房地产抵押评估的评估方法问题
房地产抵押评估方法的改进框架
房地产抵押评估方法的改进框架发布时间：2022-10-30T05:34:58.517Z 来源：《城镇建设》2022年12期6月作者：朱陈巍[导读] 在我国贷款业务版块中，抵押贷款的量在不断增加，朱陈巍江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司江苏省泰州市 225300摘要：在我国贷款业务版块中，抵押贷款的量在不断增加，这就注定房地产抵押评估业务量处于激增的状态，但是需要看到的是我国房地产市场评估行业起步比较晚，加上金融风险防范意识的增强，房地产抵押评估方法的优化，就成为大众关注的焦点。
本文对于房地产抵押评估三种方法的局限性进行分析，并且提出以抵押风险系数法来进行优化，期望可以引导房地产抵押评估进入到更加理想的格局。
关键词：房地产抵押；抵押评估；评估方法在我国房地产抵押评估的过程中，多数会使用传统的评估方法，可能是市场法，可能是成本法，还有可能是收益法，这些评估方法都存在自己的优势和劣势，这就不利于当前房地产抵押评估机制的构建。
从这个角度来看，树立创新意识，积极实现房地产抵押评估方法的改进，是很有必要的。
一、常用房地产抵押评估方法的局限性分析（一）房地产抵押评估的概况房地产抵押评估的目的：委托方委托专业评估机构，对于需要抵押的房地产进行现场查勘，获取全面的房地产信息、市场信息、继而进行综合评价，生成评价报告，继而将其交付给银行等贷款方，贷款方会依照评估报告来进行贷款额度的界定，借款方案的设定。
很明显，评估工作不仅仅关乎借款方的利益，还关乎银行贷款方的资金安全。
房地产抵押评估原则有：坚持供求原则，就是能够结合房地产的价格变化趋势，来进行对应价值的评估；坚持最高最佳使用原则，确保在实际评估的时候，可以以最佳用途和利用方式的角度来进行评估；坚持预期收益原则，就是在经营性房地产评估的时候，需要高度关注房地产未来可能的收益，不要总是将目光放在过去成本上；坚持谨慎原则，在评估的时候有很多的因素需要考量，要保持以严谨的态度去面对，继而确保抵押评估报告朝着更加全面的方向进展。
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议引言房地产抵押评估是指对拟参与抵押贷款的物业进行评估，以确定其抵押价值。
房地产抵押评估是金融信贷中一项重要的风险控制措施，对保护金融机构的资产安全和借款人的合法权益具有重要意义。
然而，当前我国房地产抵押评估还存在一些问题，例如评估价格偏低或偏高、评估时间过长等。
本文就这些问题进行分析，并提出改进的建议。
问题分析评估价格偏低或偏高房地产抵押评估在确定物业抵押价值时，需要进行准确的估值。
但是在实际操作中，评估价格往往存在偏低或偏高的情况，导致借款人缺乏真实的反映物业价值的信息，而金融机构也可能因评估价值不准确而面临风险。
造成评估价格偏低或偏高的原因主要有以下几个方面：1.评估公司的资质和水平参差不齐，一些公司评估水平欠缺，可能由于缺少专业知识或经验不足等原因导致评估价格失真。
2.物业市场本身的不确定性和波动性。
由于市场上存在各种因素的干扰，例如政策、经济、地理位置等因素的变化，物业的市场价值可能因时因地而异。
3.抵押物的特殊性。
不同类型的抵押物存在不同的特殊性，例如土地、房屋、商业专用房等，每种抵押物的价值评估需要采用不同的方法和标准，评估结果也会有所不同。
评估时间过长房地产抵押评估的时间过长也是当前存在的问题之一。
一般情况下，评估时间需要2-3个工作日，但有时可能需要更长时间，甚至超过1周。
长时间的评估周期可能会给借款人带来困扰，无法及时获得贷款，也会给金融机构带来不必要的损失。
造成评估时间过长的因素主要有以下几个：1.评估公司工作效率低。
部分评估公司管理落后、人员素质较低，导致评估工作效率不高。
2.物业情况复杂。
部分物业因为地理位置、历史问题、建筑结构等原因，评估难度较大，需要更长的时间来完成评估。
3.抵押物数量增加。
随着抵押物量的增加，评估公司的工作量也在增加，评估时间也相应加长。
改进建议为了解决上述问题，并提高房地产抵押评估的准确性和效率，以下是本文的改进建议：评估公司的改进1.提高评估公司的专业水平和管理水平，确保评估人员具有必要的资质和经验，并对评估工作进行有效管理。
房地产抵押贷款评估问题及对策
东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。
数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。
本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。
关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。
其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。
