绿地集团南昌水城艺术村商业项目经营失败案例解构
国内经典商业失败案例与成功商业模式案例分析
国内经典商业失败案例与成功商业模式案例分析失败案例：PART1 定位造就成功，但成功无可复制。
——上海新天地新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。
上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。
下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。
1、定位——因地制宜上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。
其实在开发商瑞安集团眼里，新天地就是一个很特别的“Mall“。
什么是Mall？最新的观点认为，它是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，而Shoppingmall（超级购物中心）是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、品牌的多少，而是树木、草坪、人工湖、乃至图书馆、体育馆、蹦极攀岩场所的数量。
上海新天地在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。
第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。
类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。
投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
最后阶段的定位，投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如久未见面的朋友可以在这个地方聚会。
因经济原因而失败的建筑案例
因经济原因而失败的建筑案例《因经济原因而失败的建筑案例》前言：建筑啊，就像是一场盛大的梦想之舞。
每一座建筑的诞生都承载着人们满满的期待，像是种下一颗希望的种子，盼着它长成参天大树。
可是啊，这梦想的舞台有时候也会因为钱这个“调皮鬼”而变得乱七八糟。
经济就像是建筑背后的财神爷，要是财神爷不高兴，不肯多给点银子，那这建筑的美梦可就容易变成泡影啦。
今天啊，咱们就来聊聊那些因为经济原因而失败的建筑案例，也算是给其他正做着建筑梦的人儿提个醒儿。
案例一：烂尾的“梦幻城堡”案例素材来源：这个案例是我从当地的城市传说以及一些新闻报道的碎片信息中拼凑出来的。
在我生活的这个城市边缘，有一座废弃的建筑，那曾经是打算建成一个超级豪华的梦幻城堡式的商业综合体。
这个城堡的蓝图可真是让人看一眼就心动。
设计师的构思就像是童话里的魔法一样，有高耸入云的尖塔，塔尖上据说还要镶嵌上闪闪发光的宝石（当然，只是那种装饰性的人造宝石啦），就像星星落在了城堡上。
城堡的墙壁有着精美的浮雕，刻画着各种神话故事中的场景，什么仙女啊、骑士啊，就像是把一本故事书刻在了墙上。
里面的布局更是奇妙，有一条室内的人工河，河上要架着小石桥，像极了威尼斯的风情。
可这美好的梦想一碰上经济这个硬茬儿，就变得脆弱不堪了。
刚开始的时候，开发商到处宣传这个项目，吸引了不少投资者。
大家都觉得这会是一个赚钱的大买卖，就像发现了一座未被开采的金矿一样兴奋。
可是啊，随着工程的推进，钱就像流水一样哗啦啦地流出去。
建筑材料的价格突然上涨，就像一群饿狼突然扑向了这个项目的钱包。
原本预算的资金一下子就不够用了。
开发商开始四处借钱，可这时候大家都像是惊弓之鸟，不敢再把钱投进去了。
毕竟谁也不想自己的钱打水漂啊。
工人的工资开始拖欠，就像一把火点燃了导火线。
工人们开始罢工，建筑工地上一下子就变得冷冷清清的。
那些还没安装好的尖塔就那样孤零零地杵在那儿，像是被遗忘的巨人。
浮雕也只刻了一半，那些仙女和骑士仿佛都在无奈地叹息。
国内城市商业综合体失败案例分析
国内城市商业综合体失败案例分析第一篇：国内城市商业综合体失败案例分析国内城市商业综合体失败案例2011-03-16 11:38:23 来源: 中国房地产报(北京)跟贴 0 条手机看新闻湖南“福中福·国际城”湖南省的“福中福·国际城”是位于离益阳市中心不远的一个20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，整个项目气势恢宏，但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。
专家认为，其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。
