房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示

沿海为核心,以西部和西南地区为外围的发展格局。不仅我国服务业区域发展表现出空间依赖和集聚特性,其背后的影响因素也表现出空间集聚特征。

在纳入空间因素的前提下,显著影响地区服务业发展差异的因素有人均可支配收入、城市化水平、人口密度、工业企业数量、服务业从业人员数量、人力资本量、先进服务业比重、GDP密度、对外开放程度和政策优惠水平。

人口集聚对服务业发展的正向促进作用并没有发挥出来,人口越密集,越不利于服务业发展水平的提高。

除此之外,各城市服务业发展还受到相邻城市服务业发展状况的影响,即相邻地区服务业有一定的空间依赖性。

参考文献

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房地产业与国民经济协调发展

的国际经验及启示

杨朝军廖士光孙洁

ABSTRACT

This paper disc ussed the coordinated relationship between the real estate and the national economy in a country or region in the views of theoretical analysis and empirical evidences.The results showed that real estate owned the periodical feature and there were bilateral relationship between real estate and national economy.After real estate entered into advanced period,the ratio of real esta te added value to GDP may vibrate in a certain range,while the over-heating development of real estate would cause serious impact on the national pared to the international experience of real estate,real estate in China was still in the process of primary period and had the features of low level of total development and over-heated level of regional development.The macro control on real estate would induce and guarantee the promotion of real estate from primary period to advanced period successfully.

关键词:房地产业;GDP;协调发展

一、引言

近年来,随着中国城市化进程的加快和城镇住房制度改革的不断深入,政府出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策,促使房地产业快速增长,2004年,建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业的发展给居民提供了新的资产持有形式和投资渠道,房产已成为城镇居民最主要的家庭财产,李扬等人(2004)的研究显示,在城镇居民的家庭财产构成中,房产的比重为48%,远高于金融资产(比重为35%)。房地产业对中国调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。

当一国或地区经济发展水平达到一定高度后,人们对房地产的需求将日益增长,由此带动房地产业的发展和繁荣,同时,房地产业会成为经济增长点,成为整个国民经济的支柱产业。如在美国,从战后经济发展历程来看,房地产业为其高速发展提供了强大的物质保证,房地产已成为美国的重要经济支柱,1987~2001年期间,房地产增加值占GDP的比重都维持在11%~12%之间。房地产业会对国民经济产生/带动效应0,从产业特性上分析,由于房地产业的产业链较长、涉及面较广,房地产业的基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用,学者们已作了大量研究,如石志华(1997)认为,住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近

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2006年第9期No.92006

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作者简介

胡霞(197818)),女,河南滑县人,2006年6月获得中山大学企业管理专业博士学位,现任职于中共广东省委党校省情研究中心,同时担任中山大学第三产业研究中心特约研究员。

魏作磊(197617)),男,河南滑县人,2002年获中山大学管理学博士,现任职于广东外语外贸大学国际经济与贸易学院。

2000种产品的发展。刘水杏(2004)的研究发现,在1977~ 1990年期间,美国房地产业对国民经济的带动效应系数为1133,1970~1990年期间,日本房地产业的国民经济带动效应为1156。在英国,1968~1990年期间里,房地产业的带动效应系数为1183。王国军、刘水杏(2004)对中国40个产业的带动效应进行了研究,结果表明,房地产业的总带动效应为11416。王飞、黄满盈(2005)从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用,研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的716%和712%。

但房地产业对国民经济产生促进作用需要有一定的前提条件,即房地产业必须与国民经济保持健康协调的发展状态。一旦房地产业出现发展过热情况,会对整个国民经济造成不良影响。一方面,过快上涨的房地产价格将占据人们的大部分可支配收入,从而产生/挤出效应0;另一方面,当过热的房地产业回归到正常的发展路径上时,人们所持有的房地产市值会缩水,从而使人们所持财富的数量减少,产生/财富缩减效应0。值得关注的是,房地产业过热发展将诱导与房地产紧密关联产业的畸形过热发展,损害国民经济的健康发展。因此,我们认为,在讨论房地产业对一国经济的促进作用时,需要一分为二地进行分析。基于这样一种认识,本文拟利用境内外的相关数据,从理论分析和经验证据两方面来探讨研究房地产业发展与国民经济增长之间的内在联系。

二、房地产业发展水平的衡量指标

房地产业发展水平同经济发展水平之间存在较高的相关性,因此,可以用房地产业增加值与国民经济发展水平之间的相对关系来研究房地产业发展状态。本文将应用房地产增加值占GDP比重及房地产业增加值与可支配收入水平之间的时间序列相关系数作为衡量房地产业发展水平的宏观指标,前者反映了房地产业在整个国民经济中的地位,表征一个国家房地产业的发展阶段;后者从房地产业的消费角度分析房地产业价格水平状况与整个社会购买力之间的内在联系。

研究表明,一国或地区的房地产价格取决于辖区内的经济发展水平,经济发展水平决定房地产内在价值的高低(杨朝军、廖士光,2005)。当房地产价格的上涨幅度远高于GDP的增长幅度,房地产价格明显高于其内在价值时,表明房地产价格与国民经济发展水平不相协调,房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。因此,本文将房地产业发展/过热0定义为房地产市场出现/价格泡沫0。

从微观经济单位(家庭)视角出发,可以从两个方面来评判房地产业的发展水平,一是从房地产价格与租金之间的对比关系,通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形;二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系,通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平,即房价租金比和房价收入比,它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格,即租金是房地产使用价值的价格表现,它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标,在联合国人类住区(生境)中心所发布的5城市指标指南6中,/房价收入比0被定义为/居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比0(杨文武,2003)。一般认为,房价收入比的正常范围为4~6倍,这是由20世纪90年代初世界银行专家安德鲁#海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的/比较理想0比例。

三、房地产业与国民经济协调发展的正面经验

(一)房地产业发展的阶段性特征

在现代经济中,房地产是最基本的生活资料和发展资料,同时也是重要的投资品种。房地产业具有工程价值量大、生产周期长等特点,属于资本密集型和劳动密集型产业,决定了房地产开发中需要有较多的物质资本和人力资源投入,因此,只有当经济发展到一定阶段后,整

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