价值是指土地在转让或者再开发利用之后的市场评估价格。
在实际操作中，常常采用土地评估师的专业评估结果。
然后，确定土地增值额。
土地增值额是指土地转让价值减去土地初始价值的差额。
也就是说，土地增值额体现了土地在利用过程中增值的部分。
最后，根据土地增值额计算税费。
根据中国税法规定，土地增值税的税率为30%。
所以，通过将土地增值额乘以30%，即
可得到需要缴纳的土地增值税。
举个例子来说明计算方法。
假设某个土地的初始价值为100万元，通过再开发利用后，土地的转让价值为200万元。
那么土地的增值额为200万元减去100万元，等于100万元。
根据税
率30%，需要缴纳的土地增值税为100万元乘以30%，等于
30万元。
另外，还需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会出现不同的情况，比如地区差异、政策调整等。
所以在具体操作中，还需要结合相关政策和法规进行计算。
总之，土地增值税的计算方法是根据土地初始价值、土地转让价值以及税率来确定的。
通过计算土地增值额，并根据税率进行计算，可以得到需要缴纳的土地增值税。
随着土地利用的增加，土地增值税在国家财政收入中扮演着重要的角色。
土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点
土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点王洪沙春屏黄传海土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。
土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。
现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。
一、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。
作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。
（二）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。
（三）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。
（四）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：（一）收入确认方面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［1993］第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
”2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
在建工程税务方案
在建工程税务方案一、项目背景在建工程是指各类建设工程在施工期间的税务处理问题。
在建工程的税务处理问题涉及到土地增值税、企业所得税、印花税等多个税种。
在建工程的税务处理问题具有复杂性和专业性，在工程项目的建设过程中，对税收资金的合法性、安全性、高效性也提出了更高的要求。
因此，对于在建工程项目应及早进行税收规划，加强税收管理，提高项目的税负水平。
本文将结合实际情况，就在建工程税务处理问题进行深入探讨，提出更加合理有效的税收管理方案。
二、土地增值税处理1.土地增值税计算（1）确定土地增值税应税额土地增值税的应税额=（（（土地使用权出让价款-土地收益支付款）÷1.05－土地成本）×土地增值税税率）土地增值税税率为20%土地使用权出让价款以土地使用权出让合同价格为准，如果合同价格与市场价格相差较大，则由税务局认定为市场价格。
土地收益支付款是指土地使用权出让价款收入中支付给农村集体经济组织的土地收益支付款部分。
土地成本是指开发企业投入建设土地上的各项费用。
（2）纳税周期在建工程项目土地增值税从土地出让合同签订之日起须在50个工作日内到税务局备案，税额由项目开发企业在计提土地款时填写办理上缴。
在建工程项目土地增值税是根据实际利润来核算所得，利润=预计收益-预计成本。
项目建设期多年时间，如果交税银行可能会对项目进行财务检查，提前核算缴纳土地增值个税可以减少银行对企业的查账率，减少资金感染误判。
2.土地增值税的减免政策（1）符合条件的“一次性”土地出让缴款的收支是否可以享受减免政策？在实际操作中，一次性支付地价的方式成交后，可以按照合同约定进行减免，确定减免比例，使用目标为企业的税务筹划，从而减少企业土地增值税的税负。
企业地价支付的时间应根据具体情况确定如何进行筹划。
企业将土地出让金一次交清后，可根据具体情况提请税务行政主管部门报财政部门审核，若领导审批通过才能享受减免政策。
虽然土地增值税政策是公开透明的，但若企业不能提供充分证据，就可能会对企业造成惩罚性的税收资金。
房地产企业一般计税中土地成本抵减税务处理解析
12 月 房 地 产 项 目 开 始 陆 续 交 付 ，2022 年 12 月 交 付 房 地
产项目地上建筑面积 5.6 万平米，开票金额 6.4 亿元。
五 、土 地 成 本 抵 减 在 土 地 增 值 税 中 处 理
冲减开发成本金额是多少？
1.政策依据
2022 年 度 企 业 土 地 价 款 实 际 抵 减 销 项 税 额 1 098
2.举例分析
增 值 税 销 售 收 入 多 土 地 价 款 ；在 企 业 所 得 税 方 面 ，成 本
销项税额＝销售额×9%
可以抵减 土地价款
土 地 应税收入＝取得全部价款和向购房者收取的其他费用÷ 增加土地价款 增值税 （1＋9%）＋当期可以抵减的土地价款÷（1＋9%）×9% 抵减的销项税
A 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 2018 年 取 得 某 市 某 地
六 、土 地 成 本 抵 减 在 企 业 所 得 税 中 处 理
