钢渣粉磨系统成本测算
钢渣粉磨系统成本测算
一、产品定位与规模
产品标准：用于水泥和混凝土中的钢渣粉（本标准也适用于钢渣粉与粒化高炉矿渣粉、粉煤灰复合的产品）
产品标准代号：GB/T2049-2006
该项目为建设一条复合粉生产线：40万吨/年生产依据：根据我公司与钢铁公司分交形式，建设一套“嘉恒法”钢渣粒化设备，每年能粒化钢渣14万吨考虑和享受综合利用项目免税优惠的政策（钢渣占产品中≥30%），每年生产40万吨钢矿复合粉。即：40万吨×35%（钢渣所占比例）=14万吨钢渣（与每年能粒化的钢渣量持平），为使该项目具有可行性，所以测算时暂不考虑生产钢渣水泥生产线。
二、钢渣粉磨厂部人员配备及工资测算
三、原材料成本测算
1.钢渣：
①、加运费：24.55元/吨+0.47元/吨公里×10公里=29.25元/吨
注：24.55元/吨为粒化成本，0.47元/吨公里为运费，10公里为运距。
②、扣出水份：29.25元/吨×8%+29.25元/吨=31.59元/吨
注：钢渣含水量约为5%-10%，取8%含水量。
③、加烘干费：31.59元/吨+14.71元/吨（烘干费用）=46.3元/吨即：钢渣最终成本为46.3元/吨
2.矿渣：
①、加运费：10元/吨+0.47元/吨公里×10公里=14.7元/吨
注：10元/吨为矿渣出厂价，0.47元/吨公里为运费，10公里为运距。
②、扣出水份：14.7元/吨×15%+14.7元/吨=16.91元/吨
注：矿渣含水量为10%-20%，取15%含水量。
③、加烘干费：16.91元/吨+14.71元/吨（烘干费用）=31.62元/吨即：矿渣最终成本为31.62元/吨
3.钢矿复合粉原料成本：
46.3元/吨×35%+31.62元/吨×65%=36.76元/吨
注：46.3元/吨为钢渣成本，35%为钢渣所占比例，31.62元/吨为矿渣成本，65%为矿渣所占比例
即：生产钢矿复合粉所需原料成本为36.76元/吨
四、钢渣粉磨系统投资（含厂办公部分）
1.办公系统及占地投资
①、办公室：300m2×1100元/m2=33万元
宿舍：300m2×1100元/m2=33万元
②、围墙：破碎磁选拟占100亩地，得出围墙1100米长（厂区定为：长333米×宽200米），拟建围墙高2.8米，厚为0.24米，按定额围
墙费用为230元/m3，另外拟修建厂门投资5万元。
1100m×0.24m×2.8m×230元/m3=17万元+5万元（大门）=22万元③、地面硬化：拟修建1500米长6米宽厂区水泥路，83元/ m2。1500 m×6m×83元/m2=74.7万元。
④、绿化：拟绿化投资为10万元。
⑤、土地100亩×5万元/亩=500万元
本项小计为：672.7万元
2.钢渣粉磨系统投资：1157.8万元（包括土建、设备、配电、给排水），详见粉磨系统设备投资明细。
3.本系统总计为：672.7万元+1157.8万元=1830.5万元
五、运行费用
1.电耗：3446.8KW÷54吨/时=63.83KW/吨
63.83 KW/吨×0.52元/KW=27.22元/吨
2.备件维护：取2元/吨
3．人工费：73.8万元/年÷40万吨/年=1.85元/吨
4.原材料：38.72元/吨（见原材料测算表）
5.折旧：1794.5万元÷10年÷40万吨/年=4.49元/吨
6.财务费用：848万元+406.17万元+1830.5万元=3084.67万元
注：848万元为钢渣粒化投资，406.17万元为烘干磁选投资，1794.5万元为粉磨系统投资。
按全部贷款考虑，贷款利率7.83%为财务费用
即：3084.67万元×7.83%÷40万吨/年=6.04元/吨
单位：元/吨
注：管理包括城建税0.69元，教育附加0.28元，招待、销售、办公费用等3.50
钢渣的粉磨特性分析
