论不动产所有权移转的法律规范问题

合同订立原则

平等原则：

根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律

地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：① 合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。

自愿原则：

根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强

制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：

第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违

约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。

公平原则：

根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公

平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。

诚实信用原则：

根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、

履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。

善良风俗原则:

根据《中华人民共和国合同法》第七条: 当事人订立、履行

合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。

［论文摘要］不动产所有权移转是否适用于《民法通则》第72条交付移转财产所有权规则，法律并没有明确规定。

通说认为《民法通则》只适用于动产，而不动产适用于“其他法律”规定。但是，其他法律并没有明确规定登记为不动产变动的生效要件，还是不动产买卖合同的生效要件；最高人民法院的司法解释则将之解释为合同的生效要件，这种作法贯彻到司法审判中，导致受让人处于非常不利的地位。本文认为过户登记仅为不动产物权移转变动的生效要件，而非不动产买卖合同的的生效要件。但认为其理论基础是物权表征的公信力规则和由此而决定的物权变动公示规则。同时，本方认为，交付在不动产买卖中仍然起着移转标的物的作用，

因此，不动产所有权移转需要采纳区别于动产的特殊法律规范。

［关键词］不动产、所有权、物权变动

一、引言：《民法通则》之规定

所有权移转规则是关于法律行为引起的财产所有权移转过程，所有权何时发生所有权移转效力的规则，是物权变动生效规则的核心内容。该规则不仅关系着标的物毁损灭失的风险责任，而且关系着权利移转的分界点，即原所有权人丧失其所有权、新的所有权人得到其所有权并取得对抗任何第三人的效力时点。因此在物权法中占有重要地位。为便于讨论，我们这里主要涉及因买卖合同而发生的所有权移转何时生效问题。

《民法通则》第72 条第2 款对所有权移转时间作了明确规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 据此，作者有以下判断：第一，所有权自实际交付时起移转，如当事人虽然就某项财产转让达成协议，在

尚未交付以前，不发生所有权移转效力。第二，交付移转所

有权规则适用包括不动产在内的所有财产。该条既未区分特定物和不特定物，也未区分动产和不动产，条文中所用的财产一词显然包括不动产。第三，交付移转所有权规则有两个例外，一个是当事人有相反

约定，另一个是法律另有规定。前一例外使交付成为一种任意性规范，当事人意思可决定所有权移转时间;后一例外使其他法律规定可以排斥交付规则的适用。

新近颁布的《合同法》对买卖合同的规定也基本上采《民法通则》上述规则，继续确立以交付作为我国财产所有权移转的原则规定.但是，这种不分动产和不动产，统一以交付作为所有权移转规则的原则性规定易生许多歧议。对于动产，以交付作为所有权移转的一般原则并允许当事人自由约定，足以调整动产买卖中的所有权转移时间问题。对这一点，似乎在各界已取得共识。现在争议最多的是不动产所有权移转问题。

这是因为，对于动产而言，交付既意味着所有权客体物（合同标的物）的转移，又标识所有权权利（对标的物的所有权）的移转;对于不动产，交付标的物并不意味着对标的物的所有权移转，而后有一个过户登记问题，也只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转。显然，交付转移所有权规则就不能径直适用于不动产。

针对这种情况，许多学者认为，《民法通则》第72 条的“法律

另有规定”实际上已经将不动产排除在一般原则之外.因为我国在《民法通则》颁布前后，已制定了许多关于不动产转移的法律法规，确立不动产转让必须或应当登记的原则。作者认为，不动产物权变动必须登记并不当然地推出“自交付时起不动产所有权不移转” ，因为，如果采登记对抗效力，那么不动产所有权完全可以在合同成立或实际交付时起移转。

因此，我们还必须深入地探讨一下不动产所有权移转问题。为此，本文将首先检讨“其他法律”规定，然后探讨我国确立以登记作为所有权移转生效要件（或物权变动生效要件）的法理基础，最后分析适用此规则实务中的一些问题。

二、登记为不动产物权移转变动的生效要件

（一）其他法律规定

由于我国特殊的国情，不动产买卖一直处于抑制的状态，随着改革开放的深入，特别是可有限转让的土地使用权制度实施和住房商品化的推进，我国的不动产交易也日益增多和频繁，成为急待规范的领域。为应付现实需要，从国家立法机关、主管部门到各个地方政府颁布了许许多多法律、法规和规章，对不动产转让和登记作出了规定。作者承认这些法律即构成第72 条“ 另有规定”的法律。这里仅略