2014年房地产信托投资基金REITS行业分析报告

2014年房地产信托投资基金REITS

行业分析报告

2014年10月

目录

一、REITS介绍 (4)

1、REITS的定义 (4)

2、REITS的分类 (7)

3、REITS的特点 (9)

（1）长期收益率较高 (9)

（2）与其他资产的相关性较低 (10)

（3）收益稳定性较好 (11)

（4）权益型REITS在各类REITS中占主导地位 (13)

二、REITS在国外的发展 (15)

1、全球REITS市场的总体介绍 (15)

2、美国REITS市场的介绍 (17)

（1）投资领域多元化 (18)

（2）回报稳定，募资规模逐步扩大 (19)

（3）税收提高，REITS投资收益及价格受到影响 (20)

3、英国REITS市场的介绍 (21)

4、日本REITS市场的介绍 (22)

5、新加坡REITS市场的介绍 (23)

6、香港REITS市场的介绍 (24)

三、我国房地产信托投资基金行业发展现状 (25)

1、经济以及地产行业发展状况 (27)

（1）美国 (27)

①社会经济发展特征 (27)

②地产行业发展特征 (29)

（2）日本 (31)

①社会经济发展特征 (31)

②地产行业发展特征 (33)

（3）中国 (35)

①社会经济发展特征 (36)

②地产行业发展特征 (37)

2、商业物业回报率低于无风险利率 (40)

3、政策制度设计的缺失 (42)

（1）税收优惠政策制度的缺失 (42)

（2）法律不健全 (45)

四、加速市场成长速度 (45)

1、商业地产现状：看得到的成长 (46)

（1）写字楼 (46)

（2）零售物业 (49)

（3）酒店 (51)

2、REITS对商业地产项目运营的影响 (54)

（1）REITS对商业地产企业运营模式的影响 (54)

（2）REITS对于商业地产企业经营业绩的影响 (56)

五、凯德集团：“地产+金融”双轮驱动 (58)

1、关键在于第一步 (59)

（1）内部增长 (63)

（2）创新资产增值 (67)

（3）高收益增值收购 (68)

2、走出去，迈步宽 (72)

六、潜在受益公司 (76)

七、风险因素 (78)

房地产信托投资基金（REITS），作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段，已经诞生了半个世纪，但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。在目前的市场环境下，若房地产信托投资基金在国内诞生，对于我国的房地产行业以及整个金融市场甚至宏观经济都将产生影响。14年，关于REITS的推进工作节奏有所加快，央行9月30日发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，提出了将.积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点工作；在此之前中信起航国内首个权益型REITS在深交所挂牌交易转让，虽然按照国际标准其不算严格意义上的REITS，但其跨越了非标产品到标准化产品的鸿沟，为投资者打通了投资渠道。为此，在这个时间节点上，我们对REITS做了一个相对深入的研究分析，主要讨论三个问题:

（1）中国是否具备发展REITS的条件；

（2）REITS将会给我过房地产市场及金融体系带来哪些影响；

（3）REITS的产生将会催生哪些板块及个股投资机会。

一、REITS介绍

1、REITS的定义

REITS是房地产投资信托（Real Estate Investment Trust）的简称，它是一种以发行收益凭证的方式从公开市场汇集多数投资者的资金

并发行的，由专业机构进行房地产投资经营管理的，并将投资综合收

益按比例分配给投资者的信托产品。具体的REITS运作模式有如下几步：

（1）基金公司或者房企发起设立REITS

（2）向投资者发行份额募集资金

（3）基金公司或者房企负责该REITS的经营管理，并委托独立的基金托管机构进行托管和监督

（4）将募集资金投向房地产项目，通常情况下大部分资金投向持有型物业，小部分资金购买投资型物业

（5）委托物业管理公司对旗下物业进行管理

（6）获取稳定的租金收益或者通过出售投资型物业获取物业升值收益

（7）将大部分收益按照投资者的出资比例以分红形式分发给投资者

与国内现在较为流行的房地产信托相比，REITS与之在很多方面都存在区别：

（1）REITS是标准化的产品，可以流通，并且能够在交易所上