海南房地产市场形势分析报告

【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。

2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。

2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。

而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。

一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。

作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。

统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。

调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。

目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。

2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。

在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。

2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。

海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。

其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。

海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。

海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。

2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。

加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。

三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。

今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。

尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。

二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。

从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”；《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012年2月1日起施行，具分析海口推出《海口市产权式酒店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。

二、银行压力与信贷松动住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。

住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。

2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。

在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。

加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。

2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。

所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。

中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万~40万，则是9折；10万~30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。

并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展上浮10%，邮储银行则上浮15%。

二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。

其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。

每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。

三、2012年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定在严厉的楼市调控下，海南房地产市场经历了前所未有的调整。

2012年1月海南商品房市场共签约2753套，环比上月减少了113套，签约面积260230.51㎡，环比下降3.60%，签约均价14664.76元/㎡，环比上涨32.93%；量跌价涨成为事实。

2012年1月三亚商品房签约112184㎡占全省签约总量的43%排名第一，海口签约102051㎡占全省的39%排名第二，琼海签约15912㎡占全省6%排名第三，文昌签约14074㎡占全省6%排名第四，其他依次为陵水4091㎡占2%，五指山3289㎡、定安2988㎡、保亭2602㎡各占1%。

签约面积环比增加的市县有5个，分别是：定安48.09%、三亚44%、保亭13%、万宁8%、文昌4%；签约面积环比减少的市县有4个，降幅分别为：陵水下降13%、海口下降22%、五指山下降47%、琼海下降50%。

本月三亚商品房签约均价24457.48元/㎡排名第一，其次为陵水签约均价21277.25元/㎡，琼海签约均价9363.22元/㎡排名第三，保亭签约均价8038.22元/㎡排名第四，万宁6750.18元/㎡排名第五，其余：海口6711.02元/㎡、五指山6460.04元/㎡、文昌5561.88元/㎡、定安3556.78元/㎡。

本月有4个市县均价上涨，琼海涨幅最高达29.10%，三亚涨幅27.06%排名第二，其余为保亭7.69%、五指山1.84%；均价下降的市县有5个，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72%。

2012年1月海口商品房市场共签约964套，环比上月减少224套，签约面积102051.13㎡，环比下降21.81%，签约均价6711.02元/㎡，环比下跌9.72%。

2012年1月三亚商品房市场共签约1153套，环比上月增加287套，签约面积112183.86㎡，环比增加43.93%，签约均价24457.48元/㎡，环比上涨27.06%。

海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。

2011年海南全省房屋销售谁最牛？海口市，省统计局数据显示：2011年，全省共销售各类房屋888.19万平方米，比2010年的854.73万平方米增加33.46万平方米，同比增长3.9%，共实现销售额759.27亿元，比2010年的734.09亿元增加25.18亿元，同比增长3.4%。

在全部十八个市县中，年销售面积在50万平方米以上的市县依次是海口市、三亚市、琼海市、文昌市、澄迈县、陵水县，全年分别销售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19万平方米。

2011年是海南房地产投资快速增长年，房地产开发投资水涨船高，增速也很快。

在全省十八个市县中，有七个市县的房地产开发投资成倍数增长，依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。

2011年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85亿元，较上年分别增长34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。

2011年全省共完成固定资产投资1611.41亿元，比上年增长36.2%，在列入统计的十九个投资行业中，投资增长最快的建筑业，全年实际完成投资37.44亿元，较上年的增幅达3.2倍，居十九个行业之首。

居二至五位的依次是采矿业、科研技术服务及地质勘查业、卫生社会保障和社会福利业、信息传输计算机服务和软件业，较上年的增幅分别为2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。

而投资规模最大的前五个行业依次是房地产业、住宿餐饮业、制造业、电气燃气及水的生产和供应业、水利环境和公共设施管理业，全年分别完成投资746.66、148.41、132.84、119.59、108.02亿元，也是五个投资过百亿元的行业。

从整体上看，目前房地产市场的观望气氛已经形成，限购继续、调控大环境未变的情况下，海南房地产市场的低迷不太可能出现大的转变，因此我认为2012年上半年海南房地产业仍将面临较大的压力，而随着市场的发展、房价的调整、调控政策的微调，2012年10月份以后海南房地产市场成交量将会逐渐趋于稳定，对于投资度假置业的购房者来说，2012年二季度末三季度初或是个不错的购房时机。