用 等 。以 上 两 个 文 件 都 认 为 ，土 地 成 本 是 指 为 取 得 土 地 开发使用权而发生的各项成本与费用。
三 、土 地 成 本 抵 减 内 容 房地产企业取得土地费用入账凭据只能是开具省 级 以 上（含 省 级）财 政 部 门 监（印）制 的 财 政 票 据 。 向 国 土部门缴纳的土地出让金而取得相关凭据为非增值税 专 用 发 票 ，导 致 无 增 值 税 进 项 税 额 抵 扣 。国 家 为 缓 解 房 地产企业一般纳税人增值税税负压力，房地产企业在 一般计税方式下计算增值税销售额时，可以采取差额 扣除土地价款方式计算销售额。允许扣除土地价款内 容 有 哪 些 ？上 文 指 出 土 地 成 本 是“ 取 得 土 地 开 发 使 用 权 而 发 生 的 各 项 成 本 与 费 用 ”。所 以 土 地 价 款 抵 减 内 容 为 向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税 以及因土地使用权变更而产生相关费用。
土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤1.确认计税依据首先，需要确认计税依据。
计税依据一般为土地增值额，即土地出让价款与取得土地的成本之差。
计税依据包括土地出让价款、委托开发收益和按照市场价格或者评估价格取得土地的成本。
2.确定税率根据国家规定的税率，确定土地增值税率。
在我国，不同行政区域土地增值税税率的确定由省级税务部门提出方案，报经同级国税部门批准后执行。
一般大城市的税率较高，而中小城市的税率较低。
3.计算应纳税额根据确认的计税依据和税率，计算应纳税额。
应纳税额的计算公式为：应纳税额=土地增值额×税率。
其中，土地增值额为土地出让价款与取得土地成本之差。
当土地出让价款低于取得土地成本时，即出现土地减值情况时，应根据具体情况进行调整计算。
4.申报纳税根据国家规定的时间规定，在规定期限内向税务机关申报纳税。
纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》，并提交相关的纳税材料、票据和凭证。
5.纳税补缴根据申报的纳税额，纳税人需要按照规定的时间规定，缴纳相应的土地增值税款项。
一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。
如果纳税人需要补缴税款，也需要在规定的时间内缴纳。
6.税务核查和调整税务机关会对纳税人申报纳税情况进行核查和调整。
核查过程中，税务机关可能会要求纳税人提供相关的票据、凭证和其他相关材料，以核实纳税申报的真实性和准确性。
如果发现纳税人计税依据、税率等有误，税务机关有权对纳税人的申报进行调整。
7.税费清算税务机关最终根据核实的纳税申报情况，计算出纳税人应缴的土地增值税款项。
然后，税务机关会开具《土地增值税纳税通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税款。
8.税费结算纳税人收到《土地增值税纳税通知书》后，需要按照通知书的要求，在规定的时间内缴纳土地增值税款。
一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。
9.税务审核和发票开具在纳税人缴纳土地增值税款后，税务机关会对缴纳情况进行审核，并开具《土地增值税专用发票》。
10.档案归档最后，税务机关会将纳税人的税务档案进行归档。
探讨：土地增值税扣除成本中的“实际发生”不应理解成“实际支付”
探讨：土地增值税扣除成本中的“实际发生”不应理解成“实际支付”土地增值税自1994年开征以来，对规范我国房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，促进房地产开发的健康发展发挥了巨大作用。
房地产项目开发时间往往跨越几个会计年度，项目涉及的事项、手续比较实际而繁杂，而土地增值税该税种本身计算的复杂性等，这些因素给纳税人和税务机关在实物操作中的税收缴纳和征管带来一定的困难。
虽然财政部、国家税务总局以及地方税务机关也不断下发文件对土地增值税征收管理进行规范和明确，但在实践中，纳税人和税务机关经常会对某个税收政策的理解产生分歧，各地执行口径也不均一。
借此，本文对土地增值税中扣除成本的“实际发生”理解谈谈自己的浅见。
以案例说明：案例：某市甲房地产开发公司于2011年初动工开发某住宅小区，2013年12月完工，月底办理竣工备案、完成交付入住手续，公司财务人员2014年年初进行土地增值税清算：总收入3亿、成本费用1.8亿，其中建安成本8000万，但3000万工程款项仍未支付，已取得施工方开具的工程款项发票，当地税务机关对企业提交的清算报告进行审核时，提出未支付的3000万工程款不允许作为扣除成本。
主要政策依据是：国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一条第（二）项规定：“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
”而企业则认为该项目建安支出已实际发生，只不过款项因资金原因目前未支付施工方。
至此，本案例的争议焦点在于：国税发[2009]91号文件中的“实际发生”是否理解为款项的实际支付？【房企财税微信：fdccsdr 】对于文件中的“实际发生”，现行土地增值税税收政策对此没有更多解释，而我国税收体系中，除土地增值税中提到“实际发生”外，也只有企业所得税法第八条中关于成本税前扣除的大原则中提到，即企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
内蒙古土地增值税四项成本核定方法
内蒙古土地增值税四项成本核定方法一、前言内蒙古土地增值税四项成本核定方法，是指内蒙古自治区对于土地增值税征收中所采取的四项成本计算方法。
本文将从不同角度对内蒙古土地增值税四项成本核定方法进行全面评估，并撰写一篇有价值的文章，以深入探讨该主题。
