纵向对标分析报告(湖海塘地块三与金东外滩一期)

纵向对标分析报告

（湖海塘地块三与金东外滩一期）

日期2016年7月

一、项目基本情况简述

本次对标分析报告为集团内部纵向对标分析。对标选取的样本为浙江“湖海塘”地块三项目和金华“保集外滩”一期住宅项目。

根据建设区域对标应一致原则，两项目同位于浙江金华地区，且建设时间段基本相同，对标分析有一定的可比性。

由于湖海塘项目物业形态为高层和联排别墅，金东外滩项目为小高层和高层。故仅对物业类型相似的高层和地下汽车库进行比较。

1.浙江湖海塘地块三项目：

1)项目地处：金华市

2)项目占地面积50077m2，容积率 2.03，总建筑面积142758㎡,地上总建筑面积 103469 ㎡，地下总

建筑面积39289 ㎡，住宅计容可售建筑面积 97964 ㎡。

3)该开发期内有4种物业形态，其中：

A.18/F高层总建筑面积为 95927.59㎡，共 652户；

B.普通车库建筑面积为24307 ㎡，人防车库建筑面积为10189 ㎡，非机动设备用房1838 m2，

住宅地下室2955m2，小计39289m2；

C.高层下底商为：4079m2；

D.幼儿园为：2531m2,强电用房及物业管理用房为852m2,公厕为：80m2

4)项目于 2014年 3 月开工(桩基开工)，至 2016 年 1 月竣工；项目开发总周期为23 个月。

5)该楼盘是否有精装修房：该楼盘全部为毛坯。

2. 保集浙江金东外滩一期项目：

1)项目地处：浙江金华市

2)项目占地面积为69483m2 ，容积率 2 ，总建筑面积173082 ㎡,地上总建筑面积

127013 ㎡，地下总建筑面积46068 ㎡，住宅计容可售面积 126643 ㎡。

3)该开发期内有 6 种物业形态，其中：

A.8/F洋房及11/F小高层总建筑面积为84415.31 ㎡，共 552 户；

B.24/F，26/F复式高层总建筑面积为58631.97m2，共348户；

C.普通车库建筑面积为29821.1 ㎡；

D.配套用房213.32m2

4)项目于 2013 年 1 月开工， 2015年 5 月交房；项目开发总周期为 29 个月。

5)该楼盘是否有精装修房：住宅全部为毛坯房。

二、项目建筑标准

1.高层:

项目名称浙江“湖海塘”地块三项目金华“保集外滩”一期项目

结构体系短肢剪力墙结构短肢剪力墙结构

墙体维护材料填充外墙及内墙为加气砼砌块填充外墙页岩多孔砖与内墙为加气砼砌

块

外立面3层石材干挂，3层以上为高档仿石漆3层干挂石材，3层以上为真石漆

屋面平屋面：1、水泥保温板80厚 2、1.5

厚合成高分子卷材防水 3、20厚水泥

砂浆找平 4、1.5厚JS 5、炉渣找坡

6、20厚水泥砂浆找坡，

7、3.0厚SBS

防水，干铺油毡一层 8、40厚细石砼

平屋面：1、3厚SBS防水 2、轻质混凝土

找坡 3、30mm挤塑保温板 4、20mm厚1:3

水泥砂浆 5、3厚SBS防水 6、300g丙纶

7、40厚细石砼(内配钢筋网).