钢渣的粉磨特性分析 钢渣是钢铁企业的主要废渣之一，其排放量约为钢产量的15%~20%，我国每年的钢渣排放量在8000万吨以上，若不处理和综合利用，钢渣会占用越来越多的土地、污染环境、造成资源的浪费、影响钢铁工业的可持续发展。钢渣类似于过烧熟料，超细粉磨后具有潜在水硬性，有强度发挥。由于钢渣韧性大，易碎性差，并且含有一定的金属铁粒，既难破又难磨，粉磨效率低，电耗高，粉磨成本高，如何提高粉磨效率，降低粉磨电耗，直接影响到钢渣资源的综合利用水平。钢渣微粉的粉磨特性有别于普通水泥熟料和矿渣，试验发现有如下特点。 1.1 钢渣比矿渣易磨性更差 通过钢渣和矿渣进行易磨性试验对比，结果发现钢渣与矿渣的易磨性均较差，但两者表现出不同的特点。钢渣的相对易磨性随粉磨时间延长而变好，说明钢渣的易碎性非常差。而矿渣的相对易磨性几乎不随比表面积而改变。对钢渣进行邦德功指数（Wi）测试为 Wi=22.15kWh/t，高于普通熟料的平均值约23%，可见，钢渣的易磨性很差，磨机产量必然低。 1.2钢渣含铁粒较多 钢渣是钢铁厂炼钢时排出的废渣，在钢厂的排渣过程中，必定会排出一些金属铁，这部分铁虽经多次破碎分选、回收，但不可能完全分选干净。据检测，用作水泥混合材的钢渣中，金属铁粒含量仍达到3%左右。 钢渣在粉磨过程中，包裹于钢渣中的铁粒被逐渐剥离，形成金属颗粒聚集在磨内，严重地影响磨机的粉磨效率，增加衬板和研磨体的消耗，使粉磨状况恶化，而导致磨机低产、高耗。 1.3钢渣粉磨要求细度细、比表面积高 生产钢渣水泥，其钢渣和矿渣掺入量相当大，熟料仅占30%。这样大的混合材掺入量，要求的水泥比表面积高达360～400m2/kg，否则将影响水泥强度。这种水泥比一般矿渣水泥要细得多，这也是影响磨机产量的一个重要原因。 1.4钢渣磨蚀性更强 钢渣和矿渣都属于脆性材料，但相对而言，钢渣不仅硬度高，而且韧性也大，这就造成了钢渣的磨蚀性大，易磨性差。同时，由于钢渣中含有部分铁粒，更加大了其磨蚀性。如普通水泥磨中，隔仓板盲板的使用寿命可达两年左右，而在粉磨钢渣水泥的磨机中，盲板使用不足一年便已磨坏。为了保证磨机的长期稳定运行，在关键的部位应采取特殊抗磨措施。 由于钢渣具有上述粉磨特性，致使磨机的产量普遍较低。一般Φ2.4m×12m开流钢渣磨，在钢渣细度为R0.08=2%～4%，比表面积为360～400m2/kg时，磨机产量仅为11～13t/h，较其它普通水泥磨产量低40%～50%。因而钢渣必须采用预粉磨的工艺措施，才能适应钢渣的各种粉磨特性，取得良好的技术效果。 由长沙深湘通用机器有限公司研制的柱磨机做预粉磨成功的解决了这一难题，并且已经在实际应用中取得了较好的效果。柱磨机与辊压机相比，其挤压料层的形成是靠下部储料装置完成，因而很好的解决了物料进料细、流动性好、硬度高而难以进一步粉磨的矛盾。 采用工艺：
《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》
《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
钢渣在水泥的应用
钢渣在建筑行业资源化利用的研究现状 资源生物学院钢铁冶金系杨桂明115611023 摘要：简要介绍了钢渣的化学成分、矿物组成和胶凝性能，分析了钢渣活性激发方式并论述了钢渣在水泥和混凝土中的应用。 关键词：钢渣活性水泥混凝土 Research Progress of Steel Slag Utilization in Architecture Industry Abstracts: This article briefly introduces the chemical composition, mineral composition and cementitious activity of steel slag. Excitation mode of slag activity and its applications in cement industry are included. Key words: steel slag，activity，cement，concrete 0. 引言 钢渣是炼钢过程中产生的废渣，排放量较大。大量钢渣的存放不仅占用土地，还会对环境造成很大危害。全球每年约产5000万t钢渣，20世纪70年代初美国的钢渣就已达到排用平衡。欧洲每年产钢渣约1200万t，其中65％已得到高效利用。