商业综合体项目可行性研究报告书

目录
第1章总论 (1)
1.1项目概况 (1)
1.2项目编制依据与研究范围 (9)
1.3结论 (10)
第2章项目背景与规划分析 (11)
2.1 区域内相关规划 (11)
2.2城市综合体概述 (14)
2.3推动城市综合体建设具有重要意义 (16)
第3章项目选址与建设条件分析 (19)
3.1项目选址 (19)
3.2霸州市投资环境分析 (19)
3.3建设条件 (21)
第4章项目总体规划方案 (23)
4.1项目规划构思 (23)
4.2项目地块描述 (26)
4.3定位及规划设计 (27)
4.4 主要技术经济指标 (35)
第5章工程建设方案 (37)
5.1建设工程方案 (37)
5.2建筑结构 (39)
5.3 给排水工程 (42)
5.4强电工程 (50)
5.5弱电工程 (54)
5.6消防与通风 (55)
5.7采暖通风与空气调节 (58)
5.8燃气工程 (62)
5.9管线综合 (63)
第6章节能方案 (65)
6.1概论 (65)
6.2建筑节能法规与标准 (65)
6.3能耗指标分析 (66)
6.4节能节水措施 (67)
6.5节能效果分析 (71)
第7章环境和生态影响分析 (72)
7.1环境保护法规及标准 (72)
7.2项目建设和生产运营对环境的影响 (72)
7.3生态影响减缓措施分析 (75)
第8章劳动安全卫生与消防......................................................7 6 8.1劳动安全卫生 (76)
8.2消防设施 (77)
第9章组织组织与管理 (84)
9.1项目组织 (84)
9.2 项目建设 (84)
9.3 项目建设管理 (84)
第10章项目实施进度安排 (87)
10.1项目实施计划编排原则 (87)
10.2项目开发方案 (87)
10.3项目进度安排 (88)
10.4销售进度安排 (88)
第11章物业管理 (90)
11.1采用招标方式选择物业管理单位 (90)
11.2物业管理基本服务项目 (91)
11.3良好的物业管理单位应具备的基本条件 (92)
第12章工程招标方案 (94)
12.1概述 (94)
12.2 招标范围 (94)
12.3招标组织方式 (94)
12.4招标投标区域 (94)
12.5招标方式 (94)
12.6招标公告的发布与媒体 (94)
12.7各项服务招标单位资质要求 (95)
12.8招标基本情况 (95)
第13章投资估算与资金筹措 (96)
13.1投资估算说明 (96)
13.2 项目工程数量 (96)
13.3项目投资估算 (97)
13.4投资计划与资金筹措 (101)
第14章财务评价 (104)
14.1财务评价的假设 (104)
14.2财务评价的基准期 (104)
14.3财务指标评价依据及说明 (104)
14.4主要数据的确定 (104)
14.5项目销售收入估算 (105)
14.6财务评价报表 (106)
14.7盈利能力分析 (112)
14.8财务生存能力分析 (113)
14.9行业影响分析 (113)
14.10区域经济影响分析 (113)
第15章社会评价 (114)
15.1项目对社会影响分析 (114)
15.2项目对所在地的互适性分析 (114)
15.3社会评价结论 (115)
第16章风险分析 (116)
16.1S W O T分析 (116)
16.2行业影响 (117)
16.3市场风险 (118)
16.4社会风险 (118)
16.5项目用地风险 (118)
16.6其他风险 (119)
第17章研究结论与建议 (120)
17.1推荐方案的总体描述 (120)
17.2推荐方案的优缺点描述 (120)
17.3结论与建议 (121)
附图
附件
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
商业综合体项目。

1.1.2项目地址
本项目选址在霸州市区北段，该地块由两块独立地块组成，包括兴华北路以东的鸵鸟基地和茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块。

1.1.3项目承办单位
霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司。

1.1.4项目建设背景
在首都经济圈规划即将出台的大环境下，本项目的提出是基于霸州发展的优势及面临的机遇。

1、霸州所具有的发展优势
⑴区位优势：霸州市北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地带中心位置，主要承接京津两大城市的辐射。