北京首都时代广场（资料、论坛)北京首都时代广场（美美时代）是香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目，座落于繁华商业区西单路口，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，占地1.31公顷，总建筑面积逾12万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有大型广场和近400个地下停车位。
最初商场的Logo为LCX，但在2008年底，标志突然变成了一个大大的M，即为美美百货。
而这两家百货公司都是香港某集团下的高档百货零售品牌。
2010年，在时代广场一层，GUCCI（古奇）、COACH（蔻驰）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相继关闭，Diesel（迪赛）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家门店也被罩上了木板。
商场二层除一家美容院外，其余门店全部停业。
只有地下一层、二层的餐饮、电影院和超市还在照常经营。
有媒体从西城区发改委证实，此次时代广场调整，最大的可能是变成金融总部写字楼。
西城区金融街扩容，使写字楼资源越来越珍贵。
由于时代广场经营不敌大悦城等商场，因此将时代广场改作金融总部写字楼。
东莞“华南Mall”东莞的“华南Mall”是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。
商业体经典失败案例
国内综合体（MALL）经典失败案例解读翻开2013年，可谓国内商业地城市综合体、各种购物中心（专题阅读）的开发黄金时期，随着各地城市居民汽车保有量的上升以及许多城市的交通拥堵加剧，如今越来越来的商业地产（专题阅读）开发商开始蠢蠢欲动，城市郊区的拿地成本低、况且，各商业地产企业高管或投资人他们均到访过欧美等国，亲眼目睹了欧美城效型购物中心的繁荣与成功，况且随着国内城市化的稳步推进，城市效区型MALL或综合体无疑具有巨大的发展空间！特别是近年来随着休闲娱乐的消费趋势日渐明显，以及越来越多的娱乐休闲为主题的综合体与购物中心成功开业，无疑位于新城区或城郊区购物中心由于市政交通可达性与配套的完善，的确从理论上或某种程度上具备能满足市民休闲娱乐消费需求的。
然而，真实的事实又如何呢？我们且来看看那些远离城市中心区的城郊型超级MALL（城市综合体），它们是风光无限抑或深陷绝境中煎熬......顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的“新华南MALL”，其占地面积45万平方米、规划2 350个商铺、8000个停车位的购物中心，然而，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。
虽然经过多年的养商，这一项目至今为止其运营状况仍不理想，自试营业以来，几经波折，命途多舛。
先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权，重组后的华南MALL变身救赎，重新定位为新华南MALL 生活城。
只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。
新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万平方米的1/4左右不到，可见其空置率高得惊人。
无独有偶，华南MALL陷入运营绝境却并非孤例！即便国内商业地产的另一巨头宝龙集团这样的专业商业地产运营商，也曾在郊区购物中心的运营上栽了一个大跟斗。
国房地产企业经营失败的相关案例
国内房地产行业一直是国民经济发展的重要组成部分，房地产企业在经营过程中也面临着各种各样的风险和挑战。
在过去的几年里，一些房地产企业因为各种原因导致经营失败，给投资者、员工以及整个行业带来了巨大的负面影响。
本文将以此为主题，通过分析相关案例，探讨国内房地产企业经营失败的原因及其启示。
一、恒大集团的陷入困境恒大集团是国内知名的房地产企业，曾经在行业中占据一席之地。
然而，近年来公司负债高企，经营状况不容乐观。
2019年，恒大集团涉嫌出现大规模资金链断裂，并因拖欠供应商款项而频频登上舆论的风口浪尖。
公司面临的主要问题包括资金链断裂、高额债务压力、以及经营资金短缺等。
恒大集团陷入了严重的经营困境，并且影响了整个房地产行业的风险偏好。
二、绿地集团的业务转型失败绿地集团是另一家知名的房地产企业，在过去几十年里一直处于行业的前列。
然而，由于行业环境的变化以及公司自身战略上的失误，绿地集团在近年来陷入了严重的经营失败。
公司在过去几年里试图进行业务转型，希望通过跨界合作和多元化发展来应对行业的变化。
然而，多个跨界项目失败，导致公司负债高企、资金链紧张，最终导致了业务转型的失败。
绿地集团的陷入困境，也给整个房地产行业带来了负三、国内房地产市场投机泡沫除了个别房地产企业的经营困境，国内房地产市场还存在着普遍的投机泡沫。
