万达商业地产调研报告(锦华)

大歌星KTV在万达广场2楼，营业面积约5000㎡，内部装饰风格时尚典雅；拥 有先进的视频点歌系统和全数字化顶级音响设备；包厢内设大型电视墙和演 唱舞台；附设平价超市和时尚休闲酒吧，全新超大的歌曲库。
业态分布-主力店-大玩家超乐场 大玩家超乐场在万达广场1楼，营业面积超过6000㎡，是中国西部地区最大室内 游戏城。娱乐项目：体育类的溜冰、台球；健身类的篮球机、地滚球、拳击机； 休闲类的音乐点播机、舞蹈机；体验类的枪机；竞技类的赛车、传统经典的KOF 格斗游戏等30多个项目，800多台游艺设备，可直接容纳2000名玩家同时娱乐。
业态分布-步行街 2F
主力店
国美电器； 大歌星KTV； 蒙娜丽莎酒 吧
女装
艺之卉；歌莉 娅；VERO MODA；Ming Bridge；塔吉； PPT；飘蕾； 杰西伍；立美 力；漁； forever new； KARLKNY
男装
运动装
配饰
汇美舍；瑞 士军刀 /ZIPPO；帽 子屋
鞋包
迈乐； VAN’S
架空层绿化、 顶层绿化，打造 “泛会所”空间 目的：弥补商 业占据庭院等普 通居民小区公共 空间的不足，拓 展空中的泛会所 休闲场地。
单元入户门禁 系统 目的：有效过 滤入户人群，降 低居住安全隐患， 保证私密性。
板、点结合的楼面设计，“L”型单边围合布局。 目的：吃足地块容积率；居住避开车流量、噪音 大的二环路，保证居住环境；L型斜南北大围合，保 证每户的采光、通风和视野通透。
产品分析-商业 产品组合：商业街+主题商业+零售商铺 业态组合：百货+大卖场+商业街铺
功能组合：居家生活+休闲娱乐+商务办公
租售模式
酒店自持， 其他为出 售物业
酒店式公 寓-售后 统一返租
住宅-全部 出售 商业裙楼-自持物业
停车系统 锦华万达广场共有2190个停车位，包括地下两层和地面停车场； 该项目还设计有自行车停车场、员工停车场等。
业态分布-主力店
主力店：伊藤洋华堂、万千百货、 万达影院、国美电器、大歌星 KTV、大玩家超乐场、韦德伍斯 健身会所、红杏酒家等。
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂简介 伊藤洋华堂，成立于1920 年，日本主要零售企业。在 中国内地，以北京、成都为 主要业务拓展区域，零售业 态包括便利店、大型综合超 市、超级市场、百货店、生 鲜超市等。 伊藤洋华堂集团为世界第五 大零售企业，目前控股的著 名零售店包括伊藤洋华堂、 seven-eleven便利店、崇光 百货、西武百货等。
商业步行街锦 华路端口为早 安巴黎面包房， 面积约10㎡。
1F残疾人卫生间配置 雨伞装袋机 RO水服务 广播服务
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店免费购物班车
锦华万达
东客站
四川师范大学
3号车
2号车
1号车
国际城南
锦江198
业态分布-主力店-万千百货 万千百货业态分布 3F 2F 1F B1F
绅士精品馆 仕女流行馆 时尚名品馆 运动童趣休闲馆
业态分布-主力店-大歌星KTV
动线规划
购物环境
高标准的商业配套
聚集商业人气的手法
成功的商业经营活动
特色与借鉴
针对客户购物心理设计产品形态及业态组合
舒适、便捷、商品丰富
有影响力，环境舒适，有 高档主力店或特色商家提 升档次
ห้องสมุดไป่ตู้
全能的一站式综合型购 物中心
特色与借鉴
业态布局思路：重点考虑小型店铺，以提高商业回报率；对商业 展示条件要求不高的娱乐服务型商家安排在人流相对小的区域。
成都锦华万达城商业地产项目市场调研报告
项目介绍
项目分析
特色与借鉴
壹
贰
叁
项目介绍
基础指标
区位交通 物业形态
整体定位
动线规划 业态分布 规划布局
基础经济指标
基本经济数据指标
项目地址 建筑形态 锦江区锦华路一段68号 城市综合体 约40万㎡ 住宅 商业 酒店、服务式公寓 停车场及配套车位 占地面积 容积率 开发商 租金/售价 物业费 物业公司 开业时间 116亩 3.99 万达地产 商铺参考租金200-300元/㎡。月，参考售价8-10万/㎡。月；商住公寓用作写字楼租金25元/㎡。月 2元/㎡。月 万达物业 2007年12月23日 大型百货、超市、影城、电玩城、KTV娱乐城、数码电器、室内步行街等 地上建筑面积 地下建筑面积 309469.18㎡ 85535.8㎡ 15.4万㎡ 约20万㎡ 约4万㎡ 2190个
