市场比较法求取项目比准价格

采用市场比较法估算房地产价格
a、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。

以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。

实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期2014年8月。

实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期2014年7月。

实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期2014年9月。

具体条件见表1。

表1 比较因素条件比较表
b、比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。

表2 比较因素条件指数表
C、比较因素修正
将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见下表：
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可比案例测算的比准价格相差不大，故采用三个修正后比准价格的算数平均数作为估价对象的最终单价,即：
（7926元/㎡＋7991元/㎡＋8227元/㎡）÷3=8048元/㎡
（2）初步估价结果的确定
a、结合估价师经验，综合确定房屋单价为8050元/平方米
b、估价对象市场总价＝8050元/㎡×124.79㎡
＝100.46万元。