过去几年里，一些房地产企业通过虚假宣传、不良销售手段、以及高杠杆运作等方式进行投机炒作，导致市场出现了严重的泡沫。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也给投资者和用户带来了巨大的损失。
国内监管部门也多次出台政策，试图遏制投机行为，但只有依靠市场机制和严格的监管，才能有效防范投机泡沫，维护市场稳定。
四、启示与展望面对国内房地产企业经营失败的现象，我们有必要认真总结相关案例，吸取经验教训，做好以下几点工作：1.加强企业内部管理，规范经营行为，避免盲目扩张和高杠杆运作，使企业资金链得到有效保障。
2.加强市场监管，严厉打击投机炒作行为，维护市场秩序，保护投资者和用户的合法权益。
绿城集团设计阶段的失败案例（值得借鉴）
绿城集团设计阶段的失败案例（值得借鉴）规划设计是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生活概念的理解，用专业的形式表达出来的一项工作。
任何一点思考的不深入和不周全都会给使用者带来不便和缺憾。
本次汇总的30余个前期和设计的案例，内容涉及设计合作、规划方案细节、建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等，作为在这个阶段对许多问题的反思和总结，以供从业者指正景观设计不宜盲目崇洋【事实描述】在“上海绿城”项目景观概念设计过程中，由于我们和哈佛设计团队双方的文化背景差异，彼此观念曾经出现了一些分歧。
首先需要肯定的是，设计师并没有机械地套用欧洲的小镇风情或是美洲的海岸阳光，而是用更为开阔的视角，着眼于“整体风格的建构”与“分区特色的营造”。
即在维持整体的脉络纹理架构下，调整门户意象与填充性元素的组构，营造出不同组团景观规划设计的特色，达成自然主义与城市主义融合的场所精神。
客观来讲，整体景观设计概念立意很高。
但是在第一轮的景观设计方案汇报中，中心景观广场的设计方案并没有得到我们的认同。
由于设计师长期生活在北美，受北美追求自然、郊野的户外生活方式的影响，在最初的设计中手法过于随意，出现大片的疏林草地和自然形态的水池。
在规划中所设想的3.6m高差并没有得到充分的体现，在自然主义与城市主义的结合中显然更侧重于自然主义方向，与“上海绿城”高层和小高层社区所营造的氛围并不是很吻合。
经过双方多次的讨论与沟通，在新一轮的景观设计方案汇报中，设计师主要针对中心景观广场提出A、B、C三种方案，方案A 强调渐进式扇形块面的层次转换；方案B强调几何轴线的戏剧性视觉效果；方案C强调综合轴线与块面的交叉组合。
这三种方案与前一轮相比，可操作性更强，并通过设置一些景观构架、廊道与地形结合，进一步强调了3.6m的高差。
虽然在设计上仍有诸多方面需要调整，但其所营造的空间块面还是得到了我方的认同。
【案例分析】基于集团公司扩张和发展的需要，我们与境外设计师的合作越来越多，不仅仅是景观设计方面，在项目规划和建筑设计过程中，都可能碰到由于双方文化差异和生活方式不同所产生的分歧。
乡村艺术振兴失败案例
乡村艺术振兴失败案例
乡村艺术振兴的失败案例，在国内外都可能存在，但是因为不同地域的实际情况有很大的差异，所以这里提供一个国内的例子。
比如在浙江海宁皮革城，尽管该地被推向全国各地，但并未因此成为特色小镇，既没有成为皮草时尚中心，也没有皮草定价权。
这主要是因为其经济发展制约了产业升级，流水线作业缺乏特色基因。
此外，还有陕西的白鹿原民俗文化村景区。
这个景区在2017年11月前后
游客数量锐减，每天游客不足千人，许多商家关门大吉，开始衰败。
到了2019年8月9日，陕西蓝田县人民政府通告，白鹿原民俗文化村景区即日
起暂时关闭，进行升级改造。
主要原因是缺乏市场调研、管理机制混乱、缺少与原住民生活的融入等。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅相关文献或咨询乡村振兴专家。
房地产 商业地产失败案例搜集
07年，北大资源集团出资20亿元 接手该项目，重新聘请了世邦魏理 士等中介机构为物业顾问，同时还 将著名的商业地产开发商加拿大 555集团全球副总裁泰德挖来担任 华南Mall项目的资深副总裁。
新管理团队将未来的华南mall定位 为珠三角地区的生活娱乐中心，增 加娱乐体验类业态，同时减少零售 类业态。
选址不当： 熊猫城地处成都市区三大商圈的交界地带， 乍看位置不错，其实很难吸引人气，因为成 都市民一般不习惯于跨商圈消费
受资金不足所逼，大量分割 出售铺位，原计划中，熊猫 城向公众出售首上层、首下 层店铺，占总商铺数的18%， 但实际分割出售的商铺数量 远大于此比例，严重影响整 体招商效果。
由于开发过程旷日持久，部 分物业从设计到建设都呈现 老化趋势
什
区位先天不足、前期定位贪大求全 么
商业地产失败案例
北京SOHO尚都
无主题、无主力店、无商业管理
位于CBD西北角 朝外商圈、建国门商圈和 国贸商圈三圈交汇处
占地面积：2.2公顷 建筑面积：17万平方米 商铺400余个 写字楼270个办公单元
发展商：SOHO中国有限公司 物业管理: 港铁（北京）房地 产管理有限公司 建筑设计：国际建筑工作室
