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关于加强基层党组织

对业委会引领作用的思考和建议

虹口区住房保障和房屋管理局

当前，随着我国住房建设、管理制度改革的不断深化，与之相关的物业管理、服务体制，以及随之出现的业主大会、业主委员会(以下简称业委会)“自治自律”组织，已从无到有得到了迅速发展。“业委会”自治管理与物业企业专业管理相结合，基本形成了对小区物业具有共同、制约管理职能的新机制。这其中，业委会能否在“基层党组织”的指导下，在社区党员干部社会“公信力”及其自身“表率作用”的引领下，规范、有序、有效的运作，发挥其应有的作用,对于确保社区一方稳定，构建和谐社会具有重要的意义。

一、基本情况

（商品房住宅小区316个，占总量的44.3%；

虹口区现共有住宅小区714个，

售后公房住宅小区398个，占总量的55.7%）。其中，已组建业主大会主、成立业委会的665个，业委会成员4675名，其中共产党员2661名，占56.9%。

自2006年本区开展社区物业管理党建联建工作以来，区房管局积极配合区委组织部和街道党工委，推进、落实了一系列党建联建基础性工作。经试点，大多数街道党工委相继建立了符合本地区实际、行之有效的党建联建工作机制，在不断规范业主自我管理中发挥了一定作用。当前我区物业管理各方的实际运作总体上是好的，一些小区管理运作较为规范。比如：广中街道花园城、嘉兴街道瑞嘉苑、提篮街道海泰苑、曲阳街道邮电二村和东五小区、江湾镇街道仁德小区、欧阳街道紫荆花园、凉城街道亮东和华科公寓小区等业委会能较好处理与业主、居委会、物业企业之间的关系。基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业委会协调工作、业委会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各职能主体相互协调、和谐发展的稳定局面。

这些业委会的共同特点是成员中中共党员占到60%以上，有的是7名成员

中5名党员，有的是5名成员中3名以上党员。此外，业主委员会中还涌现出一些“八小时外”积极为社区物业管理、服务的党员干部。邮电二村业委会主任由上海电信公司行政处处长担任、仁德小区业委会主任由上海市检察院的一名退休处长担任等，这些党员干部在小区发挥了较好的作用。如，提篮桥街道海泰苑小区业委会主任、区妇联副主席陶红，以多年领导社区城市管理、基层民主管理的从政经验，以及熟知相关法律法规的工作优势，通过社会“公信力”及其以普通业主身份,业余时间积极参与社区管理的“人格魅力”，充分发挥“创建文明、和谐小区”的引领作用，得到了社区居民的认同和好评。

二、存在问题

我们看到，虽然在业委会运作中存在突出矛盾的比例不高，但在实践中，业委会规范化建设还是存在一些值得重视和亟待改进的问题。其突出的共性问题有：

一是职责认识不清。相当一部分业委会成员对自身权利和义务认识不足，存在“履职不力”的现象。如有的业委会长期不召开会议，对业主反映强烈的问题不积极协调解决；有的业委会对小区物业管理服务缺乏监督，是业委会不能正常运作的原因之一。

二是成员素质不高。群众性自治组织民主机制不够完善，有的业委会成员酝酿、选举带有一定的随意性，业主凭个人影响、好恶、相互关系等因素进行决策选择，导致业委会人选素质不理想，并对运作造成消极影响，成为业委会内部、业委会和业主大会、业委会和居委会、业委会和物业企业矛盾的重要原因。

三是业主参与不够。相当一部分业主对自身权利和义务的认识不够清晰、全面或有偏差，存在过度参与或参与不足两种情况。当前主要是部分业主参与不足，以致现有的运作规则难以正常操作，重大问题决策因种种原因而“议而难决”或“流产”。

四是缺乏有效监管。业委会和业主大会是“自治、自律、制约性”组织，而对自治组织的监管目前尚缺乏有效经验。制度不健全，既有行业及行政主管部门监管手段及措施的不完善，也有业主自我管理中自身建设制度的缺失。其中，业主大会缺乏对业委会的必要监管；居民区党组织（居委会）缺乏有效渠道实施监管；有的业委会成员以自治为由拒绝接受指导监管，导致在物业企业选聘、维修资金使用、印章档案管理等方面引发诸多矛盾纠纷。

三、对策建议

当前，随着住房商品化步伐的不断加快，居民区业主自治管理队伍的不断壮大，业委会作为广大业主“居住物权利益”的法定代表，除了专有部分所有权外，对共有部分享有共有权以及共同管理的权利，在居民区中的地位和作用已愈显凸出。如何把好业委会“人选关”、“程序关”、“议事关”等组织基础、人员素质、议事质量等重要环节及核心要素，正确引导业委会成功、合格、优化组建，以及规范、有效、正常运作，业委会所在“社区基层党组织”应该怎样发挥对业委会引领、指导和监督的作用，应迫切摆上相关行政职能部门以及社区党工委的议事日程。对此，我们建议：

1、深化党建联建机制，理顺落实管理职责。贯彻落实沪委发（2009）33号《关于加强本市居委会自治能力建设的导则》、沪府办发（2009）51号《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知》文件有关加强居委会、业委会自治能力建设的文件精神，要进一步明确、明了社区基层党组织（居民区党组织）是居民区各类组织和各项工作领导核心的地位和作用。进一步理顺社区管理党建关系，完善、深化和创新党建联建工作机制。

一要强化街道住宅小区综合管理联席会议制度。按照经实践已成为长效管理的，住宅小区“三年行动计划”明确的职责分工和进一步深化党建联建的工作要求，组成由街道组织科、城管科、房管办等参加的联席会议，定期

召开会议协调解决业主大会、业委会筹备、组建、产生、换届和日常运作中的疑难问题，形成专兼结合、上下联动的日常工作机制。

二要强化居民区党组织的牵头指导作用。居民区党组织设专人负责业委会工作，牵头做好业主大会、业委会组建、换届和日常运作的具体指导工作，协调解决物业管理矛盾纠纷，重点在业委会成员把关上发挥主导作用；支持并完善由居民区党组织牵头，街道联络员、房管办事处、业委会、物业服务企业、社区民警参加的“六位一体”的住宅小区综合管理例会制度。

三要强化行业主管部门的指导监督职责。房管职能部门对业主大会、业委会组建、换届和日常运作程序进行业务指导和监督管理，尤其在物业企业选聘、维修资金使用、重大事项决策中做到积极介入，强化指导、引导和过程管理。

2、注重党组织引领指导，落实“五大”工作机制。花大气力探索和实践以居民区党组织为核心，居委会加强对业委会指导、协调和监督的基层建设和管理工作机制，实现业委会在居民区健康、良性运作，充分发挥应有作用。

提前介入机制。在业委会选举前，由居民区党组织牵头组织，居委会具体操作筹备开局工作，提前强势介入，进行统筹协调，着重把好人选意向推荐关、审议关。动员广大业主参加选举，鼓励业主党员和本小区内居委会成员自荐或推选，通过法定程序，积极引导那些有参与管理经验和优势、热心公益事业、公正廉洁、能模范遵守物业管理规章制度、有一定工作能力的党员成为业委会候选人，要求并确保业委会中党员的一定比例，从源头上杜绝、避免部分低素质人员当选、“掌控”业委会现象；以业委会换届选举为契机，在条件成熟的社区实行居委会成员与业委会成员交叉任职，居委会主任兼任业委会主任，确保党的主张通过合法途径得到贯彻落实，使“党意”和“民意”相一致，居民区党组织、居委会与业委会关系相协调，实现业委会正常、健康、顺利运作。