二、内蒙古土地增值税四项成本核定方法的概述内蒙古土地增值税四项成本核定方法是对于土地增值税征收的一种计算方法。
其核心在于对土地增值税的计算进行成本核定，以确保纳税人的合法权益，同时保证税收的合理征收。
这四项成本主要包括土地成本、开发成本、规划建设条件对价款的影响和出让条件对价款的影响。
三、对内蒙古土地增值税四项成本核定方法的解读1. 土地成本：土地成本是指纳税人在取得土地使用权时支付的土地出让金或者土地等价物的金额，是内蒙古土地增值税计算的重要成本之一。
在核定土地成本时，需要结合土地出让合同和实际支付的金额进行核定。
2. 开发成本：开发成本是指纳税人为了取得土地使用权而实际发生的开发费用，包括土地平整、基础设施建设等费用。
在核定开发成本时，需要充分考虑实际情况，进行合理核定。
3. 规划建设条件对价款的影响：规划建设条件对价款的影响是指规划建设条件对土地出让价格产生的影响。
在核定规划建设条件对价款的影响时，需要对规划建设条件进行综合评估，并在税务核定时进行合理计算。
4. 出让条件对价款的影响：出让条件对价款的影响是指出让土地的条件对土地出让价格产生的影响。
在核定出让条件对价款的影响时，需要全面考虑各种条件，并进行合理核定。
四、个人观点和理解我个人认为，内蒙古土地增值税四项成本核定方法是一种合理的税收征收方式。
通过合理核定土地成本、开发成本、规划建设条件对价款的影响和出让条件对价款的影响，可以保障纳税人的合法权益，也有利于税收的合理征收。
五、总结与展望通过本文对内蒙古土地增值税四项成本核定方法的全面评估和深入探讨，相信读者对该主题有了更全面、深刻和灵活的理解。
希望未来内蒙古土地增值税四项成本核定方法能够不断完善，更好地为税收征收服务。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例应纳税额=土地增值×税率-速算扣除数其中，土地增值指的是土地转让时的增值收入，一般可以通过以下公式计算：土地增值=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税已纳税额-免征规定的增值税总额税率和速算扣除数根据不同地区和政策会有所不同。
9个土地增值税计算实例实例1：地一块土地的取得成本为100万元，转让价款为150万元，已纳税额为20万元，税率为30%，速算扣除数为10万元。
土地增值=150万元-100万元-20万元-0=30万元应纳税额=30万元×30%-10万元=5万元实例2：地一块土地的取得成本为80万元，转让价款为120万元，已纳税额为10万元，税率为20%，速算扣除数为5万元。
土地增值=120万元-80万元-10万元-0=30万元应纳税额=30万元×20%-5万元=1万元实例3：地一块土地的取得成本为200万元，转让价款为300万元，已纳税额为50万元，税率为25%，速算扣除数为8万元。
土地增值=300万元-200万元-50万元-0=50万元应纳税额=50万元×25%-8万元=3.5万元纳税额为15万元，税率为15%，速算扣除数为4万元。
土地增值=90万元-60万元-15万元-0=15万元应纳税额=15万元×15%-4万元=1.25万元实例5：地一块土地的取得成本为150万元，转让价款为180万元，已纳税额为30万元，税率为35%，速算扣除数为12万元。
土地增值=180万元-150万元-30万元-0=0万元应纳税额=0万元×35%-12万元=-4.2万元（负数表示无应纳税额）实例6：地一块土地的取得成本为120万元，转让价款为160万元，已纳税额为25万元，税率为28%，速算扣除数为7万元。
土地增值=160万元-120万元-25万元-0=15万元应纳税额=15万元×28%-7万元=1.4万元实例7：地一块土地的取得成本为90万元，转让价款为120万元，已纳税额为20万元，税率为18%，速算扣除数为6万元。
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意点：1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。
房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：(1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆迁人签字的收款收据或收条;支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。
（3）被拆迁户的门牌号码；(4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008］277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿）>的通知》（国税发[1993］149号）规定,不征收营业税。
对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。
2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目,具体为：（1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用. （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是国家对在城市建设用地使用权出让过程中土地价值增长部分和在城市建设用地上进行的一切土地开发活动所取得的利润的一种税。
下面将详细介绍土地增值税的税率及计算方法。
一、土地增值税税率中央税率的规定如下：1.建设用地，一般应税比例为30%，中小企业或自然人建设用地税率可以为15%；2.未按划拨土地出让条件，按市场价格出让的建设用地，比应税土地增值额增加2个百分点；3.城市建设用地，供住房用地应税土地增值额在5%以下的，减按4个百分点征收税，5%以上的，增加2个百分点。