开发流程没做对：
招商在前非常重要，而该购物中心的 前期规划和招商方面有致命伤，是先 开工后招商，建到一半再招商
项目建筑设计和结构设计没有研究主 力店的要求，而是按普通公建标准建 设：每层荷载统统500公斤，层高也 全部一样，这与主力店的物业需求严 重不符：超市至少要1吨承重，建材 要4吨，图书要2吨，根本就无法改， 结果主力店招商十分困难
购物中心经营状况不佳 一直仍然处于调整当中
商业地产失败案例
北京恒基购物中心
定位飘忽，五年三变脸
商业地产项目失败原因分析
一、非专业操作模式导致开发失败在目前国内的商业地产开发中，地产商占56％，零售商占29％，投资商占15％，而开发商如果对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，直接套用住宅的开发模式去开发商业地产，而商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，有专业的团队进行经营策划和管理，这种非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。
二、定位失误导致的失败商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。
但如果定位不准，再进行后期的调整，肯定要带来巨大的损失。
三、产权分割出售导致的失败商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，但在产权分割出售后，很难在统一所有投资人的意愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8％的投资回报率问题。
商场一般要经历至少3年的培育期，需要优惠的租金提供給进驻的商家，这样商场在3年之内就盈利的可能很小。
因此，除非在物业销售时，开发商通过高价出售，已经赚足了利润，可以用这些利润在一定的承诺期内来弥补亏损，但在承诺期以后，整个商场的统一问题仍然难以解决。
所以，这种分割产权出售商铺的做法，最终是难以获得成功的。
失败的成本首先转嫁給商铺的投资商，然后会引发一系列的矛盾和冲突，开发商最终也会为此付出高昂的代价。
四、盲目拷贝模式导致的失败现在很多商业地产的开发是由于简单拷贝国外商业地产的操作模式而造成的。
很多开发商也重视考察和研究，去美国或者欧洲转一圈，考察几个著名的购物中心，回来之后就开始考虑克隆。
比如如何克隆建筑布局，如何克隆外立面的效果，如何克隆业态组合，但实际上决定商业项目成败的是更多的内在的东西，不是简单克隆能解决的。
但就业态来讲，已经深入到商业领域和零售业领域，不是拍拍脑门就能定下来的，必须通过调查和研究来决定。
区域的不同、城市的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，这些都会影响到业态的选择和组合。
PPP项目失败案例集锦
PPP项目失败案例无论是建设文化小镇还是综合管廊，国家目前全力推行PPP模式，虽然例如河北固安工业园区新型城镇化项目，实施PPP14年，有力带动县财政收入增长近50倍，投资方的资产规模也增加了10多倍，但PPP在运用过程中也有失败的教训，通过对国内外9个典型失败案例的分析，以避免今后犯类似的错误。
国内案例1案例1 杭州湾跨海大桥出于对预期效益的乐观评估，杭州湾跨海大桥一度吸引了大量民间资本，17家民营企业以BOT形式参股杭州湾大桥发展有限公司，让这一大型基础工程成为国家级重大交通项目融资模板。
然而现在投资入股的民企又纷纷转让股份，退出大桥项目，地方政府不得不通过国企回购赎回了项目80%的股份。
通车五年后，项目资金仍然紧张，2013年全年资金缺口达到8.5亿元。
而作为唯一收入来源的大桥通行费收入全年仅为6.43亿元。
按照30年收费期限，可能无法回收本金。
评价：第一，《杭州湾跨海大桥工程可行性研究》预测到2010年大桥的车流量有望达到1867万辆，但2010年实际车流量仅有1112万辆，比预期少了30%以上。
严重的预期收益误判导致民企决策错误。
第二，大桥项目从规划到建成的10年间多次追加投资，从规划阶段的64亿元到2011年的136亿元，投资累计追加1倍还多，参股的民企已先期投入，只能继续追加，最终被“套牢”。
第三，2013年嘉绍大桥通车对杭州湾大桥是“雪上加霜”，接下来，杭州湾第三跨海工程钱江通道2014年底也将通车，另外宁波杭州湾大桥、舟山-上海跨海高速、杭州湾铁路大桥等项目也已纳入地方或国家规划，未来车流量将进一步分流，合同与规划的严重冲突令项目前景更加黯淡。
2案例2 汇津中国(长春)污水处理有限公司作为国内首家合资公用事业项目，长春市排水公司于2000年初与香港汇津公司合资建立汇津(长春)污水处理有限公司(即汇津长春)，合同期限为20年。
同年7月，市政府制定了《长春汇津污水处理专营管理办法》。
绿地集团陷入现金困境财务案例分析
绿地集团陷入现金困境财务案例分析近年来, 我国房地产企业的成长和发展越来越快。