此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。
新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。
Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。
我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。
崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。
评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房地产抵押贷款评估存在的问题及对策
２０１４年第８期·总第２４２期【财税审计】房地产抵押贷款评估存在的问题及对策安 娜 杨景海（辽宁对外经贸学院会计学院，辽宁大连１１６０５２）［摘 要］随着商业银行房地产抵押贷款业务量的扩大，房地产抵押贷款评估业也随之加快发展。
但我国房地产评估行业因相关制度不完善、银行注重抵押物价值而忽视借款人还款能力、评估人员专业素质不高等原因，致使一些房地产评估机构在执业中出现了各种不规范的操作行为。
促进房地产抵押贷款业有序、健康发展，相关部门应完善评估制度，银行要选择资质好的评估机构并重视借款人还款能力，评估机构应严格遵循独立、客观、公正原则，评估人员要恪守职业操守，提高专业素质和能力素质，以不断提高评估行业的职业水评。
［关键词］房地产；抵押贷款；评估［中图分类号］Ｆ８３２ ４ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５－３２８３（２０１４）０８－０１５０－０２ ［作者简介］安娜（１９９２－），甘肃陇南人，财务管理（注册资产评估师方向）专业学生，研究方向：财务管理、资产评估；杨景海（１９７０－），辽宁岫岩人，教授，研究方向：财务管理、资产评估。
一、前言目前，我国银行房地产抵押贷款业务基本已形成了一定的经营模式和规模，在商业银行金融业务中占比不断上升，但由于不同地区经济发展的差异化，银行房地产抵押贷款业务的发展也出现了区域不平衡现象。
在经济发达地区房地产抵押贷款业务相对成熟，在经济欠发达地区房地产抵押贷款业务的发展相对落后。
另外，以住宅为主的房地产和住房商品化的发展，给银行开展抵押贷款业务带来了机遇，银行也调整了个人住房抵押贷款的限令，为房地产抵押贷款业务的开展提供了发展空间。
二、房地产抵押贷款评估中存在的问题（一）评估制度不完善，评估操作行为缺乏约束房地产评估业是由于经济发展的需要而逐渐发展起来的，但我国的房地产评估行业发展还很不成熟，虽然出台了相关制度赋予房地产评估的法律地位，但相关评估制度不完善，在房地产抵押贷款业务中，各种不规范的操作行为没有相对应的法律法规对其约束，致使有些评估机构为了获得利益而与银行或政府部门私下达成协议，按有利于其收益的方法做出估价，这样的行为导致房地产评估行业出现垄断，各房地产评估机构通过不正常的市场竞争去获得业务，加剧了评估行业的恶性竞争，造成房地产评估行业的混乱；有的评估人员也不能公正客观地对被抵押房地产做出合理的评估值，自行对评估程序进行删减，致使估价报告不完整，导致估价结果不准确，这会对评估机构、借款方和银行都造成严重的损害。
房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析
刘 薇 ’ 曹守顺 ２
（ １ 、 哈 尔滨国源土地房地产估价有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ １ ０ ２ 、 黑龙 江宸力工程项 目管理有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ） 摘 要： 随着我国房地产业的发展 ， 以房 产做抵押的贷款形 式也越 来越 受人们 的重视 ， 房地产抵押价值评估 ， 是房地产价值评估 中的 种最普通的常见类型。 房地产的价值 、 评估的技巧、 评估方法及评估 中需注意的事项等方 面与其他 物品的估价有所不同。 本文就对房地 产抵押评 估的技术 、 路 线、 方法等进行 简单的分析 并谈谈个人 看法。 关键词 ： 房地产 ； 抵押 ； 评估 ；路 线 ； 估价方法
一
