固定收益证券第七章抵押转手证券
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– 私人保险公司等
• 中国？
– 住房公积金制度改革
抵押贷款发放人
• 发放人类型
– 储蓄机构 – 商业银行 – 抵押贷款银行 –…
• 发放人收入来源
– 利息 – 申请费 – 出售贷款利润
• 我国之情况？
对申请人的信用评估指标
• （月）偿还/收入比（Payment-to-income ratio，PTI ratio）
5 179,135.02 28,729.80
6 179,135.02 19,705.49
7 179,135.02 10,139.72
本金减少额 N.A. 119,135.02 126,283.12 133,860.11 141,891.71 150,405.22 159,429.53 168,995.30
本金余额 1,000,000.00
880,864.98 754,581.86 620,721.76 478,830.04 328,424.83 168,995.30
0.00
可调整利率抵押贷款
adjustable-rate mortgage,ARM
• 无限制可调整利率贷款
– 贷款利率随市场利率而随时调整
• 有限制可调整利率贷款
– 按照选定的参考利率对合同利率进行定期调整的贷 款
• 所选定的参考利率一般是短期利率
– 按照每月、6个月、1年、2年或5年的时间重新确定 合同利率
– 利率重定日，合同利率变为参考利率加上利差
• 我国之情况？
可调整利率抵押贷款
adjustable-rate mortgage,ARM
第七章 抵押贷款与抵押转手证券 – 知识点
• 抵押贷款含义 • 抵押贷款参与方 • 抵押贷款的信用评估 • 抵押贷款的类型 • 抵押贷款的分期偿付 • 美国政府创设贷款二级
市场的方法
• 美国政府创设结构金融 市场的方法
• 我国资产证券化市场
• 住房抵押贷款与抵押贷 款支持证券(MBSs)
– 政府机构转手证券 – 非政府机构转手证券
– The Eleventh District: California,Arizona,Nevada
• 利差确定
– 市场状况 – 成本状况 – ARM特点
• 阶段利率调整上限 • 合同期内贷款利率调整上下线 • 我国之情况？
– 商品住房市场严厉调控政策及其政策放松
抵押贷款发放人对待抵押贷款
• 保留在资产组合之中 • 出售抵押贷款 • 将抵押贷款作为自身发行证券的抵押
• 抵押贷款发放人(mortgage originator)
– 原始贷款人
• 抵押贷款服务人
– 原始贷款发放人及其关联机构
• 抵押贷款保险人
– 美国政府机构
• 联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA） • 退伍军人管理局（Veterans Administration,VA…)
• 信用增级
• 提前偿付惯例与转手证 券现金流预测
– 机构转手证券现金流 – 非机构转手证券现金流
• 转手证券现金流收益率
住房抵押贷款
• 以指定的不动产作为抵押而取得的贷款 • 双方预先确定偿还计划 • 借款人违约，贷款人有权通过处置抵押
物以保证贷款的收回 • 抵押物
– 住宅 – 非住宅资产
抵押贷款参与方
– 贷款月供/月收入 – PTI比例越低，申请人偿还能力越高
• 贷款数量/市值比（Loan-to-value ratio， LTV ratio)
– 贷款数量/抵押物市场价值（评估价值） – LTV比例越低，对贷款人保护越好
抵押贷款的形式选择
• 多种抵押贷款形式
– 还款支付频率：通常每月一次 – 贷款时间长短：10年、15年、20年、30年… – 本金偿付安排:等额偿付、加速偿付… – 利率变动与否安排:固定利率、可调整利率…
MB0
1
(1
1 r
)
n
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
MB0
r (1 (1 r)n
r)n 1
r
MB0 original mortgage balance期初抵押贷款余额
MP monthly mortgage payment每月抵押贷款偿还额（年金，月供）
n number of months月数
r simple monthly interest rate每月利率（年利率/12）
– 利息部分: 期初未清偿贷款余额X期间利率 – 本金部分: 每期固定支付额-利息部分
抵押贷款每期(月)支付额的确定 - 普通年金的现值与现值因子
现值PV
C
1
1 (1 r)n
r
现值因子PA(r,
n)
1
(1
1 r)n
r
1元普通年金经过n个期间的现值
MB0
MP
1
（1
1 r
)n
r
MP
• 固定利率等额支付抵押贷款 • 可调整利率抵押贷款 • 固定/可调利率复合抵押贷款（fixed/adjustable-
rate mortgage hybrids) • ……
抵押贷款形式选择 – 等额偿付固定利率抵押贷款
(level-payment fixed-rate mortgage）
• 借款人以固定利率在每期偿付中进行等 额支付
– 以抵押贷款作为抵押发行抵押证券，则抵押 贷款被证券化
• 我国之情况
固定利率分期等额偿付(amortization) – 例1
假设某家庭购买房屋向银行申请抵押贷款 总额为1,000,000元,贷款利率是6%,贷款期 限是7个月,贷款采取固定利率等额分期偿 付形式。请问
1、该家庭每月月供是多少？每月月供中包 含的利息和本金偿还分别是多少？
2、每月期初未清偿余额是多少？
• 参考利率选择
– 市场利率：一般为国债基准利率 – 基于储蓄机构资金成本的利率
• 美国常用the Eleventh Federal Home Loan Bank Board District Cost of Funds Index(COFI)
– 计算方法：第11区所有储蓄机构的当月利息支出/月初与月末负债平 均余额
3、每月期末抵押贷款余额是多少？
固定利率分期等额偿付(amortization) – 例1
时间 年供（月供） 利息
0
N.A.
N.A.