餐饮
味千拉面；必 胜客；棒！约 翰；麦当劳； 肯德基；星巴 克；多乐星； DQ；早安巴黎
生活
NOKIA;索尼数 码影像工作坊； 苹果数码专卖； 千色店；万宁； 成都仁孚 SMART店；新 月烟酒
服务/银行
爱卡汽车饰品； 万顺洗车美容； 中国农业银行； 民生银行；成 都银行
ONLY;MIKIBAN JACK&JONES A;VISCAP;欧时力； 贝拉维拉；嘉灏； GUGUO；欧尼 逊；歌力思； TAPENADE； ROSE BULLET;ZUKKA
住宅
固定消费群体
方便居家购物、拓展生 活空间
住宅
商业
公寓 酒店
商务、旅游消费
扩大影响力，增加入住 率
公寓 酒店
产品分析-住宅
项目在规划和经营中，无疑以商业部分为重点，这势必会对作为次要部分的住宅和酒店式公寓产生限制 和不利影响，如居住私密性不足、公共活动空间有限、环境嘈杂等，人流量大也为居住带来安全隐患。 在提升住宅产品品质、弥补不足方面，锦华万达有很多做法可借鉴。
一波三折的拓展之路：2003年，由于母公司日本伊藤洋华堂出资支持日本右翼修改教科书，否认南 京大屠杀和侵华史实，导致伊藤洋华堂春熙店被砸。接下来的几年，凡中日关系出现各类敏感事件， 成都各伊藤店面都会遭到民众抵制乃至不同程度的打砸毁坏。
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店业态分布 4F
温馨家居馆
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂在成都的发展现状
1996年，成都伊藤洋华堂合资公司成立，为伊藤 进入中国内地市场的第一步。成都伊藤洋华堂公 司以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作 伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠 商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及 邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公 司。 截至目前，成都共有5家伊藤洋华堂：1997年11 月21日开业的春熙店、2009年9月30日开业的双 楠店、2007年12月22日开业的锦华店、2009年 11月24日开业的建设店、2011年11月8日开业的 高新旗舰店。其中高新店是中国区伊藤洋华堂第 一家shopping mall。同时，在成都西南建有伊藤 洋华堂物流基地。
地面停车
规划道路
地面停车
锦华路车 辆导入
车辆通过规划道路分流至二环路和锦华路
垂直动线规划 商业步行街内两中庭各设置一部观光直梯，扶梯共5部； 万千百货、伊藤洋华堂内部各有2部扶梯，1部直梯。
产品组合
产品分析
项目分析
租售模式 停车系统 经营现状
产品组合
相互反哺和共享的产品组合： 商业+住宅+公寓+酒店
步行街长355m，共有3层，业态涵盖餐饮休闲、时尚购物等。
Smart成都 仁孚店：开 创商业广场 内卖汽车的 先河；
特色商家
多乐星：澳 洲甜甜圈西 南市场首家 店。
业态分布-步行街 1F
主力店
大玩家超乐场； 红杏酒家；国 美电器；
女装
男装
运动装
NIKE
配饰
Login蒙奇奇； SHE’S；海盗 船；PARK
规划道路
商业 住宅 商住 广场
锦华路
商业步行街 周边道路
商业整体定位
中高端大型城市综合体，填补城东一站式购物中心的市场空白，为城东包含攀 成钢片区、东南二环片区、东湖公园片区、磨子桥片区等的区域性商业中心。
商业定位： 中高档区域性商业中心 功能定位： 服务于中产城东、填补区域商业空 白，并辐射龙泉、华阳地区。
锦华路
物业形态
商住楼 商业裙楼
住宅
规划布局 打造400m规划道路，形成完整的外部交通循环动线； 物业规划以商业为重点，在此基础上提升住宅产品的品质档次。
