城中村改造相关法律政策【上】

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（二）周转用地：
城中村是村民的回迁安置用地，是政府直接以划拨方式供给。 新民居建设中的周转用地是指建新拆旧所需要的农用地。该周 转地实行“先占后补”，即新规划村民住宅占用农用地建设，待 村民搬入新居后，将旧村址复垦后首先补充新占农用地。补充比 例为1.2
（三）用地方式：
城中村改造村民回迁用地是划拨方式供地，或由村集体协议 出让，其余部分为商品房开发部分，由政府挂牌公开出让。 新民居村民安置用地直接使用集体土地，整村异地搬迁的由 政府划拨，其余节余建设用地可复耕后转让建设用地指标，或按 集体建设用地流转，或征用后招拍挂出让。
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三、城中村改造程序
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制定规划方案
列入改造计划 制定改造方案
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改造方案 初审、会审
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改造方案ห้องสมุดไป่ตู้定
(一) 制定规划方案，根据城市总体规划和控制性详细 规划要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域功 能等因素，由辖区城中村改造办公室编制。 内容包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划、 建设设计方案、经济效益分析等。
国法函〔2005〕36号
因此，二环路以内的城中村改造依据石家庄市人民政府市 政[2002]14号《关于加快“城中村”改造的实施意见》规定， 城中村土地不需要办理征收手续直接转为国有土地，而二环路 之外的村民全部农转非后未经征收不可以直接转为国有土地。
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二、城中村改造的方式
1. 政府主导，由支付完成前期土地开发，然后公 开出让土地。 2. 村集体自筹资金，自行完成改造。 3. 开发商主导开发，双方合作。是目前常见的模 式。
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对于城中村改造中符合宅基地发放条件而没有 发放的居民，可自愿在回迁区域内按建安工程造 价购买一套住房。 安置渠道三个：①现房安置、②回迁安置（每 户安置不超过140平方米住宅一套）、③货币补 偿，按照市场价上浮20%给付现金。 2、改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置 住宅的原则。旧村未拆除的，其他建设项目不得 开工建设。 3、城中村范围内的道路、管网、路灯、绿化等 设施的拆迁腾场、建设由实施单位承担。
（一） 基本原则：
1. 政府引导，农民自愿 2. 节约土地 采取“一村一议”的方式
（二） 用地指导：
1. 新村规划面积原则上控制在原村址面积的三分之二以内 2. 农村居民点人均占地面积原则上控制在120平方米以内 3. 居民建筑面积每户不宜超过250平方米 4. 一户一宅
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（三） 新民居设计原则：
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六、相关政策
1、土地一律实行招拍挂的方式，一级开发单位 没有竞得土地使用权的，除拆迁成本外，给予 10%的利润。（拆迁成本包括回迁安置用房、市 政实施建设、回迁集体商业用房、办公用房等） 2、回迁安置用房、集体商业用房、共用设施设 备用房的供地方式原则上与商品房开发用地整体 招标、拍卖、挂牌公开出让，但村里可以申请回 迁用地以划拨方式或协议方式出让。村民安置用 房可以转让，但需要补缴转让价款1%的出让金。
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七、城中村改造与新民居建设的土地政策差异
城中村改造是石市政府于2002年开始执行的政策； 新民居建设是在2009年开始推广的农村建设工程。 （一）政策范围：
城中村政策适用于市内五区、高新区及石家庄所属市县范 围内被列入城中村改造计划的村。 附件2 新民居建设的政策范围是：107.307.308国道、石闫公路 两侧可视村庄，京石、石太高速两侧可视村庄，省三环路以外 可视村庄，18个县（市）驻地镇建设规划去以外可视村庄。
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四、土地利用要求
1、城中村改造范围内的土地纳入全市用地计划，除城中村改
造用地外，由土地储备机构进行收储。
2、城中村范围内的市政及公用设施用地、产权调换安置村民
用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地， 以划拨方式供地，其他的以公开出让方式供地。
3、鼓励土地一级开发单位采取一级开发模式整体实施城中村
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一、 城中村改造后的形态变化
