呼和浩特市物业服务二级标准

呼和浩特市住宅二级物业服务标准

2.1基本要求

2.1.1客户服务场所

1、设置客户服务中心，配置办公家具、、电脑、传真机、复印机、打印机、网络等办

公设备。

2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、物业费构成、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3、客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。

4、设置并公示24 小时服务。

2.1.2工作人员

1、物业从业人员按照相关规定取得职业书。

2、物业从业人员分岗位统一着装，佩戴统一标识，仪容仪表整洁。

3、物业从业人员服务用语应简洁、文明，用词准确、恰当，语气亲切、诚恳。应根据实际工作需要配备具有蒙语和外语（如英语）会话能力的工作人员。

4、物业从业人员应具有良好的职业道德、责任心和服务意识，服务主动热情。

5、物业服务企业应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进行技能和继续教育培训。

2.1.3规章制度

1、物业服务企业应建立人事、财务、行政等企业部管理制度。

2、物业服务企业应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位职责、工作标准以及各类突发事件应急预案等企业外部管理制度。

3、物业服务项目应制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、电梯使用、宠物管理等公众管理制度。

2.1.4财务管理

1、物业服务企业应建立健全财务管理制度，规记账，账目清晰，并应符合《物业管理企业财务管理规定》。

2、物业服务收费实行明码标价。物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行《关于规我区物业服务收费管理工作的通知》（发改费字〔2014〕1029号）的规定。实行酬金制方式收取物业服务费的，物业服务企业应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。

3、物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，并应符合《关于规我区物业服务收费管理工作的通知》（发改费字〔2014〕1029号）以及政府价格主管部门的相关规定。

2.1.5档案管理

1、物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等容完整、准确，并且定期对档案资料进行整理，保证其规、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的工作。

2、应根据档案性质的不同，分类进行管理，并建立相应电子档案，管理的档案主要包括：业主及物业使用人资料；

物业服务企业日常管理文件、记录；

物业服务档案；

投诉处理资料；

物业竣工验收档案；

物业权属资料；

项目承接查验资料；

配套设施权属清册；

房屋维修管理档案；

设施设备使用、养护、检查、维修管理档案；

秩序维护档案；

消防管理档案；

保洁服务档案；

绿化养护档案；

业主履约档案；

其他资料。

2.1.6标识管理

1、指引类标识

应提供建筑物各楼层主要出入口的平面示意图以及各楼层指示、引导标识。

应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。

2、警示类标识

公共区域应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示类标识。

公共区域应提供共用设施设备的安全警示标识。

对危险隐患部位应设置安全防警示标志。

3、设施设备类标识

按照共用设施设备类型，设置设施设备使用说明铭牌。

4、其他标识

根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑”等）及其他标识。

2.1.7客户服务

1、实行包干制方式收取物业服务费的物业服务项目，每月应公示物业服务合同履行情况及下月主要工作计划。实行酬金制方式收取物业服务费的物业服务项目，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合同履行情况、收支状况、各项资金的使用情况等；每年第三季度应公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况、各项资金的使用情况等。

2、涉及业主或物业使用人的重要物业服务事项，物业服务企业应在小区主要出入口、各楼单元门以书面形式贴通知，并通过企业信息平台以短信形式告知业主。

3、对违反治安、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法规的行为，物业服务企业应进行劝阻并报告相关行政主管部门。

4、水、电急修应在20分钟到达现场，其他报修应在半个小时到达现场，维修回访率不低于100%，保留回访记录并入档。

5、对业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉应及时响应，并将处理结果在48小时回复，投诉回访率不低于100%，保留回访记录并入档。

6、每年应至少进行2次客户满意度调查，调查覆盖率不低于40%，汇总分析调查结果，对薄弱环节持续改进，保留调查记录并入档。

7、每月应组织1次项目服务质量检查，重大节假日之前组织专项检查。

8、应设置公共信息栏，至少每月更新一次，同时配合相关部门进行公益性宣传。设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏及物业服务企业意见箱、业主委员会工作建议箱。

9、可建立智能化信息管理系统，使用智能“一卡通”，为业主提供便捷服务。

10、每年至少应组织4次社区文化活动，重要节假日之前应组织装饰美化活动。

11、按合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12、项目经理接待日每月不少于2次，设施设备开放日半年不少于1次。

2.1.8特约服务委托管理

1、委托物业服务企业提供特约服务的，应签订特约服务委托合同，明确委托事项和各方权利义务。

2、物业服务企业委托专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业书。

3、专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

4、对专项服务进行监督及评价。

2.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护

2.2.1综合管理

1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3、每年组织一次房屋使用安全检查。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。

5、每年第四季度制订下一年度维修养护计划。

6、特种设备按照有关规定运行、维修保养和定期检测。

7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防措施。

8、设备机房

（1）每周清洁1 次，室无杂物。

（2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。

（4）设施设备标志、标牌齐全。

（5）在显著位置贴或悬挂相关制度、证书。

（6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

2.2.2共用部位

1、房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应及时告知相关业主，并采取必要的防护措施，征得业主同意后申请房屋安全鉴定并将有关情况向相关部门报告。

2、建筑部件

每周至少检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。每周至少巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。每月至少检查1 次共用部位的室地面、墙面、天棚；每季度应检查1次屋面防水，如发现问题，保修期的应告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维修，需使用维修资金的应告知相关业主，并履行申请审核手续。

3、附属构筑物

每半月至少检查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。每半月至少检查1 次雨、污水管井等。每半月至少检查1 次大门、围墙、围栏等，每半年养护一次。每半月至少检查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。有防雷装置的每年雨季前由专业部门检测1 次，信号系统应加装信号级电涌保护器。

2.2.3空调系统

1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统