中原地产深圳葵涌土洋项目前期定位提案报告页

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回到我们的项目…
本项目作为承翰东部海岸系列中的一个，存在的以下几个核心问题： Q1：地块周边农民房、厂房形象杂乱，如何规避？ Q2：葵涌土洋片区感受差，认同度不高，如何从片区跳脱？ Q3：如何掌控客户需求,实现地块的价值最大化？ Q4：如何实现与其余两个东部系列项目的互动共赢？
中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决营销问题；探 寻项目价值最大化的有效方法。
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报告思路
1 区域价值研判 2 葵涌及地块印象 3 项目借鉴 4 项目定位 5 项目价值提升
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首先，从地块本身的质素出发，研判项目可能的发展方向。
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地块印象
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指标关键词：1.2容积率
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开发条件及资源
项目地块经济指标
占地面积：40000.66平米 建筑面积：48000平米 建筑容积率：≤1.2 建筑覆盖率：≤30% 绿化率：≥35% 其中 住宅面积：43200平米 商业面积：800平米 会所面积：1500平米 独立占地9班幼儿园：1500平 米 垃圾收集站：100-150平米
空气污染规避：
策略：建筑排布考虑风向因素。
策略：项目西南地块地势偏低，在产品规 划上建议采用高层产品，使项目景观资源 最大化；
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通达性差，沿途状况不佳。
项目周边交通
两车道 土沙路（两车道）
项目通达性较差，市政路去往项目需 通过农民房、工厂等，土沙路暂不能 通往项目，来往较为不便。 客户到访交通干线： 自驾车客户 梅林关-南坪快速-水官高速-盐排高 速-盐坝高速 罗沙公路-深盐公路-盐坝高速
陌生人，我也为你祝福 愿你有一个灿烂的前程 愿你有情人终成眷属 愿你在尘世获得幸福 我只愿面朝大海，春暖花开
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营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！
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从承翰和其作品说起…
“承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”----布吉中心区35万平米的大型生态社区----慢城；深圳实验承翰学校； 龙岗中心城及海口项目； 东部系列——南澳项目、葵涌阳光海岸、海语山林…… 承翰三项目齐发，东部海岸将赋予承翰地产不一样的意义……
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东部生态组团规划
➢东部生态组团的功能定位：区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区
高新产业园
比亚迪、知己等企业的 进驻带来区域的跳跃式 发展和大量高收入人群
绿色东部
景观价值和健康价值
蓝色东部
景观资源
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东部3镇：大鹏、葵涌、南澳
近5年房地产推售项目三个－－鹏海苑、千 禧大厦、东部明珠雅苑
深圳行政区图
思考： 由于项目西南和东北两个地
块高差上存在较大差异，可 考虑利用地势，在产品规划 上做区隔，规避地块高差造 成的景观视线问题。
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项目南向紧邻工厂厂区，均 为小型加工业工厂，厂区排 布杂乱，降低项目整体形象 档次。
本项目临近工厂空气污染 较为严重，工厂厂房外经 常堆放材料及废弃物，由 于地处偏僻，无人看管， 加之气温较高，散发的气 味会波及到项目楼盘。
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项目周边环境
本项目噪音属于1类区域，按 照深圳市环保局1997年制定 标准判断，符合居住小区的 标准。 项目周边存在最大的噪音污 染是南边的工厂厂房。
规避方案
物业形象规避建议：
策略：项目东北地块地势偏高，在产品规 划上建议采用叠墅产品，远离工厂，规避 工厂脏乱形象；
噪音规避： 应对一：使用双层隔音玻璃 （LOW-E），既可以隔音也可以 防止紫外线照射； 应对二：可在项目沿路围起高墙 和绿化带，一来阻断隔音，二来 建立私家社区，与周边环境隔离。
葵涌土洋项目竞标报告
中原地产事业六部A组
二级市场策划品控中心
面朝大海，春暖花开
海子
从明天起，做一个幸福的人 喂马，劈柴，周游世界
从明天起，关心粮食和蔬菜 我有一所房子，面朝大海，春暖花开
从明天起，和每一个亲人通信 告诉他们我的幸福
那幸福的闪电告诉我的 我将告诉每一个人
给每一条河每一座山取一个温暖的名字
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项目交通辐射
● 葵涌 ● 大鹏 ● 南澳
项目公交路线相对较为方便 东南向龙岗至葵涌 818、803 西向南澳、大鹏至葵涌 360 东向福田、银湖至葵涌 364
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公交车线路
803 横岗-大鹏 804 途经横岗、葵涌、溪冲、
wk.baidu.com大鹏 805 818 龙岗-大鹏 806 途经大鹏、葵涌、龙岗
364 福田-大鹏 途经福田、罗湖、盐田、大、 小梅沙、葵涌、大鹏 360 银湖-南澳 途经银湖、福田、罗湖、沙头 角、大、小梅沙、葵涌、大鹏、 南澳
东部三镇区位位置标注
大鹏
总面积82.81平方公里，总人口4万人，镇内现有40多个景点 对外开放，每年吸引数十万游人前来观光旅游，成为深圳东 部的旅游重镇。
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宗地状况：游乐/行政办公/高端居住
游乐设施用地 一类居住用地 行政办公用地
项目周边土地分类
本项目附近规划为一类居住用地，紧临项目附近的宗地规划为行政办公用地、 游乐设施用地；由于项目比邻海景、山景资源，开发主要依靠景观的营造来 提升项目的形象和档次。
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地块印象综述
稀缺的山海景观资源 低密度社区 糟糕的周边现状: 环境、配套、交通、污染 美好的周边规划：行政办公、一类居住用地、游乐设施
地块判断：具备打造高端产品的质素，但会受到周边条件的限制。
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区域价值研判
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我们所关心的两个问题： 本项目所处的区域是一个怎样的市场？ 项目的开发在区域的发展中扮演怎样的角色？
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本项目区位特征
本项目地处龙岗区葵涌镇， 受滨海规划影响利好，紧临 东部工业组团、盐田组团， 是东部生态组团与深圳连接 的交通枢纽。
四至关键词：山海景观资源
地块四至
项目北向靠山，山 体上方遍布高压电 线，辐射危险较大
项目西向为御海湾山庄； 远处可观山景海景
项目南向为工厂厂房， 短期内不拆迁；远处可 观海景
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项目东向为山体遮挡； 东南向可观海景。
西南地块
东北地块
项目地块高差分析
项目东北地块高，西南地块 低，由东北向西南呈坡地形 状；最大高差为35米左右。
项目周边配套
土洋片区教育配套较为落后， 只有一所学校： 土洋九年一贯制学校，包括 小学部、初中部，占地 47000平米，是54班的九年 义务制教育。
土洋片区的配套严重不足，甚至不能满足民众基本的生活需求。
片区配套设施较为落后，设 有一个瓶装供应站、2#污 水泵站、2#小型垃圾运转 站、公山无线电视差转站、 葵涌通信备用地。