房地产投资项目分析

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6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
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6．1房地产投资项目财务分析概述
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
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6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力
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表6-4
现金来源与运用表 单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
ຫໍສະໝຸດ Baidu
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
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资金运用
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现金来源与运用表
续表6-4
6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投
资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
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表6-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
2 现金流出
…N
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资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
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投资各方现金流量表
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
其表格形式见表6-1。
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序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
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全部投资财务现金流量表
表6-1
单位：万元
项目
合计 1 2 3 … N
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
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全部投资财务现金流量表
续表6-1
单位：万元
表6-3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
房地产投资项目财务分析
❖ 房地产投资项目财务分析概述 ❖ 房地产投资项目财务分析基本报表 ❖ 传统的财务分析指标 ❖ 现代的财务分析指标 ❖ 房地产投资项目财务分析的应用
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6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。