地方税率的规定由各地自行确定，但不得低于中央规定的税率。
二、土地增值税计算方法土地增值税的计算方法主要包括计税价格的确定和应税土地增值额的计算。
1.计税价格的确定计税价格是指纳税人通过土地出让活动获取的价款、税金、有价证券和其他非货币形式的收益。
计税价格根据实际情况确定，主要包括以下几个方面：(1)土地出让价款：土地出让活动中，城市建设用地通过竞买、拍卖等方式出让，出让价格即为计税价格；(2)土地增值税：土地增值税是计税价格中的一部分，需要将其加入计算；(3)其他收益：土地出让活动中还可能获得其他收益，如违约金、解约金等，这些也应加入计税价格。
2.应税土地增值额的计算应税土地增值额是指土地出让方提供给使用人或销售于使用人的城市建设用地，其增值额的部分。
应税土地增值额的计算方法如下：(1)增值额的计算：应税土地增值额=计税价格-土地取得成本；(2)土地取得成本：土地取得成本包括土地出让金、土地增值税、过渡费等。
(3)免额：应税土地增值额免征部分，根据国家规定的标准和政策执行。
计算应税土地增值额时，还需要注意以下几点：(1)对于未按规定使用的土地，应按规定的征收点评估价格作为计税价格；(2)对于拆迁安置土地，应按拆迁安置费加土地增值税作为计税价格；(3)对于被征地农民利用自愿转化集体经营性建设用地建房屋，可按自愿转化时价格加土地增值税构成计税价格。
土地增值税与企业所得税成本扣除差异及财税处理
土地增值税与企业所得税成本扣除差异及财税处理土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种，在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
笔者在西政资本公众号2017年12月14日发布的推文《房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税》及2017年12月22日发布的推文《房地产开发项目全程税务测算（二）——增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税》中，读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问，因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴，都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
一、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额，完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目，时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
土地增值税清算方法与技巧
土地增值税清算方法与技巧土地增值税是指政府根据国家相关法规，对土地出让、转让、收益等行为征收的一种税费。
在土地市场中，土地的价格一般都会随着时间的推移而增值，这部分增值就需要纳税人进行申报并缴纳土地增值税。
土地增值税的清算方法与技巧对纳税人来说非常重要，可以有效降低纳税成本，提高财务收益。
一、土地增值税清算方法1.确定土地成本土地成本是指纳税人投入土地的购买费用，一般包括土地购买价款、土地过户费、土地登记费等。
纳税人在计算土地增值税时，需要准确确定土地的成本，以免增加不必要的税负。
2.计算增值额增值额是指土地增值税的计税依据，可以通过以下两种方式进行计算：（1）市场评估法：即通过询问专业评估师对土地进行评估，确定土地的当前市场价值，然后根据购买土地的成本，计算土地的增值额。
（2）成本法：即通过核算土地购置价款和相关费用，计算土地的成本，然后减去成本，计算土地的增值额。
3.确定适用税率根据国家相关法规，土地增值税的税率一般为10%，但不同地区、不同类型的土地可能有不同的税率，纳税人需要根据具体情况确定适用的税率，并按照税率进行税额计算。
4.申报缴税纳税人根据计算出的土地增值额和适用税率，计算出土地增值税应纳税额。
然后按照税法规定的时间和程序，到税务机关进行申报缴税。
二、土地增值税清算技巧1.合理选择土地转让方式土地的转让方式多种多样，例如竞买、招标、协议转让等。
不同的转让方式所产生的土地增值税税负也不同，纳税人可以根据具体情况选择适用的转让方式，以降低土地增值税的税负。
2.合理利用税法优惠政策3.合理进行土地成本核算纳税人在购买土地时，经常会包括各种费用，例如土地过户费、土地登记费等。
在土地增值税清算中，纳税人可以合理核算这些费用，并将其纳入土地的成本，以降低土地增值税的税负。
4.及时申报缴税纳税人应按照税法规定的时间和程序，及时进行土地增值税的申报缴税。
及时申报缴税可以避免产生滞纳金，保证税务合规，同时也可以避免不必要的税额增加。
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。
支付的土地价款包括：1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
土地款扣除凭证：1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。
可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。
请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额(销项税额抵减后的金额)扣除?分析：一、会计处理(一)购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500(二)确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税(销项税额) 3847.71(三)结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本 16875贷：开发产品 16875解：根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认会计上如何确认收入根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：一，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。