随着社会经济和房 地产业 的发展 ， 房地产抵押作为银行 的主要 估 。最常见的几种方法如下： 经济来源， 在 我国也被认可 和受到各界人士 的重视 。随着房地产 的 ２ ． １ 完全产权房地产 的评估方法 抵押越来越多， 相应 的房地产评估行业也随之而起 。对 于房地产 的 所谓的完全产权房地产， 是以出让 、 购买或其他方式获得的土地 抵押评估我国有 明确 的规定， 但是总有一些特殊 性的房地产存在， 给 使用权， 即拥有一定期 限的土地使用权和房屋产权， 在规定的使用期 评估带来 了一定 困难， 本文就谈谈房地产 的抵押评估 内涵 和评估 技 限内可以 自由出租 、 转让 、 出售等活动。主要包括各类商 品房 、 自建 术路线 。 自营 的工厂 、 饭店 、 娱乐场所等等。 对这些具有完全 产权 的抵押物进 １ 房 地 产 抵 押 评 估 的 内涵 及 特点 行评估时， 可采用市场法 、 收益法和成本法估价， 以市场行情为准。 对 在我 国对房地产的抵押评估都有 明文规定 ， 它 的估价价值为 实 单独 以出让方式获得的土地使 用权作 为抵押物进行评估， 可以采用 时价值 。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值， 减去 房 基准地价修正法 、 市场法和假设开发法估价等 。 地产估价师知悉 的法定优先受偿款 。 我们从“ 房地产” 属性和“ 抵押” ２ ． ２ 不完全产权房地产 的评估 经济行为来进行分析， 可知房地产抵押评估具有 以下特点 ： 不完全 产权房地产是 指只拥有房屋产权 而不拥 有出让土 地使 １ ． １ 房地产抵押资产实物形态 的绝对不动性和价值形态的相对 用权， 有些房屋土地是 以划拨 的方式获得的， 有企事业单位的房产及 流动 性 高 度 的 对 立 统一 社会 各界的商 品房 、 廉 租房 、 经济 房等。对 这些房产抵偿进行 评估 房地产也称为不动产， 由于房地产 的不 可移动性和易于保 管， 又 时， 应采用 以下几种方式 ： 一是采用直接评估其土地使用权的市场价 实用等特点， 使其具有一定的增值可能性， 或是具有保值价值 。房产 值； 二是评估假设在出让 土地使用权下 的市场价值， 然后扣除划拨土 与原 材料 等流动资产进行抵押 比较， 房地产虽 然没有流动资产灵活 地使 用权应缴纳 的土地使用权 出让金或者相当于土地使 用权出让 但是却相对的易于保管 和保值， 也不受材料市场等因素的制约， 房地 金 的价 款 。 产也是人们生活和活动的必备场所， 人们对房地产更具有依赖性， 与 ２ ． ３部分侗 部） 房地产 的评估方法 那些无 形资产 和流动字 长相 比， 在价值形态上 又明显具 有更好的流 这类抵 押房地产 一般包括整体房地 产 中某栋 、 某层 、 某 单元或 动性， 即更容 易变现 。因此， 由于房地 产在 “ 不动性” 和“ 流动性” 上 的 某套， 综合房地产 中某部分用途房地产 等。对 已建成或使用 的部分 完美结合， 使 其在商业银行 的抵押贷款过程 中， 往往更多 、 更 经常 的 （ 局部） 房地产作为抵押物进行估价时， 应注意 到该部分（ 局 部） 房地产 被债仅人青睐， 成 为主要的抵押担保物， 被借 、 贷双方所接受和认可 。 在整体房地产 中的作用 ， 和它 的相应 权益， 要 看它能否能独立 使用， １ ． ２房地产抵押资产是资产权利的抵押，而不是资产本身 的抵 独立变卖 变现， 并对 土地的分摊 和公 共配套设施 、 共用部 分 的合 理 押 享用等问题进行分析， 估价方法可选用市场法 、 收益法或成本法 。 所谓资产 的抵押， 都是有一定的时间限制， 就像 去当铺典 当东西 ２ ． ４在建工程房地产 的评估方法 样， 在规定的时间内用高于当时典当的价值 可以把典 当物赎 回， 如 在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工 果超过 了期限那 么当铺有权利把你典 当的物品出售。 房地产的抵 押 程 的重要特点是还没有完整的建筑形 态和内部设施， 还不具 备验收 也是有一定期 限的， 在一定期限 内， 你抵押 的就是房地产的产 权而不 的条件， 不能体现它原有的设计价值和使用价值 。这类房产抵 押评 是房地产本身 的价值， 只要你在规定 的贷款时 间内还清所抵 押的贷 估就 比较麻烦 ， 要对在建抵押物进行全面的调查 了解 ， 首先要 了解在 款， 那么房地产还是归你所有 。如果你没有在规定时间内还清贷款， 建工 程是否取得 了土地使用权和建筑 开发资质，和发 包承包 资质 这时银行 才有权利处理你 的抵押房地产用来 回收贷款 。因此 ， 在抵 等。其次就是要注意实际施工进度和相应 的设计使用权益， 并且要 并按照核查结果进行 时点 评估 。此时 押期 间产权人虽然可 以正常地使用其所有 的资产， 但是 不能进行任 了解清楚是否拖欠工程款等， 何形 式的产权 交易或非 正常 的贬损 。换而言之， 就 是在抵押期间房 评估 只能反映房屋 未建成时的某一时点的抵押价值 ， 不舍拖欠价款， 地产 的产权虽然没有变更或转移， 但实际 已处于冻结状态， 你不能再 估价方法可选用成本法和假设开发法。 进行 转让 或二 次抵押 。所以， 抵 押期 间的资产产权 具有 未来 的不确 参考文献 定性 ， 并以突变性终结 。不象融 资租赁， 其产权是渐变式过渡 。 ［ １ 】 张光波． 金 融风险与房地产抵押 评估 ｌ Ｊ ｌ ＿ 中国房地产估 价师， ２ ０ ０ ６ １ ． ３房地产抵押资产评估 终极 目的是为 了 “ 贷款安全 回收 ” ， 而 （ ２ ） ． 