天津武清新城项目

天津武清新城项目，位于天津市武清区，总开发面积约7000多亩，其中启动区面积1350亩。本项目距天津及北京市区超过1小时车程，属于典型的郊区大盘，尽管开发面积巨大，但周边基本处于未开发状态，因此，按照城市楼盘的开发方式，很难打响。在这样的背景下，英才公司想到了通过旅游的方式，解决该项目的房地产销售问题。我们对通过对项目详实的实地考察及分析，大胆的得出了这样的结论：没人气，必死！对于郊区大盘来说，人气，代表着受欢迎和追捧的程度；人气，能激起繁荣的心理暗示；人气，能产生对未来的信心；人气，会形成无形的销售卖压。

为达到房产销售所必须的人气，我们将前来项目的参观者分为两类来进行行为设计。一类是通过广告或其他途径，主动前来的潜在购房者。针对这类消费者，我们设计了渲染社区“学镇”理念的

景观小品、高科技的生活设施、环保的开发理念、“一生教育”的社区主题等对前者购买者形成足够的吸引力。

一类是开发商为聚集人气，到潜在消费者密集区域主动“拉”来的游客。通过ECU测算，科学合理的安排游客前来项目的时间和停留时间，在潜在购房者来访期间，保证人气的旺盛，以此形成卖压，促进销售。针对这类来访者，我们利用热闹有趣的街头表演、眼花缭乱的纪念品商店、怡人的环境氛围来满足游客的游乐需求。在满足来访者需求的情况下，我们对中央公园的公共区域赋予了“学镇”主题，进行系统化的主题化设计，以旅游的方式，使中央公园成为启动区的销售卖场。进而，使启动区成为整个武清新城项目的销售卖场。将旅游项目作为销售房地产的一种方式，达到房产销售的目的。

南区商业街是体现项目主题的最佳场所，为使商业街能形成闭合的热闹氛围，我们建议将主街道通向内部建筑工地一侧的出口用背景墙隔离，将项目中代表性的景点绘于墙上，成为街道的背景。在街道内部，我们将建筑一楼的房间作为表演性销售的场所，提供与项目主题相关的纪念品销售、老鹰酒吧、英式红茶馆等服务，让游客找到地道的学院的感觉。世界各著名学院的标志性雕塑、教堂、校徽、名人事迹等都在这里有充分的体现。