《房地产市场调研》PPT课件

房地产市场调研
《住宅篇》
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房地产市场调研的四步曲
为什么要进行市场调研？ 为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？ 如何获取上述资料？ 市场调研报告的成文
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序曲
为什么要进行市场调研？
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—项目前期策划阶段—
1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？
2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在 销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？
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市场调研的精髓
勇敢大胆的尝试 不折不饶的精神
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—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之一 《网络查询法》
目前网络查询已经成为市场信息调研的主要途径之一，可以通过以下方式： 政府部门建立的官方网站，如网上房地产等，由于现在有许多城市都实行了网上销 售，对所有在售楼盘的报价和成交价进行公示，成为房地产价格调研的重要手段之 一，但缺点在于网上房地产的价格均表现为均价形式，无法体现出楼盘的价格范围； 各类房地产相关网站，如上海热线、安家网、焦点房地产网、搜房网等，这些专业 的房地产门户网站，都会建立自己的楼盘信息库，将所调研到的楼盘信息包括价格 信息，在网上公开，但由于更新速度、调研质量和专业性等方面的局限，其价格的 准确度无法充分保证，因而只能作为参考依据，或在进行异地调研时斟酌采用。
3. 交通设施
包括：公交站点、轨道交通配套
4. 人文景观
包括：公园、公共绿地、文化宫、纪念馆、图书馆
5. 邻近商圈
包括：商业或办公的开发聚集区域
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第三步曲
如何获取市调的资料
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无法完成市场调研的五大理由
一、天气不好 二、路途太远、车费又不报销 三、网上资料少 四、对方不愿意透露 五、楼盘已售完
3. 了解销售服务
包括：大定有效期及定金额度、签约有效期、贷款服务及其他与购房者有关联的 销售服务亮点内容
4.了解目标客户群
包括：前往看房及购房的客户群体类别、客群偏好
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—项目周边环境—
1.商业配套
包括：大小超市卖场、餐饮、娱乐、购物及金融场所
2. 公建配套
包括：各级教育配套（公立对口、私立）、医疗设施配套、社会治安配套及其他 政府职能机构
2.了解开发团队
包括：投资商、开发商、住/商规划设计单位、景观设计单位、承建商（即施工单 位）、监理、营/销策划公司、物业公司及其他具有特色的开发团队成员
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—产品概况—
1.了解产品形态
包括：建筑形态及结构、房型分类及面积、房型配比及总/部分得房率
2. 了解配套及建材
包括：外立面材质及颜色、电梯（品牌、轿箱装饰、载重量/人数、速度）、公共 部位装修材质及颜色、室内天地墙材质及颜色（全装修房需附建材及物件 品牌）、门窗形态材质及颜色、卫生间天地墙材质及颜色（全装修房需附 建材及物件品牌）
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有很多事，其实并不在于多么难做，而是取决于你愿不愿 意这样去做。 —— 某位成功人士
楼盘调研方法之奇招 《拦截调研法》
拦截调研法指的是在市调楼盘的固定范围内（例如售楼处门口、马路对面、马路转 角等教隐蔽处）拦截从该售楼处出来的客户进行面访调查，可以在较短时间内获得 一定的有参考性信息，是进行目标客户需求调研时常用的方法，同时由于其调查的 内容较灵活性，因此会对楼盘调研起到意想不到的作用。
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—销售概况—
1.了解销售道具
包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、 销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）
2. 了解销售状况
包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近 期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、 主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额 度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素
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—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之三 《现场调研法》
现场调查，这是房地产楼盘调研中最主要的方法，实际操作过程是访问法和观察法 的结合。一般来说，销售员可以选择客户或调查人员的身份进入销售现场，但在进 行产品调研的过程中，客户身份更为便利和有效。销售员通过索取楼盘资料、听取 售楼人员介绍，掌握目标楼盘产品的规模、户型等信息；同时，通过诱导售楼人员 对产品进行详细介绍，结合对施工现场的实地观察，了解产品在技术、材料、设计 等方面的特色，获取建筑设计及施工企业的有关情况；此外，调查人员通过对现场 气氛的观察和与其它客户的交流，了解客户和业主对该楼盘产品的意见和接受程度。
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—项目销售阶段—
1.根据市场变化及销售结果的分析，调整推广策略及销售策略；
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第二步曲
市场调研的重点
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—项目概况—
1.了解项目基地
包括：项目名称、项目地址、售楼处地址、开发及交付时间、开发地块规划、总/ 部分占地面积、总/部分建筑面积、总/部分容积率、总/部分规划户数、总/ 部分车位数及配比、总/部分绿化率及总/部分施工进度
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—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之二 《电话寻问法》
销售员通过打电话到售楼处，询问楼盘相关情况。这种方法可以节约调研的时间、 人员和费用，但一般建立在对调研对象已经有了一定程度的了解，资料比较完备的 基础上，常用于常规调研，但在对于相关信息的真实性方面存在不足，仍需要与现 场调研相结合。
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第四步曲
市场调研报告的成文
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—资料与思路的完美结合—
1.将所有调研到的资料进行归类整理，根据调研表格的要求，将已 知的内容进行完整填写。
2.对未能获取信息的主要原因及已采取的补救方法进行书面阐述， 供上级参考及决策。
3.研判什么样的价格定位更适合目标客户需求，什么样的价格策略 更能得到客户认可，在市场发生变化时，如何调整价格策略？
4.研判特定项目应该采用什么样的推广策略，如通过那些通道来推 广，采用什么样的促销手段。在市场变化时，如何调整推广策略？
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—项目制订策略阶段—
1.研判项目在区域市场中具有竞争力的潜在价值； 2.研判项目在区域市场中所扮演的角色（即市场定位）； 3.通过对目标客户群的锁定，研判项目的推广策略及价格策略； 4.通过对政策面及市场销售动态的了解，研判项目的入市时机；