不是“ 抵押物的 回收或变现” ［ ２ 】 张莹洁． 房地产抵押评估 的评估方法 问题 ［ Ｊ ］ ． 中国资产评估， ２ ０ ０ ９ ， 无论 抵押贷款 的风 险比例是多少， 资金的提供者还是希望贷款 （ ２ ） ： ２ ４ ． 人能按期偿还所贷款项， 不是最终因贷款人无力偿还贷款 而把房地 ［ ３ ］ Ｚ艳， 周 雪峰． 在建房地产评估要点【 Ｊ Ｊ ． 经济管理学家， ２ ０ ０ ８ （ ９ ） ． 产直接转移给银行或是资金提供者 。 银行作为金融机构是以经营资 ［ ４ 】 张志光， 刘红丽， 我 国房地产评估 的几点要素 分析 ｆ Ｊ １ ． 中国房地 产 金 为主， 它不是 房地产商， 手里可 以存放大量 的房地产业 ， 以期望升 业， ２ ｏ ｏ ７ （ ￣ ８ ） 。 值来实现收益的 目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清 ［ ５ 】 李玉 国， 张晓光 ， 王鹄． 特殊房地 产评 估的方式【 Ｊ ］ ． 经济技术协作 信 本金和利息， 使资金迅 速回笼， 而达到经营资金盈利的 目的。 息， ２ ０ ０ ９ ， ３ ０ ． ［ ６ ］ 赵 守义， 曲峰 ． 在金 融 未击 中的房 地产评 估 时价【 Ｊ Ｊ ． 黑龙 江金 融， ２房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 ０ ０ ５ ， ２ ． 作为抵押物的房地产有很多类型， 不 同类 型的房地产具有不 同 ２ 的估价特点和估价技术路线， 但总体而言， 房地产抵押价值评估应遵 ［ ７ 】徐 阳，周英杰．我 国房地产的评估发展 趋势 『 Ｊ １ ．中国科技信 息， 循谨慎 、 保守， 公平， 公正 的原则， 选用 估价方法时， 一般尽量将成本法 ２０ ０ ８ ， １ ２ ． 作为一种估价方法， 其 次再对抵押物 的市场价值和未来价值 进行 评
关于房地产抵押贷款行业的评估问题及对策的调查分析
关于房地产抵押贷款行业的评估问题及对策的调查分析发布时间：2022-08-19T03:48:16.236Z 来源：《科技新时代》2022年第1期作者：朱思佳[导读] 随着经济的不断发展改革，朱思佳泰国格乐大学泰国曼谷市，10220摘要：随着经济的不断发展改革，房地产抵押价值评估的结果是各个商业银行为贷款方提供贷款额度的重要依据。
我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在评估的同时存在着诸多问题，这些问题影响房地产抵押贷款的风险，因此解决这些问题十分重要。
本文从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押评估风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产价值评估业和房地产金融业的良性发展。
关键词：价值评估；评估风险；房地产评估一、房地产抵押贷款评估的理论及方法（一）房地产抵押评估的理论房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人所提供房产或者地产，作为还款物质保障的抵押贷款，房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式。
房地产价格评估，就是对房地产的价值进行评估，持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，依据估价原则，估价目的，按照估价程序，运用专业的估价方法，对数据进行综合分析，结合以往的评估经验及可能影响房地产价格的因素，对房地产所存在的特定的房地产权益，在特定时间内，尽可能的体现其合理价格，所做出的推测、预估和判断。
（二）房地产抵押评估的种类 1.一般价值评估是指产生分歧或者存在争议的交易双方，向评估部门或评估机构求助，希望以更加专业的数据解决问题，从而使得结果达成共识的一种方法，它可以对某一时间、地点的某个特定业务作出一般价值水平判断，其数据大多数仅供参考，并不具备法律效力。
2.特定价值评估房屋的买卖双方交易的价格低于市场价格水平，由房地产交易管理部门委托，只求其公平合理性，采用两种或两种以上的方法进行的评估，双方按照确定的评估值，计算并交纳税金，且评估结果一旦确定，即时生效，具备法律效力。
银行抵押房产快速变现评估方法
银行抵押房产快速变现评估方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：银行抵押房产快速变现评估方法随着房地产市场的不断发展，更多的人选择将房产作为抵押物借款。
银行抵押房产快速变现对于金融机构和客户都是非常重要的。
在进行快速变现评估时，需要考虑很多因素，包括房产的价值、市场情况、政策法规等。
本文将探讨银行抵押房产快速变现评估的方法以及注意事项。
一、评估方法1. 房产估值评估师需要对房产进行估值。
