工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作

物业工程前期介入建议

工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作

一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与？

从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。

二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。

1、在规划设计阶段介入

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。介入的方式主要有：

1）召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会

2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映

3）参加设计图纸会审，提出会审意见。有关的人员在日常工作中积累实际经验，搜集汇总《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》，在进行施工图设计之前，把不同意见提供给设计部门，并说服其接纳，

2、在施工阶段介入其作用是：

1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发公司、建设等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正。熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

2）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的操作及使用功能；

4）和开发公司、建设单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。

3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交

1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：检验设备设施的性能是否达到设计要求。如开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚。设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。在验收证明书上签字，对存在问题如实填写可注明建议整改意见。2）接管移交要点：要有移交设备清单、资料清单、开发公司和物业公司双方签字。列出存问题，由开发公司签字确认。明确存在问题的整改责任和整改时间。

前期介入人员岗位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公共建筑配套、楼宇公共地方、公共设施、停车管理系统、小区安全防范系统、商铺、办公、宿舍、会所等功能布局规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。

2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。

3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当措施及改正。

4．召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会。

5．议定前期介入人员编制，招聘技术人员。

6 ．跟进管理中心的装饰工程。

7．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待整改事项向甲方提出整改意见。

10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及物业公司制定的工作程序进行对各系统设备、设施的验收和接管移交工作。

关于新建楼盘前期规划设计的一些意见

一、配套用房-- 物业服务用房设置要求

1、面积要求：建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二至千分之四的比例在物业管理区域内配置业主委员会社区办公用房、物业办公用房、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等，保障其供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，要充分考虑办公区和员工宿舍要分开设置，食堂和餐厅尽量靠近办公区。通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室。配套用房应为地面以上的成套房屋。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管，办公用电及网络布线管路等。

3、水电、计量要求：物业具备水、电、供热、通讯等条件，社区、业委会用房水、电、采暖单独计量。

4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾台站应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置位置。

5、消控中心设置数量：尽可能设置为一个，如地块跨越市政道路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。

6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。

7、垃圾台站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。垃圾台站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。垃圾台站应在室内预留供电、给排水装置。

二、商业配套

1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。

2、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑商业运货时石材承压能力。同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。