霸州市交通便捷，路网纵横交错，正在建设的津保城际铁路、京九客运专线、廊沧高速公路与现有的京九铁路、津霸铁路、津保高速公路、大广高速公路、106国道、112国道、廊大路形成多个“黄金十字交叉”。

由霸州市驱车至首都机场1个多小时，至天津机场50分钟。

⑵产业优势：一是产业布局进一步优化。

形成了经济技术开发区、金属玻璃家具产业园和津港工业园三大园区，各园区产业定位明确，基础设施完善。

二是品牌效应日益凸现。

“十一五”期间，通过引进资金、技
术、人才，重点发展终端产品，产品逐渐由低档次、低附加值向中高档次、高附加值转变。

目前已注册商标1300多件，其中中国驰名商标2件，河北省著名商标32件，市级知名商标57件，2008年和2009年跻身全国县域商标发展百强县。

三是电子材料、乐器制造等新兴产业发展势头迅猛。

邦壮电子材料有限公司被列入国家“863”计划，贝斯克斯乐器有限公司DC系列产品获得全球工业设计顶级奖项，国家电网富达科技发展有限责任公司落户津港工业园，清华科技园落户经济技术开发区。

⑶资源优势：一是拥有丰富的历史文化资源。

胜芳始建于春秋末期，已有2500多年的历史。

古时的胜芳位于东淀北岸，曾是我国北方著名的水旱码头，水则桅竿林立，陆则车马喧阗，商贾云集、风景秀美，曾有“南游苏杭，北游胜芳”的美誉。

“十一五”期间完成了一河（胜芳河）、两院（王家大院、张家大院）、三街（中山街、河沿街、胜阳路）、四桥（东桥、西桥、北桥、新桥）、三宗宝（牌坊、戏楼、文昌阁）等古建的修复和人工湿地、大悲禅寺新建等工程，赋予了胜芳独一无二的北方水乡古镇的奇特风韵。

二是拥有得天独厚的温泉资源。

霸州市温泉资源丰富，历经近两亿年地质层的酝酿而形成，地下水储量达220亿立方米，出水温度为70～94℃。

温泉水质呈弱碱性，富含锌、碘、偏硅酸、偏硼酸等多种对人体有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人汤”之美誉。

2007年，中国矿业联合会正式命名霸州市为全国第八个温泉之乡。

三是拥有京津成熟的消费市场资源。

霸州市毗邻京津，位于京津一小时经济圈交叉地带，这是京津高端消费人群活动区，消费水平和消费能力均较高，这为霸州市发展温泉度假、休闲旅游、健康养老和商务会展等现代服务业奠定了良好基础。

2、霸州发展面临的机遇
⑴京津冀都市圈一体化进程加快：随着“十二五”时期交通基础设施的
完善，京津廊三地之间的“交往距离”进一步缩小，人流、物流、信息流日益频繁，地区间联系将更为密切，“两小时、一小时经济圈”将被“半小时经济圈”取代，京津及周边地区“同城化”的概念将得到进一步强化。

作为与北京、天津距离都较近的城市，霸州市的区位优势将更加明显。

⑵城乡一体化进程加速：霸州市是河北省委、省政府确定的统筹城乡发展试点市，在城镇化建设、新民居建设等方面享有较大的自主权，可以享受土地“占补平衡、增减挂钩”等政策。

这对霸州市的城市化进程以及园区建设具有重大意义，可以在统筹考虑、科学规划的基础上，以产业发展和新民居建设为抓手，集约使用土地资源，高效配置公共资源，推动城乡经济社会协调发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。

⑶城镇化水平进一步提高：根据国际经验，城镇人口占总人口比重由30％提高到60％的阶段，是城镇化加速发展阶段。

目前霸州市城镇化率已达到50％以上，“十二五”时期是霸州市城镇化加速发展阶段和城镇化建设的黄金期，城镇化水平的提高将会带动产业聚集和人口聚集，为经济社会发展奠定坚实基础。