房产评估的方法有很多种，通常包括市场比较法、收益法、成本法等。
通过对房产的位置、面积、周边设施等因素进行分析，评估师可以得出一个比较准确的估值结果。
2. 市场分析除了对房产进行估值，评估师还需要对当地市场进行分析。
市场的供需情况、价格走势、政策法规等因素都会影响到房产的变现速度。
评估师需要了解这些因素，并将其纳入评估范围。
3. 银行审批在进行快速变现评估时，银行的审批也是非常重要的。
评估师需要了解银行的审批流程、要求，确保评估报告符合银行的要求，从而提高房产快速变现的成功率。
4. 风险控制在进行快速变现评估时，评估师需要对风险进行有效控制。
评估师需要考虑到市场波动、政策变化等因素，确保房产快速变现的可行性。
二、注意事项1. 了解市场评估师需要了解当地房地产市场的情况，包括供需状况、价格走势、政策法规等。
只有了解市场，才能做出准确的评估结果。
2. 保持专业评估师需要保持专业的态度和技能，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师需要不断学习和提升自己的专业知识，以适应市场的变化。
4. 合作协调在进行快速变现评估时，评估师需要与银行、客户等各方进行有效的合作和协调。
评估师需要与各方保持良好的沟通，确保评估工作顺利进行。
银行抵押房产快速变现评估是一个复杂的过程，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
评估师需要对房产进行准确的估值，了解市场情况，控制风险，与各方合作，确保评估工作的顺利进行。
只有这样，才能提高房产快速变现的成功率。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
简析房地产抵押评估风险评估
简析房地产抵押评估风险评估一、房地产抵押存在风险的表现形式1.1评估目的风险评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。
《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：1、1、1预测风险。
因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。
因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。
抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。
尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。
采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。
如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、銷售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。
它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。
银行抵押贷款中的房地产价格评估（三）
三、抵押价格与交易价格的⽐较 抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银⾏资产的安全性和盈利性。
（⼀）两者的产权权能不同。
房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。
房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使⽤权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和⽤益物权。
⽽房地产抵押是指债务⼈或第三⼈以其所拥有的房地产作为履⾏债务的担保，当债务⼈不履⾏债务时，债权⼈有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。
这种抵押权是⼀种担保物权、⼀种处分权，它不以利⽤标的物的交换价值为⽬的，⽽是以取得标的物的交换价值为⽬的，它能给抵押⼈带来的经济收益，实际上是⼀种经济补偿。
房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。
（⼆）价格内涵不同。
房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。
它是房地产通过买卖交易⽽形成的⼀次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的⼀定效⽤，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。
它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税⾦。
