项目策划市场调查分析报告

中天星城项目市场调查分析报告

目录

调查综述3

第一章衡阳宏观市场分析4

1.1 都市与片区概况4

1.2 经济概况6

1.3 房地产市场概述11

1.3.1 衡阳房地产市场供求特征13

1.3.2 各板块开发及要紧特点13

1.3.3 衡阳市房地产存在的要紧问题15

第二章衡阳商品住宅市场专项分析20

2.1 调研范围20

2.2 物业类型21

2.3 建筑规模22

2.4 户型构成23

2.5 价格构成24

2.6 产品特色26

2.6 配套设施26

2.7 物业治理27

2.8 车位状况29

2.9 客户细分29

2.10 营销水平30

2.11 销售价位32

2.12 销售速度34

2.13 广告媒体34

第三章竞争楼盘分析36 3.1 竞争性楼盘选用原则36 3.2 竞争性楼盘个盘分析37调查总结1

总体评价60

诚蒙

金璧（湖南）置业进展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析，最终形成第二部的《项目市场调查分析报告》将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。

调查综述

1.1. 调查目的：对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分析，全

面了解衡阳市房地产进展现状及特征，分析其供需

平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成

分析成果，旨在为本项目的定位论证、价值论证、

概念设计、营销推广提供决策参考依据。

1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。

1.3. 调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士

深度访谈、潜在消费群体座谈会。

1.4. 调查范围：

n 区域范围：衡阳市整个市区规模较大、阻碍力

较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品

住宅。

n 涵括内容：都市进展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。

1.5. 调查时刻：

第一次：2003年6月6日—8月6日

第二次：2004年11月10日—23日

n 文献调查：11月10日—11月20日

n 竞争楼盘调查：11月13日—11月28日

n 深度访谈、座谈会：11月17日—11月23日第一章衡阳宏观市场分析

1.1 都市与片区概况

1.1.1 都市概况

n 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡

阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积

1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁

阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。

n 地理位置：衡阳地处东经110°32'16"～113°16'32"，北纬26°07'05"～27°28'02"。东邻株洲、攸县、

安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵

东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。

n 土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。

合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、

州、市中，幅员位第7位。

>>衡阳市各辖区土地面积

<<资料来源：《2003衡阳统计年鉴》

1.1.2 行政划分

n 衡阳市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳5区和耒阳市、常宁2市和衡阳、衡南、衡东、衡山、祁东5县。全市共有104个镇、75个乡、l个民族自治区、23个街道办事处、564个居民委员会、4903个村民委员会

1.1.3 人口规模

n 2003年，全市总人口为713.9万人，比上年末净增人口4.44万人，增长0.60%；2004年10月底，全城区人口

已达89万人。

n 其中市镇人口206.43万人，增长5.7%，占总人口的28.92%；乡村人口507.47万人，减少1.3%，占总人口的

71.08%；

n 年平均人口711.78万人，比上年增长0.35%；n 年末总户数为201.31万户，比上年增长4.62万户；>>2003年衡阳市区人口分布情况

<<资料来源：《2003衡阳统计年鉴》

1.1.4 华新开发区现状：

n 衡阳市高新技术开发区（华新开发区）是1992年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为15平方公里，首期开发5平方公里。高新区环境优美、交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关、大专院校等；

n 市政府的整体搬迁至华新区，对衡阳整体形象的改善和品质提升起到关键的促进作用。并向其周边辐射，形成

一个由酒店、金融、贸易、办公、商业、文娱等活动场所的“心

脏”区位。

1.2 经济概况

n 概况：2003年，全市实现生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%，增幅比上年快0.6

个百分点。其中第一产业增加值105.13亿元，增长13.7%；

第二产业增加值154.9亿元，增加13.7%；第三产业增加值184.15亿元，增长11.2%，从衡阳经济进展来看，经济不发达，工业基础薄弱，经济进展速度偏慢，没有良好的经济进展环境。n 产业结构：经济结构调整取得进展，经济运行总体质量和效益不断改善。二、三产业比重上升，农业比重下降，产业结构不合理。

n 市场物价:2003年,衡阳市市场物价稳中有升，都市居民消费价格总水平比上年上升1.9个百点；

n 财政收入：全年财政收入良好。全市实现财政总收入21.45亿元，增长11.07%；

n 固定资产投资：固定投资规模扩大，固定资产投资完成额保持快速增长。 2003年全年共完成固定资产投资110.7亿元（不含跨区项目），比上年同期增长19.96%。全年城镇投资中用于都市基础设施建设投资32.79亿元，比上年同期增长19.5%，用于更新改造投资22.35亿元，比上年同期增长36.1%；