3、城市综合体发展趋势
我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，霸州市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造高品质霸州的发展目标。

为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。

建设商务休闲之城，以生活
品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使霸州成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。

目前，城市综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流，其强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，适应了当代城市的发展要求，因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。

但是，大型城市综合体对城市基础条件的选择非常高，主要选择落户在具有一定消费实力的城市。

以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。

城市综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力，迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移，拉动其他经济活动不断趋向综合体，吸引社会各类资源。

综合体聚集效应过程，首先是经济活动和经济要素的极化，然后形成地理上的极化，从而获得各种集聚经济，集聚经济又再进一步增强综合体的聚集效应，通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围。

因此，随着城市的建设、综合体的运营，城市综合体得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。

综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散，以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。

扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射，即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展，从而逐步缩小与周边地区的差距。

在发展的初级阶段，聚集效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，聚集效应削弱，扩散效应加强，综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。

城市综合体有利于快速形成城市中心，加速局部经济增长，从而实现中心城市的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力，减茗汤商业城市综合体域人才、资金、资源外流，吸引外部力量服务于本区域经济建设，达到完善城市功能，改变城市面貌，提升城市品位，发
挥中心城市示范引领作用，营造良好的投资创业环境和宜居生活环境，为加快中心城市建设，霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司超前思想，规划、开发“茗汤商业综合体项目”，致力于为在霸州工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。

1.1.5总用地面积
本项目选址在霸州市区北段，项目总占地面积181787.85㎡，该地块由两块独立地块组成，其中兴华北路以东的鸵鸟基地地块占地33333㎡，茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块占地148454.85㎡。

1.1.6项目定位及规划设计
1、项目定位
项目定位为“霸州市最具地标性的大型城市综合体建筑集群”。

城市形象展示、具有地标性建筑特色（酒店、会展、广场）。

物业形态及功能上以满足商业为主，居住为辅，临街面多设置独立商铺。

2、功能定位
根据霸州市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。

霸州虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城市综合体, ,周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。

与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面有非常独特的优势,完全突破传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,
更多地考虑了建筑本身的景观,将景观与功能很好地融为一体,成为霸州市中央商务区独特的风景线。