但是大多数房地产企业无法独立完成项目开发, 需要外部融资或商业银行的支持。
因此筹资方式的不同也会给企业造成筹资风险。
1.绿地集团筹资活动概况绿地集团近几年筹集资金最主要的来源是借款收到的现金, 在2015年时占筹资活动现金流入高达93.23%, 但是随后逐年下降。
在筹资活动中现金流出中, 大部分都是用于偿还债务, 且比例在逐年增加, 在2018年有85.87%用于偿还债务, 但在2019年下降到80、76%。
2.绿地集团筹资风险成因分析（1）筹资渠道单一绿地集团2015～2019筹资活动所获的现金, 借款所得占了很大的比例, 比例分别为93.23％、93.22％、88、8％、79、27％和76.36%。
整个借款中, 来自银行或借款的资金超过了半数, 近几年绿地集团也在采用发行债券的方式来取得借款, 但就目前为止, 占绝大部分的借款仍旧是来自银行及其他金融机构。
从中我们可以看出绿地集团存在有用新债还旧债的问题, 并没有充分利用现在流行的发现股票或融资租赁等方式来取得借款, 筹集方式单一。
银行借款容易受国家政策影响, 发行债券也会受到市场利率的影响。
因此如果收益不景气, 资金就无法及时回笼, 盈利能力也会受到影响。
（2）负债规模和结构不合理一般来说对于普通企业, 合理的资产负债率是50%。
一旦超过80%就表明企业在经营方面出现了一定风险。
对于房地产企业由于前期资金需求大, 因此资产负债率在60%～70%之间较为正常。
而绿地集团的资产负债率一直维持在80%以上并且在逐年增加, 表明企业资本结构不合理, 负债比重太高, 长期偿债能力较弱。
（二）绿地集团投资风险识别与成因分析投资风风险是指, 企业在进行一项资产的投资时, 可能会无法获得收益, 甚至会面临损失。
房地产企业的出资金额大、回收时间长。
此外, 还面临着国家政策发生变化的风险。
半拉子反面典型案例剖析材料
半拉子工程是指已经开工建设，但因各种原因而未能完工成为竣工工程，甚至已停工的工程。这类工程一般无法再继续施工，成为了“烂尾”工程。
反面典型案例剖析材料可以帮助人们深入了解半拉子工程的问题所在，并吸取教训。以下是一个半拉子反面典型案例的剖析材料：
项目名称：某商业综合体建设项目
3.市场变化：项目开工后，市场需求发生变化，商业中心建成后无法满足市场需求，导致招商困难，经营不善。
解决方案：
1.资金筹措：通过多种渠道筹措资金，包括引入新的投资方、贷款、出售部产权等，确保项目有足够的资金支持。
2.有效管理：聘请有经验和能力的项目管理团队，对项目进行全面规划和管理，确保工程按时完工，控制成本。
项目背景：某商业综合体建设项目计划建设一座集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，总投资额为数亿元。建设单位为某知名房地产开发公司，设计单位为某知名建筑设计院。
问题分析：
1.资金不足：项目投资方在项目开工后，发现资金不足以完成整个项目，导致工程被迫停工。
2.缺乏有效管理：项目管理人员缺乏经验和能力，未能对项目进行有效的规划和管理，导致工期延误、成本超支等问题。
3.市场调研：在项目规划阶段进行充分的市场调研，了解市场需求和趋势，根据市场需求进行项目设计和招商。
总结：
半拉子工程问题往往涉及多个方面，包括资金、管理、市场等因素。为了避免类似问题的发生，建设单位需要在项目规划阶段进行充分的市场调研和风险评估，制定全面的资金和管理计划。同时，政府有关部门也应该加强对建设单位的监管和管理，确保项目的顺利进行。
商业地产失败启示录
商业地产失败启示录启示录一：资金链断裂导致失败在国外，购物中心的房地产商或者运营商，超过90%会选择基金方式融资，由一个金融公司发行债券和股票。
用长期的资金来开发项目，因为是金融企业的行为，是投资证券化的行为，由证券机构、证监会、交易所来监督，审批程序很严格。
商业地产大多数由实力强大的零售业集团、地产财团和基金战略投资者共同操作，是金融、地产与商业的结合体。
这种投资才是真正的商业地产，这也是中国商业地产今后追求和发展的方向。
启示录二：缺乏科学的商业性规划所导致的失败1、商业地产的规划设计与住宅有很大差别2、商业地产的规划设计应与实际需求对接商业规划设计的十忌：一忌贪大贪洋；二忌省钱省事；三忌主管经验；四忌信设计院；五忌迁就主力店；六忌短视看不远；七忌片面重外观；八忌重视装修好脸面；九忌忽视经营成本；十忌反复修改没个完。
3、规划设计机构要与专业中介充分沟通启示录三：定位失误导致失败准确选址。
商业地产有两句名言。
一是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要死，另一边没生气。
另一句是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。
万达做购物中心之所以比较成功就是因为选址的成功，所谓好的选址并不是人口最多最密集的地区，而是要进行综合分析，看它的远期。
万达选址基本上都是城市中心而没有沿用欧美MALL的郊区模式，这也是万达目前在中国做得比较成功的原因之一。
