房地产抵押评估的工作程序

房地产抵押评估的工作程序：

首先：确认了解明确评估对象的基本情况、拟定评估方案、收集资料、实地勘察项目对象。

明确评估对象的基本情况，包括：坐落位置、形状、楼层、用途、面积、建成年代、使用情况等，还有房屋的产权状况，评估的范围，以及明确评估时点与评估报告交付日期。

拟定评估方案，主要是对工作开展的方法与安排。

收集资料：收集产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料等。

实地勘察项目对象：对了解到的情况进行实地的核实，也对周围的环境进行调查，配套设施进行了解，以及勘察那些没有了解的信息，例如实体结构、装修情况、保养状态等等。并对有关信息进行拍照取证。

第二步：根据实际情况确定适用于评估对象的评估方法。

在邻近地区或同一供需圈内的类似地区中，有与评估对象房地产相类似的房地产交易实例时，一般都采取市场比较法。

市场法的步骤首先是收集交易实例，将类似的房产实际的成交价格资料进行收集，其中要注意收集房产交易实例的地域以及性质要与评估对象相近，收集的内容包括交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等。

之后是理和选取交易实例。根据用途、档次、建筑规模、建筑结

构、地域位置、权利性质、价格类型、估价时点等因素，选取与评估对象最为相近的实例。

最后是对可比实例进行修正，运用直接积分法对选出的三例最合适的交易实例进行修正，以评估对象的交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等项，均为一百，与交易实例进行横向比对，优于评估对象的适当修正添加，劣于评估对象的适当修正减少，最后分别求出交易实例的修正价格，修正价格=交易实例实际价格×100/修正数值………，其为比准价格。

根据交易可比实例一、二、三的计算结果，再通过取比准价格的算术平均值得出评估对象的评估单价，最后通过评估单价×评估总面积，得出评估对象的总价。

当房地产市场范围狭小、市场不完善、无法采取市场比较法的条件下，或很少发生交易情况的公共建筑、公益设施，应该采取成本估价法，来对评估对象进行评估。

先根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准。之后根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度。最后对楼层、墙体和层高进行修正。

若对产生收益或有潜在的收益的房地产项目进行评估，可以适用于收益法对评估对象进行评估。

第三步：做好这些准备工作之后，对报告模板进行相对的修改和

整理。

对地址、委托人、结构、产权、面积、装修、利用情况等重要项目进行填写和修改。最后注意评估时点和报告交付时间。完成此次抵押评估报告。