本案还考虑到中小企业及商务人士的消费需求,具有高级公寓、商务办公楼、酒店以及停车库、休闲场所等,做到设计合理,实现品位高档的目的。

3、规划布局
总体规划布局分为两基地六区。

鸵鸟基地: 北半部为酒店配套区，南半部为花园酒店公寓群。

茗汤温泉度假基地：东半部为欧式商业街区、南部中间地带为酒店区、西半部为购物中心区、北半部为旅游休闲商区。

4、功能规划说明
在项目用地利用城区主干路--益津路和兴华北路，规划了两条贯穿全区的空间景观带，即南北向的人文景观轴和东西向的自然景观带。

人文景观轴以城市形象展示功能为主，自然景观带则以市民休闲互动功能为主。

通过公共园林空间在各区域进行渗透，营造一个聚会、休息、健身、游赏等多种形态的功能场所，可满足全区不同人群的生活方式，创造出全新的丰富的城市生活立体式全景体验。

在用地的核心地段规划国际会展中心（主馆、副馆）和两栋5A商务办公楼。

利用弧形的建筑形态将其围合成市民亲水广场，成为两条空间景观带的中心景观，同时将其他几个节点区域连成一个有机的整体。

在双街的交汇处规划百米五星级酒店的地标性建筑。

因其两侧临霸州城市中心重要的交通主干道——益津路和兴华北路交通便捷，同时该位置极强的昭示效果。

通过对四周的建筑及环境进行巧妙和层次丰富的布局，使酒店区与项目其他区域融为整体，形成庞大而壮观的建筑集群效果。

使项目在对外的形象的展示上极具震撼效果。

项目繁华集合中心点——综合商业区。

主要由外街（临街独立式店铺、SOHO公寓）、内街（商业步行街）和商业综合体三大部分组成。

临街的三层独立式商铺主要设置在项目地块的西南和东北侧，作为原拆迁商户的返建补偿。

西南侧商业街转角处保留霸州县教育局建筑，所有商铺将沿凤凰路等主干路布置，形成带状的商业街。

临街独立式商铺以上为SOHO公寓，以补充项目住宅建面的不足。

同时，通过对在商铺建筑的局部顶层平台做绿化景观处理，达到以“地面绿化”+“屋顶绿化”的立体绿化组合来加强凤凰路西南侧的景观效果。

“寓建筑于景观，掩建筑于园林”。

既丰富了绿化的层次效果，又抢出了一定的可利用的建筑面积，可达到经济效益和城市景观双赢的效果。

将传统的城市商业步行街，由单调的“线性空间”改为丰富的“合院空间”形式。

通过“室内商业街”+“室外商业街”组合的方式，不但能延长商业的临街面，而且通过庭院小景观的设置，内接外街，上上下下，室内空间，室外空间，半室外空间交错出现，再加上色彩斑斓的广告和琳琅满目的商品，无不将逛街的感觉进行到底。

1.1.7建设规模
霸州茗汤商业综合体项目规划总用地181784.85㎡，建筑面积771402.12㎡，其中地上建筑面积648971.97㎡，容积率3.5，绿化覆盖率7.7%。

项目拟分四期建设。

1.1.8项目进度安排
根据开发计划，本项目在2013年9月开始工程建设，到2016年1月底全部竣工。

其中一期工程于2013年9月开工建设，于2014年6月30日前竣工。

茗汤商业综合体项目建设项目主要技术经济指标，如表1-1所示。

表1-1 项目主要技术经济指标一览表
1.1.9投资估算及资金来源
茗汤商业综合体项目建设项目总投资242561万元，其中土地费用共计32720万元（包括土地出让金和契税），建安工程费共计191961万元，工程建设其它费用6608万元，其他费用1280万元，不可预见费9992万元。

项目总投资242561万元，其中项目自筹资本金72768万元，商业银行贷款169793万元，不足部分拟由一期销售及预售房款解决，实现滚动开发。

1.1.10项目销售收入与利润估算
项目销售收入107212万元，营业税金及附加为5897万元，预提土地增值税为1139万元，利润总额为58430万元，所得税为14608万元，税后利润为43822万元。

1.2项目编制依据与研究范围
1.2.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
1、本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行的财税制度。

2、《建设用地规划设计条件》。

3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。

4、房地产投资项目基础数据的分析估算。

1.2.2本报告的研究范围
项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算，资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。

在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

1.3结论
通过财务分析，本项目所得税后的财务内部收益率为14.49%、所得税后的财务净现值为98918万元、投资回收期为6.80年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。

该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善霸州市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。

第2章项目背景与规划分析
2.1 区域内相关规划
2.1.1《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》
《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》确定的霸州市发展及其定位：
1、霸州市是重要的现代制造业、现代服务业和文化产业基地，新兴区域中心城市。

要按照合理布局、集约发展的原则，整合空间资源，统筹益津城区和胜芳城区发展，完善配套设施，提升城市功能，聚集优质产业，强化精细管理，逐步把霸州市建设成为经济繁荣、生态良好、空间有序、特色鲜明的现代化城市。

2、根据总体规划确定的空间布局，到2030年，全市城乡居民点建设用地控制在140平方公里以内，中心城区（包括益津城区和胜芳城区）人口控制在85万人以内，城市建设用地控制在93平方公里以内。

坚持绿色发展，加强园林绿化建设和城市环境综合治理，改善人居环境，塑造城市风貌特色。

完善基础设施和公共服务设施体系，建立健全消防、人防、防洪、防震等城乡综合防灾体系，加强蓄滞洪区防洪安全与建设的管理工作。

2.1.2《霸州国民经济和社会发展十二五规划》
“十二五”期间霸州市以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业为“两翼”的现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质霸州。