启示录四：产权分割导致失败1、住宅开发思路导致商铺产权分割由于开发商在商铺卖完后一走了之，丝毫不管商业氛围的培育。
在分块售出后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主之间的冲突，有调查发现：在国内凡是以产权式分割进行销售的商业地产项目，现实情况是：90%经营情况不好，剩下的10%也仅能勉强维持。
2、产权分割后患无穷（1）利益相关者（2）主要利益矛盾图示：产权分割矛盾焦点①开发商短期套现、销售商盈利提成与运营商、商户实际经营价值的矛盾②高回报率、高售价设置下的实际经营价值与业主经营预期之间的矛盾（3）开发商与运营商之间经营价值、风险平衡的矛盾（4）开发商规划布局与商户经营选铺的矛盾统一管理确保物业永续经营，商业项目管理就是价值，管理就是外来，就能创造真实的收益和回报启示录五：轻信主力店号召力整体利益牺牲惨重购物中心的招商很重要，从目前的情况来看，零售商的发展对购物中心的需求很旺盛。
问题楼盘困境的化解与突破_记录
《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。
本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。
书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。
怎么从商业地产的失败案例来看成功开发模式
怎么从商业地产的失败案例来看成功开发模商业地产主要指以非商品性住宅房，非政府办公楼、非城市公共建筑的，可以通过持续经营获取可持续增长回报的，或者可以持续升值的商业性物业，比如商铺物业，产权式酒店、写字楼、服务式公寓等。
商业地产的最大特点是商业性经营，是可以用来经营的物业类型。
商业地产开发的六大误区：误区1：商业规律认知缺乏在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。
由于不少开发商是有住宅地产转变过来的，盲目套用住宅的开发模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发模式上的区别，他们往往较少考虑当地的商业现实、忽视投资者商家经营户的真实心态，直接套用怎么从商业地产的失败案例来看成功开发模国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。
【案例说明】安徽XXX广场，地处城市老城区的东城市场附近，地段成熟，人气非常旺，一期商业开发占地23亩，项目经历开业后，租户纷纷关门。
虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周遍现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照浙沪一带的高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和寡，大量的经营户觉得租金过高，运营费用难以承担而不愿进驻。
误区2：定位不合理定位，就是根据项目的各种影响因素，整合可以利用的资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。
目前许多开发商在规模上盲目求“大”以期获得市场高位，现在商业地产开发商在决定开发体量的时候，往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润目标来开发项目。
【案例说明】广东XX市SHOPPINGMALL占地面积达43万平方米，建筑面积80万平方米，集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食于一体，其中商业面积约40万平方米，停车位8000个，总投资达数十亿人民币。
由于体量过大，加之当地大型商业项目较多，竞争极为激烈，目前开业经营惨淡。
误区3：忽视城市整体规划商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。
当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。
商业地产项目失败的四大类型
商业地产项目失败的四大类型首先，是资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程。
商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。
如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。
其次，是运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。
商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。
