西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定位报告
高新枫林绿洲(二期)
社区规划：
3条步行街1200米生态谷5000平米会所1公里林荫大道
产品规划：
二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成
销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工
上市时间04．8，交房时间06.5，去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多
营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光”
推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广
媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点
劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压
力大
豪盛时代华城（三期）
社区规划：
23000平方米江南山水园林2000多平方米会所
产品规划：
共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成
销售情况：共分三期开发，上市时间04.9，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89%
营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格”
推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广
媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好
劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理
世家星城（三期）
社区规划：
2000平方米健身俱乐部、商业
产品规划：
三期由10栋小高层、高层组成
销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间05.3（内部认购）05.6上市；交房时间05年底
客源：本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多
营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”
推广手段：“付5万顶7万”活动(在内部认购期,只要先付5万元定金,开盘后购买可抵消7万元房款)
媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）
优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户
劣势：产品总体品质一般
绿地世纪城——仕嘉公寓
社区规划：
10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所
产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成
销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期04.9；交房时间05.6；去化量70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%
客源：以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例
营销思路：“120万平米首席国际亲水社区”“西安高新中央商务区”
推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广
媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；绿地主页及相关专业网站
优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧
劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大
紫薇田园都市
社区规划：
5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部
产品规划：
有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成
销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间02.7（多层），04.5（小高层、高层）；交房时间05.10（高层）
客源：以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英人文成熟社区”
推广手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；
9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全;
劣势：项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受
城市枫景夏日景色（一期）
社区规划:
28000平方米商业1700平方米幼儿园3100平方米公共绿地
产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成
一期由一栋32层高层、六栋18层小高层
销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块）
客源：当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）
营销思路：“城市中的风景风景中的城市”“2005 关注高科集团高科房产”
“关注城市风景夏日景色”
推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：高科房产楼盘品牌效益显著；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型
劣势：1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响
（
2）潜在竞争情况
●中海外集团于2003年以近2.4亿元获得南二环西段一地块，动
向不明。

●和记黄埔以10.05亿元拿下高新区二期727亩土地使用权，动向
不清晰。

广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进驻西安。

表7：区域其他典型个案情况
2、区域楼盘特点
产品面：
➢区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主。

➢户型以三房为主、户型面积在121-140平米为主
户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。

➢区域产品多为新盘、且产品规模大
客源面：
➢三类客群并存，且以自住需求为主
区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士（陕北），三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。

➢区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度销售推广面：
➢区域价格涨幅缓慢，但景观和朝向对价格的影响较大区域项目价格较05年初均有不同程度的上涨（一般在150元左右/平米），但较04年下半年的增速而言明显趋缓。

在影响价格的诸多因素中，其环境和朝向等因素影响较大，南向和北向的差价估计在15-20%。

➢华商报、西安晚报是楼盘推广的主要手段，其中华商报比例运用面更广
3、区域供给产品分析
注：以下资料统计数据来源于在售楼盘：城市枫景、枫林绿洲、豪盛时代华庭及绿地世纪城。