项目设计指导书

项目设计指导书

1.1项目概况及用地分析

1.1.1用地自然条件概况及分析

1.1.1.1 宗地位置

应附文：简述宗地位置

应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图

1.1.1.2 宗地现状

(1)宗地四至范围

应附文：简述宗地四至范围

应附图：宗地红线图

(2)宗地现状地形地貌

应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开

分析

应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图

(3)绿化植被与水面

应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与

水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水

面的改造措施

应附图：宗地绿化植被与水面分布图

(4)气候气象

应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。

(5)水文地质

应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况

应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）

(6)特殊地下物

应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐

房或其它大型地下建筑物

1.1.2宗地社会条件概况及分析

1.1.

2.1 区域现状与规划

应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状

特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府

对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。

应附图：区域现状图：区域总体规划图

1.1.

2.2规划要求

应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。

应附：规划要点；容积率分析表

1.1.

2.3 交通状况

应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；

私车赴宗地路线选择；

应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图

1.1.

2.4公共设施

(1)公共建筑

应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、

面积、基本功能、形态及建成时间；

(2)对设计存在影响的设施与标志物

应附文：简述以下有利与不利因素情况

有利因素：广场、公园、城市雕塑等

不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪

音与污染的建筑物、构筑物与设施。

应附图：周边公共设施图

1.1.

2.5 市政管线

应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接

口位置、管径、埋深、标高

应附图：市政管线图

1.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划

1.2.1 项目总体开发目标

1.2.1.1项目总体定位

1.2.1.2目标成本和目标利润

1.2.2 项目总体开发计划

1.2.2.1分期开发的规模和进度

1.2.2.2分期开发的成本和利润

应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表

1.2.3 项目设计总体计划

应附表：项目设计总体计划表

1.3市场定位和产品建议

1.3.1 项目总体定位

1.3.1.1 项目市场定位

1.3.1.2 项目竞争优势（针对竞争楼盘）

1.3.2 项目目标市场

1.3.

2.1 目标客户构成

1.3.

2.2 目标客户行为特征

1.3.3 项目产品建议（营销管理门与设计管理部共同确定）

1.3.3.1 产品类型及构成

(1)产品构成的种类

(2)各产品类型的比例

应附表：产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页）

1.3.3.2 产品的户型配比建议

应附表：户型配比表，参见第四部分表2.3.4（第52页）

1.3.3.3 公建配套

(1)停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，

立体车库停车，路旁停车，庭院停车。

(2)公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否

考虑区内巴士。

(3)商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、

停车数量

(4)学校、幼儿园：占地、规模、功能

1.3.4 首期产品的建议（营销管理部门与设计部共同确定）

1.3.4.1首期产品的类型及构成

应附表：首期产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页）

1.3.4.2首期产品的户型配比建议

应附表：首期户型配比表，参见第四部分表2.3.4 （第52页）

1.3.4.3首期公共配套要求

1.3.4.4首期卖场安排

(1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）

(2)销售展示的卖场位置

(3)样板间的搭建方式和位置的初步设想

1.3.5 销售策略与销售计划

1.3.5.1 销售推广的策略

1.3.5.2 销售计划

应附：销售计划

1.4成本控制因素与工程管理意见

1.4.1 成本测算

1.4.1.1根据营销管理部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础

形式的意见完成总成本测算表格

1.4.1.2各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格

应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表

1.4.1.3设计各阶段的设计费用计划

1.4.2 设计阶段成本控制

1.4.

2.1方案设计阶段成本控制目标

1.4.

2.2方案设计阶段成本控制措施或建议

1.4.

2.3初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议

1.4.3 工程管理相关工作及意见

1.4.3.1地质资料分析

1.4.3.2基础形式的初步意见