物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。
而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。
在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。
商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败，这方面的例子也很多，如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。
而借鉴意义是：运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较发复杂，对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
再次，是开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型：鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性。
上海绿地集团江西申江置业有限公司、万素丽商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
上海绿地集团江西申江置业有限公司、万素丽商品房预售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】江西省南昌市中级人民法院【审理法院】江西省南昌市中级人民法院【审结日期】2020.11.10【案件字号】（2019）赣01民终1082号【审理程序】二审【审理法官】曹成云汪西菲周中瑞【审理法官】曹成云汪西菲周中瑞【文书类型】裁定书【当事人】上海绿地集团江西申江置业有限公司;万素丽【当事人】上海绿地集团江西申江置业有限公司万素丽【当事人-个人】万素丽【当事人-公司】上海绿地集团江西申江置业有限公司【代理律师/律所】陈满生江西豫章律师事务所;章凡江西豫章律师事务所【代理律师/律所】陈满生江西豫章律师事务所章凡江西豫章律师事务所【代理律师】陈满生章凡【代理律所】江西豫章律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】上海绿地集团江西申江置业有限公司【被告】万素丽【本院观点】上海绿地集团江西申江置业有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的申请，不违反法律规定，本院予以准许。
【权责关键词】合同【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理过程中，上诉人上海绿地集团江西申江置业有限公司于2020年11月10日向本院申请撤回对万素丽的上诉。
【本院认为】本院认为，上海绿地集团江西申江置业有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的申请，不违反法律规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下【裁判结果】准许上诉人上海绿地集团江西申江置业有限公司撤回上诉。
二审案件受理费44990元（已由上海绿地集团江西申江置业有限公司预交）减半收取22495元，由上海绿地集团江西申江置业有限公司负担，退回上海绿地集团江西申江置业有限公司22495元。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2021-10-28 05:22:11上海绿地集团江西申江置业有限公司、万素丽商品房预售合同纠纷二审民事裁定书江西省南昌市中级人民法院民事裁定书（2019）赣01民终1082号上诉人（原审原告）：上海绿地集团江西申江置业有限公司。
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南昌水城艺术村经营失败案例解构
——王忠
一、项目概况
南昌水城艺术村项目位于红谷滩红角洲丰和南大道（岭口路口），占地面积33692.00平方米，建筑面积30000平方米，商铺开间面积40-1000平方米，地下停车位400个，原规划以威尼斯水城后现代风味为蓝本，通过借鉴纽约、巴黎、伦敦等艺术村的成功运营模式，打造南昌独特风格的艺术文化中心。
水城艺术村由红谷滩新区管委会携手绿地集团投资建设，由政府搭台引导、企业投资开发，规划以艺术家为主体，以文化艺术为载体，集艺术消费、艺术商品、文化旅游、休闲性商业、写字楼经济为一体的艺术商业区，旨在打造一个“艺术家的聚集地，艺术品创作展销的平台，艺术品消费和艺术型消费的空间。
水城艺术村鸟瞰图
二、项目现状
水城艺术村项目自2009年开始策划建设、招商，搞过几次隆重的推介会、艺术节，2011年1月10栋建筑实现交房，虽然搞了开业仪式，但至今杂草丛生、招商失败，仅有逍遥会、凯迪拉克4S店、金门远东酒行、无相壶等勉强维持经营。