二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。
问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?答：根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。
企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。
根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法
首先，我们来看土增税的税率。
土增税的税率是根据土地增值额来确定的。
通
常情况下，土增税的税率是按照一定的比例来确定的，比如说按照土地增值额的百分之几来征收。
不同地区的土增税税率可能会有所不同，因此房地产开发企业在进行土地开发时需要根据当地的具体政策来确定土增税的税率。
其次，我们来看土增税的计算方法。
土增税的计算方法通常是按照土地增值额
来确定的。
土地增值额是指土地的市场价值与取得土地的成本之差。
在计算土增税时，首先需要确定土地的市场价值，然后再减去取得土地的成本，得到土地增值额，最后按照土增税的税率来确定应该缴纳的税款金额。
在实际操作中，房地产开发企业需要按照国家和地方相关政策规定的税率和计
算方法来确定土增税的税款金额，并及时足额缴纳税款。
同时，企业还需要做好税务申报和纳税申报工作，确保税款的合规缴纳。
总的来说，土增税税率及计算方法是对房地产开发企业具有重要影响的税收政策。
企业需要根据当地的具体政策来确定土增税的税率和计算方法，并严格按照相关规定履行纳税义务。
只有做好税务管理工作，企业才能更好地做好经营管理，实现可持续发展。
本文对土增税税率及计算方法进行了简要的介绍，希望能对房地产开发企业有
所帮助。
同时，也希望相关部门能够出台更加合理和有利于企业发展的税收政策，为房地产行业的健康发展提供更好的支持和保障。
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万元），并取得增值税专用发票认证抵扣；2017 年 1-10
月取得预售收入 22200 万元并销售完毕；2017 年 12 月，
该项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。假设除上述业务外，该企业无其他涉税业务。其增值税会计处理如
[2016]27 号)，梳理其涉及的增值税主要会计处理，如下：
房开企业甲 2016 年 5 月获取一块土地进行开发，支付土地
出让金 11100 万元（契税等略）；2016 年 10 月取得商品
房预售许可证，当年取得含税预售销售额 11100 万元，当
贷：银行存款 300
3、房开企业取得支付工程价款
借：开发成本 10000
应交税费—应交增值税（进项税额） 1100
进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项
目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项
目。”
房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的
地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财
税[2016] 36 号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税
额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款
贷：预收账款 22200
借：应交税费—预缴增值税 600
贷：银行存款 600
增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税 土
地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税
[2016]43 号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，
成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值
权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家
支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地
使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠
与。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财
税[2016] 36 号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注
释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳
算的变化，尤其是“应交税费—应交增值税”科目的应用变化
较大。我们试以一般纳税人资格下的房开企业为例，参照
《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处
理规定>的通知》（财会[2012]13 号）、《关于征求<关于