抵押价格是为抵押贷款⽽评估的价格，由于房地产抵押是对债权的⼀种担保形式，因⽽房地产抵押价格应能充分保证对抵押⼈债务的清偿能⼒，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能⽤于偿债的部分。
因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。
（三）价格形式的市场背景不同。
市场交易价格在⼀个交易双⽅都认为经济的状态下，交易双⽅遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双⽅都能接受的价格。
它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。
但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。
因为当债务履⾏期满⽽抵押权⼈未受清偿时，债权⼈总是想⽅设法尽快与抵押⼈协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚⾄向⼈民法院提起诉讼．通过强制出售达到受偿的⽬的。
工业房地产抵押估价实务操作要点及风险防范问题重点
工业房地产抵押估价实务操作要点及风险防范问题随着我国商业银行的快速发展，越来越多的工业企业利用、依赖银行资金的意识和程度不断增强。
这些工业企业往往在出现某种资金需求时，以其合法拥有的工业房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而形成了一个工业房地产抵押估价市场。
工业房地产抵押估价，目前已成为许多房地产估价机构的一项重要业务来源。
本文根据在工业房地产抵押估价实务中经常遇到的问题，以及有一定特殊性的问题，结合学习贯彻建设部等三部门发布的《房地产抵押估价指导意见》，对有关的实务操作要点及估价风险防范问题，进行初步探讨，供广大同行批评指正。
一、防范工业房地产抵押估价风险一般应注意的问题完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。
一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。
关于抵押的合法性，估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查勘时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地房地产交易中心查询核实《上海市房地产登记册》记载的有关估价对象的土地状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产他项状况信息。
此外，还应在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，特别是是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。
关于抵押房地产的变现能力，估价人员应假定在估价时点实现抵押权的情况下，对下列问题进行正确的分析和判断：与抵押房地产相类似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；能否不用花费过多的费用和时间，将抵押房地产转让变现，并得到较合理的净现金收入。
除此以外，估价人员还应关注以下问题：1．一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。
因此，为了防范今后可能出现的变现风险，应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押，而不是随意将其中部分房地产进行抵押。
房产抵押合同中的抵押物评估要点
房产抵押合同中的抵押物评估要点一、评估目的评估目的应根据项目的具体实际需求来确定，包括但不限于融资、合资合作、资产重组、上市、企业兼并收购、以房还贷、房屋拆迁补偿等。
评估目的不同，评估结果也会有所不同。
二、评估对象及范围评估对象为抵押人所有或抵押人享有使用权的房地产。
为确定房地产抵押物范围，应重点关注以下几点：1.抵押物的地理位置，四至和现状；2.评估对象为整个抵押房地产或仅限于其中一部分；3.建筑物产权应明晰，抵押权人依法行使权利的对象不能存在共有权人或权利受到限制等情况；4.在建工程应明确工程进度、工程款数额及工程竣工时间等；5.抵押物是否与其它财产或债权同时抵押，抵押物是否存在权属争议，被有关部门查封、冻结等情况。
三、评估依据评估依据包括法律、法规和评估准则等。
具体如下：1.国家及地方有关法律法规、规章、规定；2.中国资产评估准则及相关的评估作业规范；3.相关合同、协议、产权证书等文件；4.项目提供的其他资料；5.其他相关依据。
四、评估方法与技术思路1.对于已建成房屋，通常采用成本法进行评估。
