2018年长租公寓行业深度分析报告

２０１８年长租公寓行业深度分析报告

专题报告

本期内容提要:

政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。

长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。

人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。

集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。

信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。

多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。

发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式

为主。

多主体竞逐，合作或是常态；市场细分，增值服务是关键。当前我国租赁住房的发展还处于初步阶段，多主体参与、多模式并存。参与各方均凭借自身比较优势切入住房租赁领域。未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键。

相关公司：招商蛇口（001979.SZ）、万科A（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、昆百大A（000560.SZ）、天健集团（000090.SZ）

风险提示：各地政策推进力度不及预期，租赁需求释放不及预期，租赁业务拓展速度低于预期。

目录

一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (1)

（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (1)

（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (1)

（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (2)

二、我国长租公寓市场现状分析 (3)

（一）长租公寓市场容量可期 (3)

（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (5)

（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (6)

（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (8)

三、我国长租公寓运营模式分析 (10)

（一）重资产运营：大型房企 (10)

（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (12)

（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (15)

四、发达国家住房租赁市场发展经验 (16)

（一）德国 (16)

（二）新加坡 (17)

（三）日本 (18)

（四）美国 (21)

五、我国长租公寓发展前景展望 (23)

六、相关公司 (24)

（一）招商蛇口（001979） (24)

（二）万科A（000002） (24)

（三）世联行（002285） (25)

（四）昆百大A（000560） (25)

（五）天健集团（000090） (25)

七、风险提示 (25)

表目录

表1：主要住房租赁方式特点 (1)

表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (1)

表3：主要城市住房租赁政策 (2)

表4：我国长租公寓参与主体 (5)

表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (6)

表6：主要城市只租不售地块出让情况 (7)

表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (9)

图目录

图1：我国总流动人口 (4)

图2：我国20-34岁人口占比 (4)

图3：北京市常住人口 (4)

图4：上海市常住人口 (4)

图5：广州市常住人口 (5)

图6：深圳市常住人口 (5)

图7：REITs典型交易结构 (7)

图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (7)

图9：保利类REITs结构图 (8)

图10：建行深圳分行按居贷 (9)

图11：壹间 (11)

图12：壹堂 (11)

图13：壹栈 (11)

图14：北京泊寓 (12)

图15：广州泊寓 (12)

图16：北京自如寓 (13)

图17：欢乐谷自如寓 (13)

图18：世联红璞 (14)

图19：红璞社群生活 (14)

图20：YOU+公寓 (14)

图21：YOU+社区活动 (14)

图22：广州窝趣轻社区 (15)

图23：重庆窝趣公寓 (15)

图24：建行存房贷主要流程 (16)

图25：德国部分地区住房拥有率 (17)

图26：德国住房租赁市场供应结构 (17)

图27：新加坡房屋自有率 (18)

图28：HDB房屋占比 (18)

图29：日本新屋开工及构成 (19)

图30：日本租赁市场供给结构 (19)

图31：大东建托商业模式 (20)

图32：大东建托包租模式 (20)

图33：大东建托出租率 (21)

图34：大东建托销售人员及接单数量 (21)

图35：美国租赁住房占比 (21)

图36：美国住宅自有率 (21)

图37：UPREITs结构 (22)

图38：DOWNREIT s结构 (22)

图39：美国各类REITs发行数量 (22)

图40：美国各类型REITs股票市值 (22)

图41：EQR公寓 (23)

图42：EQR公寓同店入住率 (23)