内墙内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆

地面30厚玻化微珠保温砂浆，耐碱玻璃纤

维网格布和4厚抗裂抹面砂浆住宅内地面25厚无机保温砂浆A型、耐碱玻璃纤维网格布6厚抗裂砂浆

外窗及玻璃中空LOW-E单层镀膜（6+12A+6）铝合

金型材品牌为亚铝，五金配件为坚朗，

玻璃为浙玻

采用断桥隔热铝合金浙东型材、双层

LOW_E玻璃(仅南面)、五金配件为山东国

强,玻璃为浙玻

入口大堂大堂地砖为玻化砖，墙面为：墙砖地面

高档大理石拼花、墙面大理石或木饰面、

天棚石膏板吊顶

地面金碧辉煌大理石，墙面玻化砖、天棚

吊顶及涂料

标准层公共空间电梯厅：地面大理石、墙面瓷砖、

天棚石膏板吊顶；

楼梯间：环氧地坪漆，墙面涂料

电梯厅：地面金碧辉煌大理石，墙面玻化

砖、天棚吊顶及涂料

楼梯间：水泥砂浆地面,墙面涂料

三、成本分析

1.典型单体（高层、普通车库）指标对比分析：

A.除土地外，高层五大类直接成本指标：湖海塘项目高层较金东外滩一期项目高约109元/m2总

建筑面积。其中前期费用高31元/m2，高层建安工程费高59元/m2，基础设施低34元/m2，配套设施高35元/m2，其他开发成本高17元/m2。

B.地下普通车库五大类指标（指标分摊，分摊原则按外滩一期）高98元/m2，其中第三科目高65

元/m2。

1)二个项目的单方指标：均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括售楼处和物业用

房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。

2)两个项目均为真实的成本。湖海塘项目未考虑星宏公司的税金，外滩项目未考虑甲供材料设备的贸

易公司加价。

3)金东外滩一期为结算造价（包括已完成的总包一期结算初稿），湖海塘地块三项目为2016年5月动

态成本且总包闭口预算和结算均未完成，可能存在湖海塘项目总包结算完成后，及分包结算完成后产生与目前版本动态成本的偏差。

4)以下两个项目的平米指标均为总建筑面积指标，其中两个项目的建安工程费为精确指标，其他科目

（前期、基础设施、配套设施、其他开发成本）为总成本按总建筑面积分摊后的平均指标。

2.典型单体成本差异主要原因：高层成本较高的原因一个是建筑标准配置不同(栏杆、进户门、电

梯等），第二是湖海塘项目目标成本砌体含量、墙体粉刷含量较高，和动态成本中措施费估算可能存在偏差（实际结算应低于动态成本估算）等原因。

1)前期准备费：湖海塘项目比金东外滩项目高31元/m2，其中三通一平高10元/m2、前期土方处理

高5元/m2、上交人防费高16元/m2。

2)建安工程费：湖海塘地块三项目比金东外滩一期项目高59元/m2，其中：总包工程高65元/m2（砼

含量指标低28元/m2、模板含量引起的造价指标低30元/m2、砌体含量指标高引起造价指标高17元/m2，屋面含量引起的造价指标高10元/m2、墙面粉刷含量高引起造价指标高47元/m2、脚手架超高费和井点降水等措施费高24元/m2、总包安装湖海塘高17元/m2和其他零星差异）、桩基低43元/m2,电梯指标高42.06元/m2。

3)基础设施：湖海塘地块三项目比金东外潍一期低34元/m2，其中：景观低44元/m2（湖海塘地块

三无市政景观公园，金东外滩一期含市政景观公园，建筑面积指标为55元/m2）围墙高10元/m2。

4)配套设施：湖海塘项目比金东外滩项目高35元/m2：其中：差异主要为湖海塘地块三中物业用房

与幼儿园等公建的分摊。

5)中后期费用：湖海塘项目比金东外滩项目高17元/m2，其中：审价费高5元/m2，物业前期费高8.66

元/m2,其它费用高3元/m2。

序号科目名称高层（元/m2）普通车库（元/m2）

湖海塘（18层）保集浙江金东外

滩

（24层）

湖海塘项目

金东外滩

项目

科目2 前期工程费

分摊指标

121 90 121 90 2.1 工程前期准备费

分摊指标

90 80 90 80 2.2 前期规费

分摊指标

32 10 32 10

科目3 建安工程费高层（含地下储藏

室及地下非机动车

库）2082三栋24/F平均值

（不含复式高层）

2023

26422577

3.1 主体建安工程费

1975191226422577

3.2 装修费用

107112