交通规划： 项目自行规划400m长的规划道路，连通二环 路与锦华路两条市政交通干线，在项目外部形 成完整的循环交通线； 二环路 物业规划： •从商业的人气和停车两方面考虑，建筑自用地 红线向里退让，在二环路和锦华路侧分别形成 休闲广场聚敛人气，同时留出地面停车场地； •住宅规划避开人流量大的二环路布局，呈斜南 北的“L”型单边围合。
经营现状
锦华万达是万达集团在成都一炮走红的成功先例，万达锦华城成功带动成都 东南二环区域板块价值的整体升级，现在城东乃至全城拥有大批固定消费客 群，并使得万达品牌深入人心，在成都乃至川内获得广泛认可，这成就了金 牛万达广场在楼市困境中创造销售奇迹的财富神话。
特色与借鉴
万达模式-订单地产 目标人群购物心理 业态布局思路
行统一返租，租金25元/㎡.月。
产品分析-服务型酒店
锦华万达酒店产品均定位于经济型酒店。
不同的经营特色在于，酒店兼具服务式公寓的功能，丰富了客户资源，增进
收益。
成都万达美宜佳酒店具备自助式、短租酒店式自助公寓式酒店功能，为异地短期租房、商务考 察、因公出差、自助旅游、探亲访友、同城小聚的人士提供酒店式公寓短期租房服务。 公寓特点：价格实惠：一天起租，按天计算，比相同品质的酒店套房便宜30%以上。 居家自助：装修精致的酒店式公寓，配备全套家具，家电、厨房和卫浴设施及居家用品。
产品分析-酒店式公寓
对于操作服务于周边常住居民的区域性商
业中心配套的酒店式公寓，锦华万达在运营 管理模式和使用者锁定方面都具有重要的参 考价值。
锦华万达的酒店式公寓均为40㎡装修户型；
物业现多被用于小规模的商务办公，使用者包括教
育培训机构、商场内商家的仓储/办事处及玫琳凯等 直销式美容机构； 酒店式公寓物业由锦华万达广场向投资者出售后进
餐饮
金韩宫烤肉 旗舰店；恒 记甜品
生活
心发现造型； 夏蜜儿美甲
教育
疯狂钢琴
Gxg； Columbia； LEVIS’S;HI The M;SELETED; Northface Mind Bridge； GXG； SEALSOUL； 苹果； JASONWOO D
业态分布-步行街 3F
主力店
银鲨海鲜百汇自助餐厅；万 达影城；重庆德庄火锅
建筑面积
区位交通
临二环路、锦华路两条城市干道，周边众多中高档居民小区簇拥，构成客户 基础；多条公交线路辐射整个城东及华阳、龙泉区域，具备优越的公共交通 资源。
锦华路上的公交线路： 3，68,75,77,91,817,139,810 二环路上的公交线路： 79,172,97,139,114,52,152 二环路 一级商圈范围内居民区： 锦州花园，望江嘉苑，华润翡翠城， 摩玛城，瑞升橡树林，东景雅苑，牛 沙馨苑，青房云上，东光小区，永兴 小区等。 周边重要公共设施及教育资源： 四川大学、四川师范大学、东湖公园、 塔子山公园
业态分布-主力店-万达国际影城 万达国际影城位于万达广场3楼，建筑面积逾8000㎡，投资4000余万元，拥 有11个国际标准厅和2个VIP厅，可容纳2000余观众，规模超大，设施豪华。 是成都乃至西南地区目前最顶级的五星级标准国际多厅影城。2011年9月， 改建成功四川地区首个IMAX数字影厅。
业态分布-步行街
餐饮
生活
教育
天才宝贝
韩悦韩国烤肉；巴西烤肉；101牛排馆； 发源地美发 和绿回转寿司；阿玉莲；侑荣寿司； 金韩宫；德斯堡概念餐厅；77创意法 餐厅；东源北京烤鸭/食尚品；皇城坝 小吃城；泽源砂锅；雅粤茶餐厅；锦 碟新概念餐厅；杜佰瑞；览虫书吧； 辛迪果饮；玉米王；茶奈尔
业态分布-步行街
主力店
4F
韦德伍斯健身会所
平面动线规划（内部人行动线）
商业步行街在项目内部形成单一动线，沿途串联起各主力店，万千百货和伊藤 洋华堂两大主力店分别设置在动线两端，与步行街互通有无，实现人流共享。
平面动线规划（外部车行动线）
根据车行流向配合规划道路，在项目周边形成循环畅通车行路线。
车库出口 车库入口
锦华路
二环路
二环路车 辆导入
1F
缤纷服饰馆
3F
绅士运动馆
B1F
新鲜食品馆
2F
流行仕女馆
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店特色服务
收银特殊通道设置
北京东京纽约时间
送货服务
免费BUS
传真机服务 早市送茶服务 大件商品寄存柜 便民医药箱设置
手机充电服务
婴儿推车租借 复印服务 儿童游乐设施 服务台低位设置
雨伞雨具购物车租借