增值税会计处理的规定（征求意见稿）>意见的函》(财办会
贷：银行存款 11100
4、2017 年 1-10 月取得预售收入并缴纳增值税 600 万元
22200/1.11*0.03
借：银行存款 22200
下：
1、取得土地支付土地出让金
借：开发年取得商品房预售收入，并预缴增值税 300 万元
税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价
款在确定计税依据时不扣减增值税额。
二、房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认
国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税
收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很
高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出
台了差额征税的政策；财税[2016] 36 号文中规定“房地产开
营改增后土地增值税中土地成本如何确认
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地
使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”
规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税
清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托
收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，
在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成
本如何确认；我们就此进行以下分析：
一、出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增
值税额
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用
的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值
税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费
——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述
增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实
际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”
等科目。
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核
（11100/1.11*0.03）
借：银行存款 11100
贷：预收账款 11100
借：应交税费—预缴增值税 300
计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43 号文规定的不
计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，
不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地
成本中剔除。
因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增
值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应
剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。
四、会计核算与案例分析
关于差额征税允许抵减销售额的账务处理，《关于征求<关
于增值税会计处理的规定（征求意见稿）>意见的函》(财办
会[2016]27 号)规定如下： 企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现
行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额
发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简
易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和
价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后
的余额为销售额”。
文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向
政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值
税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售
额。
同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计
算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵
扣范围。 三、出让方式下计入土地增值税的土地成本
财税[2016]43 号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取
得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值
税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税