1 179,135.02 60,000.00
2 179,135.02 52,851.90
3 179,135.02 45,274.91
4 179,135.02 37,243.31
• 中国？
– 住房公积金制度改革
抵押贷款发放人
• 发放人类型
– 储蓄机构 – 商业银行 – 抵押贷款银行 –…
• 发放人收入来源
– 利息 – 申请费 – 出售贷款利润
• 我国之情况？
对申请人的信用评估指标
• （月）偿还/收入比（Payment-to-income ratio，PTI ratio）
5 179,135.02 28,729.80
6 179,135.02 19,705.49
7 179,135.02 10,139.72
本金减少额 N.A. 119,135.02 126,283.12 133,860.11 141,891.71 150,405.22 159,429.53 168,995.30
本金余额 1,000,000.00
880,864.98 754,581.86 620,721.76 478,830.04 328,424.83 168,995.30
0.00
可调整利率抵押贷款
adjustable-rate mortgage,ARM
• 无限制可调整利率贷款
– 贷款利率随市场利率而随时调整
• 有限制可调整利率贷款
– 按照选定的参考利率对合同利率进行定期调整的贷 款
• 所选定的参考利率一般是短期利率
– 按照每月、6个月、1年、2年或5年的时间重新确定 合同利率
– 利率重定日，合同利率变为参考利率加上利差
• 我国之情况？
可调整利率抵押贷款
adjustable-rate mortgage,ARM
第七章 抵押贷款与抵押转手证券 – 知识点
• 抵押贷款含义 • 抵押贷款参与方 • 抵押贷款的信用评估 • 抵押贷款的类型 • 抵押贷款的分期偿付 • 美国政府创设贷款二级
市场的方法
• 美国政府创设结构金融 市场的方法
• 我国资产证券化市场
• 住房抵押贷款与抵押贷 款支持证券(MBSs)
– 政府机构转手证券 – 非政府机构转手证券
– The Eleventh District: California,Arizona,Nevada
• 利差确定
– 市场状况 – 成本状况 – ARM特点
• 阶段利率调整上限 • 合同期内贷款利率调整上下线 • 我国之情况？
– 商品住房市场严厉调控政策及其政策放松
抵押贷款发放人对待抵押贷款
• 保留在资产组合之中 • 出售抵押贷款 • 将抵押贷款作为自身发行证券的抵押
• 抵押贷款发放人(mortgage originator)
– 原始贷款人
• 抵押贷款服务人
– 原始贷款发放人及其关联机构
• 抵押贷款保险人
– 美国政府机构
• 联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA） • 退伍军人管理局（Veterans Administration,VA…)
• 信用增级
• 提前偿付惯例与转手证 券现金流预测
– 机构转手证券现金流 – 非机构转手证券现金流
• 转手证券现金流收益率
住房抵押贷款
• 以指定的不动产作为抵押而取得的贷款 • 双方预先确定偿还计划 • 借款人违约，贷款人有权通过处置抵押
物以保证贷款的收回 • 抵押物
– 住宅 – 非住宅资产
抵押贷款参与方
– 贷款月供/月收入 – PTI比例越低，申请人偿还能力越高
• 贷款数量/市值比（Loan-to-value ratio， LTV ratio)
– 贷款数量/抵押物市场价值（评估价值） – LTV比例越低，对贷款人保护越好
抵押贷款的形式选择
• 多种抵押贷款形式
– 还款支付频率：通常每月一次 – 贷款时间长短：10年、15年、20年、30年… – 本金偿付安排:等额偿付、加速偿付… – 利率变动与否安排:固定利率、可调整利率…
MB0
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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r (1 (1 r)n
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MB0 original mortgage balance期初抵押贷款余额
MP monthly mortgage payment每月抵押贷款偿还额（年金，月供）
n number of months月数
r simple monthly interest rate每月利率（年利率/12）
– 利息部分: 期初未清偿贷款余额X期间利率 – 本金部分: 每期固定支付额-利息部分
抵押贷款每期(月)支付额的确定 - 普通年金的现值与现值因子
现值PV
C
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1 (1 r)n
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1元普通年金经过n个期间的现值
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MP
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MP
• 固定利率等额支付抵押贷款 • 可调整利率抵押贷款 • 固定/可调利率复合抵押贷款（fixed/adjustable-
rate mortgage hybrids) • ……
抵押贷款形式选择 – 等额偿付固定利率抵押贷款
(level-payment fixed-rate mortgage）
• 借款人以固定利率在每期偿付中进行等 额支付
– 以抵押贷款作为抵押发行抵押证券，则抵押 贷款被证券化
• 我国之情况
固定利率分期等额偿付(amortization) – 例1
假设某家庭购买房屋向银行申请抵押贷款 总额为1,000,000元,贷款利率是6%,贷款期 限是7个月,贷款采取固定利率等额分期偿 付形式。请问
1、该家庭每月月供是多少？每月月供中包 含的利息和本金偿还分别是多少？
2、每月期初未清偿余额是多少？
• 参考利率选择
– 市场利率：一般为国债基准利率 – 基于储蓄机构资金成本的利率
• 美国常用the Eleventh Federal Home Loan Bank Board District Cost of Funds Index(COFI)
– 计算方法：第11区所有储蓄机构的当月利息支出/月初与月末负债平 均余额
3、每月期末抵押贷款余额是多少？
固定利率分期等额偿付(amortization) – 例1
时间 年供（月供） 利息
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N.A.
N.A.
1 179,135.02 60,000.00
2 179,135.02 52,851.90
3 179,135.02 45,274.91
4 179,135.02 37,243.31