通过收集有关建筑材料价格、人工费用、管理费用、利息和税费等资料，对取得成本进行核算，并考虑合理折旧后确定评估值。
2.对于在建工程，由于其尚不具备完全开发条件，成本法无法准确核算取得成本，应结合市场比较法进行评估。
通过对周边类似房地产的市场交易价格及影响因素进行比较分析，结合在建工程的具体情况进行估算其评估值。
对于难以采用市场比较法的土地及建筑物可考虑采用假设开发法进行评估。
采用以上几种方法的结果相比较取，确定最终的评估值。
3.其他关键性评估细节也需要格外关注。
比如如何科学划分抵押房产的各个区域，如何科学合理的确定房屋的重估价格等等。
五、结论及建议1.评估结果需清晰明了地反映抵押房产的实际价值，并为贷款额度提供合理依据。
通常，抵押房产的评估值应不高于贷款额度。
2.对于存在较大争议的区域或存在特殊情况的房产，应进行特别说明。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
房地产抵押价值评估问题探讨
房地产抵押价值评估问题探讨作者：朱效兵来源：《中国经贸》2016年第10期【摘要】自改革开放以来，我国的社会主义市场经济有了突飞猛进的发展。
在市场经济中，资产抵押已经成为了一种不可或缺的融资方式。
然而，在最近的几年当中，存在一些房地产抵押贷款最终却变成了不良贷款的现象。
这些问题直接关系到我国经济的稳步发展，对我国金融环境的发展也有着密切的关系。
因此，对房地产抵押价值评估问题进行探讨和研究就显得十分重要。
本文通过阐述房地产抵押评估刮泥中存在的一些问题，并且提出相关对策，以期达到提高工作水平和工作质量的目的，从而推动我国房地产抵押价值评估的发展。
【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。
随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。
房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。
然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。
比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。
这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。
因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。
一、抵押贷款价值类型目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。
因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。
浅析房地产抵押评估应注意的几个问题
予 以太 乐 观 的估 计
。
在 评估 时应
，
尚未 办妥 之 前 提供 的相 应 替 代
，
额后
，
抵押权人方可 优先 受偿
。
以 当时的市场 价格 为 评 估 值 对 未
文件上 的权益 人必 须与抵押人
一
因 此 对 某 些 国有企 业 的房 地 产
，
来 的 升 值 不 予 考虑 然 而 对 未来 可
。
致
浅析 房地 产 抵 押 评 估 应 注 意 的 几 个 问题
洪 海薇 以 房 地 产 抵 押 融 通 资金 是
终变 卖的可 能 抵押权 人
。
一
股要
。
遵循
一
般 的评估原 则外 还 要根
，
金 融 业 的重 要 业 务 之
一
。
目前
，
考虑 其 在 市场 上 的流 动 性 根 据
目前 市 场 状 况 房 地 产 潜 在 收 益
。
估价值都 很 高 )
，
但 目前 在 我 国
，
时 除对 现 时公 平 市 场 价值 的考
，
市 场上 的 流动性 却十 分 有 限 因 此 不 宜 作 为 抵 押 资产
3
。
、
虑之外
，
还 要 对房 地 产 的使用
、
、
拟 就 抵 押贷 款房 地 产 的特 点以
及 房地 产抵 押评估要 注 意 的 问
。
经济寿命 适 用 性和 其它 因素的
。
处理 费用
。
抵 押 房地 产产权 的未来存 在 着
不 确 定 性 所 在 评 估 时务 必 核 实
，
抵 押 资产 的价值 必 须 与 贷 款 的
关于房地产抵押价值评估方法探讨
关于房地产抵押价值评估方法探讨【摘要】总观国内外文献，我们可以发现，国内外学者主要是从评估价值类型、评估时点、评估方法、抵押贷款评估风险以及国内现存问题的角度对房地产抵押贷款进行研究。
对于如何建立一个系统的房地产抵押评估体系，如何从实际操作中更加合理地评估房地产抵押品的价值，以尽可能地防范房地产抵押贷款风险的研究非常少。
本文从房地产抵押贷款评估的实务调查入手，统计分析目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，并作出相关措施分析。