1. 农业户口全部转为非农业户口； 2. 集体土地性质变更为国有土地性质； 3. 村民委员会变更为居民委员会； 4. 集体企业改造为股份制企业。 法律依据：<土地管理法实施条例>第二条五项： 下列土地属于全民所有即国家所有：(五)农村 集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其 成员集体所有的土地。
主讲人：许克军 律师
“城中村改造”中的相关法律政策
学习内容提要
一、 城中村改造的后的形态变化 二、 城中村改造的方式 三、 城中村改造程序 四、 土地利用要求 五、 拆迁安置 六、 相关政策 七、 城中村改造与新民居建设的土地政策差异 八、 河北省新民居建设相关政策简介 九、《国有土地上房屋征收与补偿条例》简介
改造。辖区政府商土地储备机构委托有实力的经济实体通过一 级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资， 在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会 保障和公益事业及市政基础建设，剩余10%用于辖区支付组织 城中村改造工作。
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（所谓一级开发模式是指由开发商受政府委托对土地进行开 发，然后再进行出让。实践中政府对土地进行出让的行为 称为一级市场，经济组织从支付手中拿地后进行转让的行 为为二级市场）。
（九） 支持新民居建设的信贷政策：
1. 信贷对象：省、市、县三级确定的示范村及参与新民居建 设的企业， 2. 信贷规模：原则上不高于50%(农户自筹资金不低于购买 新居的50%)
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注意：国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和 国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见
各省、自治区、直辖市人民政府： 根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院 批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五) 项作如下解释 一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其 成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩 余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 二、本解释自公布之日起实施。 二〇〇五年三月四日
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现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详 细规划,一般而言,容积率分为 ： 独立别墅为0.2~0.5 联排别墅为0.4~0.7 6层以下多层住宅为0.8~1.2 11层小高层住宅为1.5~2.0 18层高层住宅为1.8~2.5 19层以上住宅为2.4~4.5 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 根据石家庄市人民政府《关于进一步加强和改进城乡规划 管理工作的意见》（石政发〔2009〕10号）规定： 市区内建设高层住宅小区应严格控制开发强度，容积率应 控制在2.5以下。
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用地规划中，建筑面积分两部分： ① 村民安置用地面积，综合实际宅基地面积和 2007年12月底公安部门登记的人口数量确定。 ②集体商业设施面积由规划、国土部门在保证城 中村改造后村民基本收入和生活保障的基础上确 定。集体经济组织的经营性用房，优先保证集体 经济组织成员的基本生活和养老保险。
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(三) 改造方案经辖区政府初审后，由市规划局会同 建设、土地、房管等部门会审后实施。 (四) 改造方案确定后，规划据不再审批其他项目， 改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应 服从城中村改造方案。
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知识拓展——容积率
指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中 占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居 住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积 率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低 于30% 容积率 = 地上总建筑面积 ÷ 规划用地面积
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（五） 使用周转用地应具备的条件
1. 已列入省、市新民居建设的示范村，因建新拆旧需要使用 周转用地 2. 示范村的建设规划已经经县人民政府批准拟拆迁的旧村址 在城镇规划区以外。
（六）周转用地使用、归还和“规划衔接方案”
