房地产开发公司内部审计报告

房地产开发公司内部审计报告

审计监察管理委员会组成综合审计组对房地产发展有限公司投资管理、销售管理、财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。具体审计情况汇报如下：

一、审计的范围、内容、目的、方式、时间

1、审计的范围包括 2014 年至 2015 年 1-6 月经济业务，适当延展至后期业务。

2、审计内容是投资、销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。

3、目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问题，促进公司

规范化管理。

4、审计方式以查阅现有资料为主要方式。

二、审计依据

以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管理制度和责权手册）。

三、已实施的主要审计程序

1、对 2014 年至 2015 年 1-6 月财务账册进行抽查。

2、对责权手册审批事项进行抽查，检查审批情况。

3、对费用支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用。

4、对各类资产进行了实地监盘。

四、公司和项目基本情况

2013 年 9 月成立，主营房地产开发，初始注册资本5000 万元，股东为个人股东。公司设置了总经办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项目管理部、营销策划部等 7 个部门，截至 2015 年 9 月底在职员工 32 人。现任总经理XXX。

五、本次审计发现问题

（一）投资管理

1、投资程序未严格按照流程执行

房地产发展有限公司于 2013 年 8 月与村经济合作社签订了合作开发合同，但尽职调查报告 2013 年 11 月才完成。《项目投资拓展管理流程》显示，在签署合同前需要完成尽职调查、法律风险分析等前臵工作，此合同签订未按照流程开展。

2、相关过程及审批文件保存不完整

跟进项目人员提供了项目可行性研究报告，但未能提供《项目建议书》以及相关审批文件。按照责权手册（2013 年 4 月）要求，《项目建议书》应由投拓中心审批，可行性研究报告应由分管投拓和财务资金副总裁审核，董事局审批。

3、合作开发合同条款执行不严格

1）合作合同第五条第 2 款第（3）项约定“为保证甲方的还款，甲方愿意在乙方签订借款合同时，用 7 号地和农民公寓商业部分（1-3 层裙楼）作为抵押担保，并以其全资子公司的股权或甲方在项目公司所占的 22%股权作为质押担保，甲方同意无条件配合办理抵押、质押登记手续”，实际以上条款并未严格履行。公司反馈：22%股权已于2015 年 5 月 12 日办理了股权质押手续，但股权质押事项未经村民代表表决通过，目前开发部正在跟进；因 7 号地是划拨用地，土地价值低,故暂未办理抵押手续，农民公寓商铺没有办理权证，如何抵押需要进一步了解，以上土地和房屋均是集体资产，办理抵押工作需要村民代表大会决议。目前 7 号地的国土证原件由公司保管，农民公寓无产权证。

2）合作合同第五条第 2 款第（2）项约定“甲方须在收到乙方借款之日起 5 个工作日内按约定用途支付给银行，并向乙方提供已支付款项的凭证和收款收据”，但在公司成立前支付的 9800 万元没有取得相关凭证和收款收据。公司成立后款项均通过共管账户支付。

4、取得重要规划审批不及时

投资拓展阶段未取得航空限高指标，在“快速周转”指导思想下，公司按照规划局指标开展设计并施工，后发现楼高突破航空限高指标限制，导致公司花费成本和精力去处理限高问题。

审计认为：在投资程序中，尽职调查是重要的投资依据之一，能够有效规避较多风险，如隐形负债，产权纠纷等，如果忽视尽职调查中揭示的风险，则可能导致投资困境。在合同条款执行方面，由于村前期较多业务需要借款，合同中已经考虑抵押担保规避此风险，但在实际执行过程中条款没有得到严格执行，如果借款存在问题，我司利益就难以得到保障。对于航空限高问题，各地政策有所不同，广州在取得规划指标时就同时获得航空限高指标，但当地分属规划局和航空管理部门管理，由于惯性思维，前期仅取得规划指标而忽略了航空限高指标，说明公司可能在梳理业务关键风险点方面还存在欠缺。梳理业务关键点帮助我们认识到风险所在，能够更好的控制业务发展方向，这些关键点是一个公司不断发展积累的宝贵财富，也是后来者重新出发的起点。

（二）设计管理

1、部分设计变更审批不完整

抽查设计变更台账设立及系统审批情况，设计管理部建立了设计更改通知单台账，但抽查建筑和结构专业的变更审批，建筑专业类没有在明源系统进行审批，如马头墙收口立面大样修改（JX-1-修 04），女儿墙标高、地块面积、标高等修改（JX-1-修 05）等。查阅纸质审批单，相关审批仅审批至部门负责人。按照责权手册要求，设计变更应审批至总经理或分管设计副总裁。公司反馈：在工作中已经与总经理进行过事前沟通，得到同意后才发出设计变更通知单。

审计认为：公司制定各业务审批权限经过充分考虑，旨在保证业务顺利进行，如果在实践过程中发现可以简化审批流程需要报运营管理中心审批同意，在取得同意前应严格遵守责权手册的要求。

（三）销售管理

1、较多销售周报、月报未按要求审批

抽查责权手册审批项目执行情况发现，销售周报、月报只有少数在系统中审批，较多情况均是直接通过电子邮件发送给相关审核和审批人。公司反馈：营销月报已经每月汇总到公司的整体月报之中，在月度运营会上汇报；营销周报根据集团营销中心的要求，每个周一中午

之前就提交，由中心汇总，故没有时间走审批流程；如果集团要求，我部可以按流程走。

审计认为：销售周、月报是公司阶段性销售业绩的总结，其数据要求准确、完整，因此责权手册设定了一定审批层级，旨在保证数据准确性和完整性，非审批文件直接发出有可能将未经审核的或存在错误的数据发送至集团领导。责权手册实际上就是集团对公司的要求，如

果现实情况与实际工作不相符，则应及时提出调整建议报运营管理中心审批和调整。

（四）财务管理

1、资金存在超付和无计划支付的情况

抽查了 2014 年 12 月、2015 年 1 月、2015 年 8 月三个月的资金计划完成情况，有一笔无计划付款没有走计划外审批流程。

2、备用金的使用不规范

地区的价格调节基金、预告登记费、交易手续费等，有两种缴纳形式，一是公司转账到房管局再等财政局确认，需时约 10 个工作日才能取得票据；二是公司经办人直接到柜台交费，可直接取得票据。经公司已发起内文签报，经各级领导审批后，同时借支专项备用金，每4

次交款后及时冲销借支。2015 年 6 月借支 8 万元用于支付价格调节基金、预告登记费，至现场审计日账面仍未冲减借支，经查在每次经办人报销时，财务并没有冲减借支而是直接支付给经办人，未按审批要求执行。公司反馈：专门用于办理销售合同预告登记缴纳的各项费用所需的备用金，在五月份通过签报报集团领导审批同意，由于