物业管理费收费难的原因及对策

浅谈物业管理费收费难的原因及对策[摘要]: 物业管理费是物业管理企业开展物业管理工作的基础,如今，物业管理收费难是目前许多物业管理企业面临的问题,本文分析了这一问题形成的原因,并就如何解决这一问题提出了对策。

[关键词]:物业管理服务费;收费;业主;对策

abstract: property management fee is the basis of a property management company to take the property management, difficult to get the property management fees is the problem faced by a lot of property management enterprises at present, this paper analyzes the causes, and put forward countermeasures for how to solve this problem and.

key words: property management services; charge; owner; countermeasure

中图分类号：u417.7 文献标识码： a 文章编号：

物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，物业管理的目的为业主和使用人提供安全、舒适、便捷的人居环境和工作环境。只有物业管理市场能够得到持续、健康发展，才能真正改善人们的生活环境，业主本应享受了服务就应该付费,但业主对物业管理企业提供的服务普遍表示不满。收费难,是几乎所有物业管理企业共同关注的问题，是许多物业管理企业所面临的一大难题。《物业管理条例》中明确规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费

用与服务水平相适应的原则。”所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括:(1)物业管理企业员工工资及福利费;(2)公用设备、设施的维修养护费;(3)清洁费;(4)保安费;(5)绿化费;(6)物业管理企业的办公费;(7)物业管理企业固定资产折旧费;(8)税金;(9)利润。如果是特约服务一般要另行收费。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢?主要有以下几个方面的原因：

一、业主方面的原因

业主不可能全面了解物业管理有偿服务行为，对物业管理的认识往往只停留在表面上。相当一部分业主对物业管理不理解，业主认为缴纳物业管理服务费后。物业管理企业营运利润过大,作为业主“亏”得太多,对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻,以致容易对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。物业公司就应该无条件的满足他们的条件。这些错误的意识导致业主对物业管理公司企业产生更高的期望值。然而，实际上，业主很难感受到物业管理公司的全面服务工作。有的业主甚至认为本该由开发商承担房屋出现质量也全部应由物业管理公司负责，广泛存在欠交物业管理费的现象。少部分业主不交物业管理费，他们不交费也享受到了与交费业主同样物业管理服务，其他的业主也会效仿。

二、物业管理企业的原因

物业管理企业管理水平不高,物业服务不到位; 物业管理人员管理水平较低，素质普遍较低，距行业的要求还有很大的差距。物

业管理公司由房管所转制和自建自管的多，造成物业管公司内部机制难以适应市场化的要求，其结果造成业务人工作积极性不高，物业服务企业服务质量难以提升。这样的企业“收缴率”就不会高。目前物业管理企业许多员工把物业管理仅仅看成就是保安及清洁

工作。缺乏一种成熟的物业管理经营理念,由于认识上的不准确，有些企业招聘一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。致使物业服务工作到位，不按规范操作，侵害了业主的合法利益。对此，部分业主就会认为质价不符。部分业主欠费的结果导致物业管理企业浪费大量的时间和精力，催讨物业管理服务费，再加上有时业主的物业服务费物业企业根本没有用在正道上。

三、政府方面的原因

物业管理法律法规不健全、不完善及相对滞后,不能充分适应物业管理的发展。在实施物业管理过程中有些地方对物业管理收费标准、收费细节及其他一些问题未能明确规定,给物业管理工作带来很多麻烦,导致物业管理双方在收费问题上出现争议。使物业管理行业在市场运作中，开发商、物业管理企业及物业的业主或使用人各方的责任、权力、义务模糊。长此下去,必然会造成业主或使用人和物业管理企业之间的收费纠纷。物业管理行业作为一个新兴的服务行业,在其发展的初期阶段离不开政府的大力支持和正确的引导监督。

《物业管理条例》明确要求开发商在房地产开发项目的规划、设计、施工阶段就要聘请前期物业管理企业,听取物业管理企业的

建议，完善物业管理的各项设施,保证工程质量。这将尽可能避免由于物业管理的先天性不足而引发物业服务费纠纷案件。对欠交物业管理费物业管理条例也作了明确的规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。根据这一规定,物业管理企业可以最终通过诉讼来解决业主欠费问题。我认为为了从根本上解决物业管理收费难，建议如下：

一、对业主加强物业管理知识的宣传

为使业主和物业管理企业建立和谐的关系,解决物业管理收费

难的问题,应对业主加强物业管理知识的宣传。让业主理解实行市场化、专业化、社会化的物业管理，才能达到对物业保值、增值的目的。提高生活品质的重要性，使业主树立“花钱买服务”的观念。物业管理费收取的标准、服务的标准,应经业主委员会、物业管理企业、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定,并在业主大会上公布。同时,也应坚持在日常的物业管理中采用公告栏、宣传栏等方式向业主进行宣传，加深多数业主对物业管理服务费的认识,让业主知道根据物业管理服务合同交纳物业管理费用是每个业主应尽的义务，业主不交费损害的是自己的利益。业主是物业的产权人对自己的财产进行维护，物业企业就是帮助业主维护，这种服务是有偿的，收费不仅是物业管理企业的权利，更是业主的义务。充分发挥业主委员会的作用，要真正体现出让业主“当家做主”，从而发挥广大业主的积极性，共同来抓好物业管理费的收缴工作，