房地产核心筒设计和规范解读

飘窗赠送面积：飘窗报信息 中心图纸按增加GRC构造方 式报，实际按全飘窗建造， 使得飘窗面积增大。
空调位赠送面积：通过合理 布置空调机位，达到交付使 用时阳台面积扩大的效果
改造前
改造后
武土资规规【2014】3号文关于住宅设计关键性条文：
跃层式住宅门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内
外墙结构外围水平面积的30%且高度不超过7.2米的，该通高部 分的建筑面积按照该层外墙结构外围水平面积的1倍计算
在0.45米及以上或高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以下， 且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.6米 的，可不计算建筑面积。
主体结构外空调室பைடு நூலகம்机搁板应突出外墙面，……，空调室外
机搁板进深不应超过0.8米、住宅每个空调室外机搁板水平投影 面积不应超过1.0平方米，且每套住宅空调室外机搁板水平投影 面积总和应小于4.0平方米。
示例图形二 示例图形三
武汉新规解读
说明： 设备平台或阳台处于建筑主
体结构内， 且利用阳台或设备平台分割
室内空间，造成室内空间尺度 不合适，与室内功能空间比例 不协调
说明： 利用阳台分割室内空间
说明： 利用设备平台分割室内空间
说明： 设备平台阳台进行功能转换， 幵分割室内空间
面积赠送方式
阳台赠送面积：此处为信息 中心认可的连通大阳台形式， 可改造为书房的一部分，扩 大房间的面积
计算全面积
计算半面积
集中式核心筒四户共用电梯厅，分离式核心筒等同于一梯两户，入户体验较高。 集中式核心筒连廊计算全面积；分离式核心筒部分连廊计算半面积，得房率略高于集中式核心筒。 集中式核心筒用户回家时需经过连廊，中间户北侧天井随着楼层越来越高，视觉感受相对较差，容易产生晕眩 等不适症状。
结论：分离式核心筒入户体验优于集中式核心筒。
主体结构外的阳台，……，水平投影面积总和不超过单套套内
建筑面积的12%，进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且 进深不超过2.1米，按期结构底板水平投影面积的1/2计算建筑 面积幵计入容积率，……，设备平台以及与阳台相接的建筑部件， 均视作阳台计算建筑面积，幵参与阳台12%的比例控制。
飘窗应突出外墙面，……，住宅飘窗窗台台面与室内地面的高差
02.三十七条：飘窗下不应有楼层地板的延伸， 飘窗结构净高应在2.1M以下，进深在0.6M以内； 03.三十八条：空调室外机搁板进深不应超过0.8米。住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，
且每套住宅空调室外机搁板水平投影面积总和应小于4.0平方米； 04.三十四条：阳台进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且进深不超过2.1米； 05.三十四条：主体结构内的阳台计算全面积；
1. 核心筒分析及规范解读
武汉市国土资源和规划局2014年1月最新发布： 《武汉市建筑方案违规设计平面图集》
示例图形一
说明： 本《武汉市建筑方案违规设计平面图集》
重点收集在方案审批环节不符合建筑面积计算 规定的住宅户型设计形式，主要包含阳台、设 备平台、飘窗、结构联系梁和结构板等，在 “智慧武汉—国土资源和规划网”向广大设计 机构和开发企业公开发布，对此类住宅项目不 予审批，幵在下步工作中定期更新。
35M
单核核心筒四户共用电梯厅，双核北廊户型等同于一梯两户，入户体验较高。 单核户型边套与中间套室内走道较狭长，双核北廊户型边套走道较短，中间套走道被餐厅客厅弱化，宽敞大气。
结论：双核北廊户型优于单核户型，适用于品质楼盘；单核户型得房率略高于双核北廊户型，适用于刚需楼盘。
核心筒设计
核心筒比较——集中式与分离式
武汉面积新规解读
规范解读
武汉市规划管理建筑面积计算技术规定
01.三十四条：设备平台（包括集中空调室外机搁板）以及与阳台相接的建筑部件，均视作阳台计算建筑面积， 幵参与阳台12%的比例控制；
02.三十七条：飘窗下不应有楼层地板的延伸， 飘窗结构净高应在2.1M以下，进深在0.6M以内； 03.三十八条：空调室外机搁板进深不应超过0.8米。住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，
2面宽
2.5面宽
35M
2.5面宽
2面宽
2面宽
3面宽
35M
3面宽
2面宽
单核户型中间套2.5个南向面宽，双核北廊中间套3个南向面宽，南北通透，优势明显。 单核户型中间套次卧采光均需通过凹槽，而双核北廊户型中间套次卧南北向采光，且采光面较大。
核心筒设计
核心筒入户体验比较——单核户型与双核北廊户型
35M
2
4
1200 3100
3
4500
14 4
4200 1500
1800
此处空调位计算阳台面积
原方案
核心筒设计
新规检验
现方案
公共空间
私人空间
根据最新消防图审要求，原方案疏散阳台后期交付后赠送给住户，若发生火灾楼层间无法通过住户家从另一个疏散口 撤离，不满足规范要求，故现已不成立。
核心筒设计
核心筒舒适度比较——单核户型与双核北廊户型
且每套住宅空调室外机搁板水平投影面积总和应小于4.0平方米； 04.三十四条：阳台进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且进深不超过2.1米； 05.三十四条：主体结构内的阳台计算全面积；
34
2
5
2
2
1
3
5
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2
规范解读
武汉市规划管理建筑面积计算技术规定
01.三十四条：设备平台（包括集中空调室外机搁板）以及与阳台相接的建筑部件，均视作阳台计算建筑面积， 幵参与阳台12%的比例控制；