“一体两翼”产业体系是霸州经济发展的重要支撑。

“一体”就是以战略
性新兴产业为先导，重点发展文化产业、电子信息、先进制造、生物医药和新能源等产业，提升产业规模和核心竞争力。

“两翼”就是以休闲业、会展业、旅游业、物流业、金融业为主体的现代服务业和面向京津、规模经营的高效都市农业。

现代服务业重点发展现代物流、温泉休闲、康体养生、文化博览、乡村旅游、商务会展、金融服务等产业；高效都市农业要面向京津消费市场，开发具有乡村特色的旅游产品，建设一批休闲度假型、观光旅游型、精品高效型和特色种养型的高度集约化农业生产经营项目。

国际化生活品质之城的城市定位是把霸州打造成宜居、宜业、宜游的商务文化名城。

坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展之路，遵循国际化城市组团规律，在更高层次上与京津接轨。

以清新生态、精致空间、人性管理、幸福宜居为主攻方向，以产业升级提升经济质量，以民生需求强化社会保障，以统筹发展优化生态环境，建成凸显于京津冀城市群的国际化生活品质城市。

城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四大工程是转变经济发展方式的重要抓手。

城乡统筹发展工程，就是着力破除城乡二元结构，在城乡规划、产业发展、基础设施建设等方面实现突破，促进城乡经济社会协调发展。

品牌文化支撑工程，就是统筹文化事业和文化产业，用先进文化和特色文化提高县域经济社会发展水平，打造具有全国影响力的文化活动品牌、文化产业品牌和公共文化服务品牌。

民营经济升级工程，就是坚持“调整升级一批、重点发展一批、扶持壮大一批”的工作思路，对标行业领军企业，全面优化民营企业产业结构，再造民营经济新优势。

园区集群扩张工程，就是整体提升园区建设的效率、质量和档次，以三大板块为载体，力促优势项目、优势企业、优势产业集中发展，形成新一轮集群化发展态势。

争创经济强市、建设文化名城、打造品质霸州的目标定位是霸州全面提升的根本方向。

争创经济强市，就是以绿色发展为基调，全力打造项目布局合理、资源使用集约、产业特色突出、增长势头稳健、就业渠道通畅、率先达到小康的富民强市。

建设文化名城，就是以“四乡一镇”品牌为基础，全力打造文化创意之城、名人汇聚之城、时尚消费之城、商务休闲之城。

打造品质霸州，就是以满足群众经济生活殷实富足，文化生活丰富充实，政治生活生动活泼，社会生活安定有序，环境生活舒适便利为目标，实现霸州人民生活品质的新跨越。

十二五期间，在商务会展业方面。

依托环京津的区位优势、地热资源和成本优势，全力打造环京津商务会展产业。

完善和提升会展场馆，加快胜芳国际家具博览城二期工程建设，积极申办国际以及京津冀地区的展览，巩固和强化北方家具会展中心的地位。

推进国际会展中心建设，承接京津冀三地的会议和机构培训，结合自身发展和京津会展设施建设情况，以中、小型专业会展为主攻方向，突出成本优势和组合优势（温泉+会展等），有效增加会展数量，积极承接京津冀的省市层面、区域层面的会展活动，进入京津会展产业分工体系。

十二五期间，在房地产业方面。

北京的城南行动计划和河北省出台的加快建设环首都经济圈政策将大大刺激北京近郊的房地产发展，地铁大兴线的通车、大广高速和津保高铁的贯通将会破解霸州市与京津同城化发展的障碍，房地产业的市场成熟度会迅速提升。

因此，“十二五”期间，要大力加强房地产业的发展力度，增加住房用地供应规模，加大对闲置土地的处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地行为。

提高住房建设开发强度，在市区建设普通商品用房，满足本市及周边群众的住房需求；在市区东部建设中高档商品房，满足本地及周边富裕阶层购房需求；在国际温泉公园内建设高档社区，吸引名人投资置业，吸引京津。