包括以下内容： 1. 各示范村基本情况。村庄总人口数，土地总面积，耕地面 积，原村址占地面积; 2. 建新拆旧计划。新村规划占地面积，建筑物平面和空间布 局(层高、户型设计等)，申请使用周转用地面积、地类， 节余出土地面积及利用计划(复垦面积、调剂为其它建设用 地面积、拟置换到城镇的建设用地位置和面积)，村庄发展 预留地面积，新民居建设工程进度安排表;
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（四）拆迁依据：
城中村是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》， 由统一补偿标准，可行政裁决、强制拆迁。 新民居拆迁补偿是 按照《土地管理法》的 规定，没有统一标准， 基本参照国有土地补偿 标准，目前是由村民委 员会制定、村民表决， 依靠村委会与村民签订 协议执行。
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八、河北省新民居建设相关政策简介
1. 原则上以多层为主，二层叠拼为辅。
建筑形式 2层 多层 建筑密度 容积率 35% 0.6 35% 1.1
2. 建筑基底面积应小于宅基地面积的70% 3. 层高不宜超过3米，底层层高不应超过3.5米。
（四） 周转用地
1. 采取“先占后补”的办法补充耕地面积为周转用地面积的 1.2倍。 2. 周转用地不属于新增建设用地不需要缴纳新增建设用地有 偿使用费。 3. 周转用地最多不超过50亩。 4. 使用年限为：3—4年
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知识拓展——控制性详细规划
指以城市总体规划或分区规划为依据，通过确定建设地区 的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制 性位置以及空间环境控制的规划要求。 具体内容为： 1、详细规定规划范围内不同使用性质用地的界限，允许建 设的建筑类型。 2、规定各类地块的控制指标，包括建筑高度、密度、容积 率、绿地率、建筑间距、后退红线、机动车出入口方位等。 3、确定各支路的红线位置、控制点坐标和标高。 4、工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。 5、土地使用和建筑管理规定。
4、土地出让方案有辖区政府、村商国土、规划部门制定，
由市国土部门商辖区政府、村组织实施。
知识拓展： 全地价：指政府土地出让所得的总价，包括受让人支付的征地和拆迁 补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。 土地成本：主要包括征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补 偿费及相关利息 土地出让净收益：是指土地出让收入扣除土地成本、政府有关费用后 剩余部分
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3. 建设用地复垦方案、周转用地归还承诺时限等; 4. 标有示范村新、旧村址和周转用地位置的县级土地利用总体 规划图及设区市或扩权县人民政府出具的规划衔接说明。
（七） 申请使用周转用地需要报送以下材料：
1. 县级国土资源局申请; 2. 设区市、县级人民政府意见; 3. 被占地农民的意见; 4. 示范村委会意见; 5. 周转用地勘测定界报告和图件; 6. 周转用地使用、归还和“规划衔接方案”; 7. 经县级人民政府批准的示范村村庄规划图; 8. 宅基地退地协议。
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(二) 改造项目由辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，办
公室初审后，报市政府批准后列入挂在年度计划。 具体手续由各村写出书面申请报送大变样办公室，由大变 样办公室当天将审批材料向涉及到的各部门发送《城中村改 造限时审批通知单》，明确内容和时限。 各审批部门收到《城中村改造限时审批通知单》后，主动 与城中村联系，索要和帮助整理有关资料，出具审批意见后 送达大变样办公室。 土地出让手续原则上整体出让（需要将集体土地变更为国 有土地的一并上报审批），由规划局出具规划条件，土地局 确定出让条件。 列入改造计划后，首先制定改造规划方案，由规划部门提 出规划设计条件，再制定土地利用方案和规划方案，报土地 、规划部门批准后作为改造基本条件。
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（八） 开发企业参与新民居示范工程建设合作
1. 农村新民居建设项目与城镇国有建设用地出让地块进行项 目捆绑，企业通过招标、拍卖或挂牌方式取得新民居建设 开发权和城镇国有建设用地使用权。 2. 通过新民居建设节余出的建设用地，示范村集体可根据土 地利用总体规划和产业规划，实行以地入股就地引资，发 展新的产业项目，壮大集体经济。
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五、拆迁安置
1、实行“一村一案”，由辖区城中村改造办公 室指导改造实施单位制定，经村集体经济组织成 员全体大会或代表大会表决通过，经辖区政府审 查同意后，报市拆迁办批准和市城中村改造办公 室备案后实施。 村集体根据规划及土地利用方案，制定具体拆 迁安置方案，每户回迁面积原则上不超过300平 方米，安置方案必须经村全体大会或代表大会讨 论通过。