以供参考！【关键词】房产抵押；价值评估；估价方法刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。
随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。
随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。
对于房地产的抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。
1、房地产抵押评估的现状及特点在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时价值。
等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
我们从“房地产”属性和“抵押”经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。
房产与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流动性，即更容易变现。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
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房地产抵押评估的评估方法问题
■ 张莹洁
２００８年，深圳房价大幅下跌，一些业主停止向银行偿还贷款，也就是“断供”。
２００８年７月中旬，深圳英郡年华、泰华阳光海、半岛城邦、澳城等楼盘的业主已经停止向银行偿还贷款。
如果深圳的房价持续下跌，“断供”现象很有可能在深圳蔓延。
众所周知，这将使银行出现坏账！
银行防范房地产信贷风险要从源头做起，也就是正确评估房地产的抵押价值，从而确定合理的贷款额度。
一、合理评估可保障各方面的合法权益抵押房地产的价值评估关系到各方面的利益。
该价值评估的目标就是要切实保障相关当事人包括抵押人、抵押权人、担保人以至国家整个金融行业的利益。
合理的房地产抵押价值评估结果，应该能够公正合理地确定抵押人能够取得贷款的额度，保护其应有的权利；能够使抵押权人准确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而保证贷款的安全；能够使担保人的受信任度提高，或者增加其利润收入。
对于国家，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
银行在开展房地产抵押业务中，安全性原则与盈利性原则曾被认为是互相矛盾的。
银行如遵循保守原则，则会影响银行的资产盈利性；如放宽贷款条件则导致增大经营风险。
但只要对抵押房地产价值予以恰当的评估，就能使银行资产较好地得到保全，又确保了银行利润，达到银行资产运行安全性和盈利性的统一。
二、房地产抵押评估中常用方法之间的比较房地产抵押评估中常用的方法有四种：市场法、成本法、收益法和假设开发法。
市场法的关键数据是评估时点可比实例的近期交易价格，由此可见市场法着重考虑的是评估时点（大多是目前）的房地产价格，而未考虑评估对象未来的价格走势。
成本法的关键数据是评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，而其损耗，无论是实体性损耗、功能性损耗还是经济性损耗，均是着重于过去，亦未考虑所评估房地产的未来。
收益法评估中强调的是评估对象未来的正常净收益，其着重考虑的是评估对象价格的未来性。
房地产收回成本的正常收益年限一般认为是二十年。
如果收回成本年限过长，说明买卖价格过高，房地产市场存在泡沫；如果收回成本年限过短，说明房地产市场还有升值潜力。
在假设开发法中，其关键数据无论是开发完成后的价值还是正常开发成本，均是在一个预计的基础上得出的，即假设开发法清楚地强调了评估对象客观合理价值的未来性。
归纳起来，市场法和成本法在评估具体过程中注重的是评估对象的“现在时”或“过去时”（成本法中的损耗），而非评估对象价值的“将来时”。
这两种评估方法本身内在的缺陷虽可通过对评估对象的定性分析进行一定的弥补，但其未对评估对象的未来价值进行预测。
而收益法和假设开发法在评估中注重评估价值的“将来时”，对评估对象的未来价值走势进行了判断，因而对未来的指导性也强。
金融机构信贷业务中，房地产开发贷款、个人住房贷款通常是中长期贷款，金融机构放贷不仅是一个即时的“现在时”行为，也是一个需要对未来负责的、预测性的行为。
在评估实践中，我们也得知，目前，收益法和假设开发法的评估结果通常低于市场法得出的价值，但高于成本法得出的价值，既不过高也不过低。
因此，对于金融机构的审慎放贷，合理确定房地产抵押价格和防止信贷资产流失，采用收益法和假设开发法进行抵押房地产的评估更为恰当。
（作者单位：甘肃联合大学经管学院）
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