房地产抵扣汇总土地价款的进项税扣除规定
房企“营改增”：税收优惠政策多，不当享受风险高税收
优惠一：增值税抵扣凭证进项税额准予从销项税额中抵扣
进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服
务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。《关
于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36
号，附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条
明确：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣
当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当
期销项税额-当期进项税额
七项增值税进项税额不得抵扣
1. 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体
福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、
服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无
形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、
无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳
税人的交际应酬消费属于个人消费。
2. 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳
务和交通运输服务。
3. 非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不
包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4. 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货
物、设计服务和建筑服务。 5. 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设
计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修
缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
6. 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日
常服务和娱乐服务。
7. 财政部和国家税务总局规定的其他情形。
八项增值税进项税额抵扣受限
1. 异常增值税扣税凭证：经核实符合规定的允许继续申
报抵扣，不符合规定的一律作进项税转出。
2. 走逃(失联）增值税扣税凭证：列入异常增值税扣税凭
证范围，暂不允许抵扣或办理退税，已经申报抵扣的
一律先作进项税额转出。
3. 逾期增值税扣税凭证：客观原因造成增值税扣税凭证
逾期的允许继续抵扣，其他原因造成增值税扣税凭证
逾期的不得抵扣。
4. 失控增值税扣税凭证：通过税务机关通过协查，确认
销售方已经申报纳税，并取得销售方税务机关出具的
书面证明及协查回复后才可抵扣。
5. 虚开增值税扣税凭证：取得虚开专票不得抵扣其进项
税额，善意取得虚开发票，能重新取得合法有效发票
准许其抵扣进项税款。
6. 遗失增值税扣税凭证：丢失前已认证相符的，购买方 可作为增值税进项税额的抵扣凭证；丢失前未认证
的，购买方税务机关出具的《证明单》等资料抵扣凭
证。
7. 涉嫌违规增值税扣税凭证：属于税务机关责任以及技
术性错误造成的，允许作为增值税进项税额的抵扣凭
证；不属于税务机关责任以及技术性错误造成的，不
得作为抵扣凭证。
8. 作废增值税扣税凭证：开具专用发票当月符合作废条
件的按作废处理；开具时发现有误的，可即时作废；
不符合作废条件的，需要按红字发票开具方法处理。
取得的增值税专用发票不符合规定
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者
国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中
抵扣。各种不合规的发票不能抵扣，例如未加盖发票专用
章、发票票面有涂改、票面信息不全等不合规增值税专用
发票，是不能作为进项税额抵扣凭证。
抵扣凭证未同时符合五个限制性条件
纳税人增值税专用发票抵扣，必须要同时符合五个限制性
条件，否则不得作为合法的增值税扣税凭证，亦不得计算
增值税进项税额抵扣。一是采购的企业必须属于增值税一
般纳税人；二是必须取得合法的扣税凭证；三是业务必须
真实发生；四是必须在规定的时间内认证和申报抵扣；五是必须依法正确、合理地计算抵扣金额。
已抵扣增值税专用发票转做他用做转出处理
增值税进项税额转出，是将那些按税法规定不能抵扣，但
购进时已作抵扣的进项税额如数转出。也就是说，企业已
作进项抵扣但后来转做他用，而税法不允许抵扣的进项税
额，应将购进货物或应税劳务的进项税税额从当期发生的
进项税税额中扣除。
税收优惠二：计算房地产销售额允许扣除土地价款
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收
管理暂行办法》国家税务总局公告 2016 年第 18 号第四条规
定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地
产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和
价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的
余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部
价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
税务风险防控点
1. 一般纳税人销售其开发的房地产老项目，选择简易计
税方法的，不得以取得的全部价款和价外费用，扣除
受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销
售额。 2. 一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的自建不
动产，适用一般计税方法计税的，纳税人不得以取得
的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者
取
得不动产时的作价后的余额为销售额。
3. 一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的自建不
动产，可以选择适应简易计税方法，不得以全部收入
减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后
的余额为销售额。
4. 一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后取得的自建不动
产，应适用一般计税方法的，纳税人不得以取得的全
部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得
不动产时的作价后的余额为销售额。
5. 纳税人转让 2016 年 4 月 30 日后取得的土地使用权，
不得以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使
用权的原价后的余额为销售额。
税收优惠三：土地价款包括征地和拆迁补偿费用、土地前
期开发费、土地出让收益等
向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门
支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出
让收益等。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告 2016 年第 18 号
第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开