三、失败关键原因分析
1、定位的失败
水城艺术村一开始立足于高起点规划、高标准建设、高效益运营的原则建设，策应南昌
实施“文化强市”战略、推动文化艺术事业发展的重要举措，旨在打造一个“艺术家的聚集地，艺术品创作展销平台，艺术品消费和艺术型消费的空间”，打造集艺术创作、展示、销售、培训、音乐、休闲为一体的艺术平台。
但是，事与愿违，首先，由于南昌艺术氛围很弱，从外地引进文化]艺术、创意很难，因此，招商基本失败；失败之后，一部分商业街又定位为“家居装饰城”，更无竞争力（与洪城大市场比），还是失败！
项目一定要建立在对目标消费者、竞争者、产品差异点的精准市场定位基础之上，才有可能成功。
由于该项目定位缺少市场基础支撑，对目标消费者、竞争者、产品差异点的市场定位不够精准，导致至今荒芜。
2、规划设计的失败
商业项目的运作成功是涉及多种因素，位置和招商分别是商业项目前期和后期的两个关键因素，一个是先天的固定因素，一个是后期的层面广度和宽度的问题，其实一个商业的设计因素中，交通动线也是一个比较关键的因素。
水城艺术村的动线设计存在以下败笔：
1)户外交通动线：水城艺术村不符合一般商业规划设计的许多要点，在规划设计方面
是一个败笔，因为它的户外道路是没有循环的，易达性很差，很多都是断头路，存
在诸多死角，没有一个合理的外部交通动线，或者是说在楼都盖好了才去考虑交通
的问题，商家普遍不看好，因此招商根本无法做下去。
2)停车场交通动线：水城艺术村的车位数量很少，不能满足商业的需要，而且设置零
散混杂，难成一个连贯的体系，根据现有建筑布置的交通动线将在日后的经营活动
中带来诸多的不便。
3)行人动线系统：水城艺术村停车场设置的不足以及项目的分散性、不连续性，导致
行人动线系统的混乱。
4)货车动线系统：水城艺术村几乎没有货车动线的安排，因此夜限制了生活配套及综
合超市的引入。
3、招商运营的失败
水城艺术村的商业全部销售，导致业主不统一，同时，开发商有没有采取措施统一经营管理，因此，招商、运营其实全部落空，招商失败是肯定的。
4、区域商业氛围
水城艺术村2009年推出市场时，周边全部是不成熟的居民区，加之整个红谷滩新区商业氛围、文化艺术氛围不足，其本身规划设计、招商、运营又存在硬伤，因此，不成功是可
以预见的。
四、借鉴意义
通过对水城艺术村失败案例的分析，有以下几点值得商业地产开发者借鉴：
1.项目一定要建立在对目标消费者、竞争者、产品差异点的精准市场定位基础之上，
才有可能成功。
2.商业规划设计一定要科学、合理，商业动线是商业的“生命线”，商业动线包括空
间设计、道路指引、电梯路线、商场规划等，科学的动线设计能引发顾客的消费兴趣并最终实施消费行为，但“死角”等动线“致命伤”则会将顾客的消费热情彻底浇灭。
在香港，很多商场都同时会有跨层电梯、中庭直达电梯等，比如我们考察过的希慎广场，但不论如何设计，其一层一层的垂直交通必须明确，保证上下通顺，比如香港观塘的APM商场有56条电梯，但由于其设计很人性化，指向性明确，每层电梯、楼梯以及扶梯设计科学，因此不仅不会让客人晕头转向，更能让客人随着动线走遍整个商场。
除了商业动线外，不同类型商业对于商业面积、层高、楼板承重、内部结构及纵深、给排水 / 排油 / 排污 / 烟道、供配电负荷、物业形状等都不太一致，需要根据特殊需求进行设计。
3.商业必须实行统一的营运管理（统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物
管），只有实行了统一的营运管理，才能使商业具有成功的保障。
商业的营运管理是商业营运的核心，是商业收益和物业价值提升的源泉。
现代商业地产营运管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个商业物业的消费形象和经营主题的信息平台上。
统一的营运管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。
不能统一运营管理的商业地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
4.商业选址要科学、合理。
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是
地段，第三还是地段。
”这句话更适合商业。
因为，商业经营最注重的是“地气”“人气”，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营的商品合不合适；“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流这些顾客是否有购买我们商品的心理动机。
我们知道，不同商业类型选址条件是不太一样的，比如对于目标城市选择、城市商圈的选择、人口数和住户数要求、竞争店数量、同类店的数量及未来的开店规划数量、客流状况、道路交通状况、竞争店状况、场地条件、停车条件乃至建筑成本或租金价格都不一样，需要进行深入研究分析。