经过日本钢铁联盟资源化委员会的努力，1996年底，日本的钢渣有效利用率就已达95％，到2004年基本实现了100％利用。[1~3]我国积存钢渣已有l亿t以上，各大钢厂对钢渣利用进行了广泛研究，取得了一定成效，但有效利用率还比较低，约为10％。从目前发展趋势来看，钢渣的资源化利用途径主要集中在建筑行业，且以在水泥和混凝土中的应用作为发展的重点。[4] 1. 钢渣的性质 1.1 化学成分和矿物组成 目前的钢铁工业中，由于炼钢原料和冶炼工艺不同，所排放的钢渣物化性能是不同的。按照工艺划分，钢渣可以分为平炉钢渣、转炉钢渣和电炉钢渣。钢渣的化学成分与水泥熟料的化学成分基本相似，主要由CaO、SiO2、A12O3、Fe2O3、MgO等组成，但具体各化学成分含量差别较大。转炉钢渣的主要矿物组成是硅酸二钙(C2S)、硅酸三钙(C3S)、RO相(MgO、FeO和MnO的固溶体)及少量游离氧化钙(fCaO)、铁铝酸钙(C4AF)。[5~6]根据碱度的不同，一般将钢渣分为橄榄石渣(CaO·RO·SiO2)、蔷薇辉石渣(3CaO·RO·2SiO2)、硅酸二钙渣及硅酸三钙渣。 1.2 胶凝性能及活性激发方法
钢渣综合利用生产工艺设备
6.2 工艺技术 6.2.1工艺流程 本工程所用的主要原料为易磨性较差的钢渣、水渣，钢渣/ 水渣微粉的细度要求为420㎡/kg，目前用于钢渣/水渣粉磨工艺的主要有立磨系统、振动磨系统、球磨机系统、辊压机系统，本项目采用先进的立磨系统，立磨系统具有磨粉、烘干、选粉于一体的特点，主要生产工艺流程如下图6-1所示。 图6-1 矿粉生产工艺流程图 6.2.2工艺流程简述 1）湿矿渣储存及输送 大棚或堆场的矿渣由装载机运至卸料坑，经皮带秤计量后由皮带机送入烘干机。湿矿渣储存设堆场和堆棚，进厂矿渣先放至堆场空水晾晒，之后存入堆棚待用。 2）管磨原料配料
在每台Φ3.2×13M管磨前，设计一座Φ10M干渣库、石灰石仓、粉煤灰仓。利用库底的TDGSK定量给料机、管式螺旋秤计量后由胶带输送机送入磨机。 3）原煤破碎 在烘干系统中选用Φ800×1100锤式破碎机，小时生产能力5～7吨，每天两班运转，满足工程的需要，不再增加其他破碎设备。 堆场上的原煤由装载机铲装后倒运到进煤都，破碎后的原煤由提升机送入碎煤仓储存。 4）烘干车间 烘干车间采用连续周工作制，该系统采用节煤型高温沸腾炉、高效节能烘干机和高浓度收尘器组成，具有产量高，电耗低的显著优点。 5）矿渣粉磨 矿渣粉磨系统采用连续周工作制，年工作日300天，每天工作24小时。按年生产能力60万吨计算，平均日产量2016吨，平均小时产量84吨。 管磨粉磨系统工艺流程：物料经烘干后入配料库，库下通过调速电子皮带称计量后送入磨机进行粉磨，出磨物料由提升机送入矿粉储存及散装。出磨废气经气箱脉冲收尘器净化处理后排入大气，收尘器收下的粉尘作为成品，一并送入矿粉库。该粉磨系统技术经济指标见表6-1。
钢渣在水泥混凝土领域中的应用现状及前景
龙源期刊网 钢渣在水泥混凝土领域中的应用现状及前景作者：吴昌鹏 来源：《中国房地产业·中旬》2017年第09期 摘要：本文从钢渣分类、化学成分及矿物组成入手，分析了钢渣在水泥混凝土行业的应用历史及使用前景。分析结果表明：钢渣可以用来生产钢渣水泥，以及代替部分水泥和粗细骨料用于混凝土。 关键词：钢渣；水泥；混凝土 钢渣是炼钢过程中产生的废弃物，大约占钢铁生产排放10%。2016年中国钢渣排放近八千万吨。我国的钢渣尚未被充分利用，大量钢渣在钢铁企业周围堆积成山，不仅占用大量土地，污染环境，而且危害人类的健康。在当前社会经济发展和资源短缺问题日益突出的情况下，钢渣资源的使用和高价值的研究尤为重要。 1、钢渣分类 用于炼钢的炉型包括转炉，平炉和电炉，根据炉型钢渣可分为转炉渣，平炉渣和电炉渣。转炉炼钢工艺多是一次排渣，炼钢周期低。当采用平炉炼钢工艺时，炼钢周期相对较长，包括氧化期，精炼期和出钢期，相应的出炉渣分别是氧化渣，精炼渣和钢渣。电炉炼钢循环周期也比较长。生产过程包括氧化期和还原期，相应的排放称为氧化炉渣和还原炉渣。根据碱度（M）的大小，炉渣可分为低碱度钢渣，中碱度钢渣和高碱度钢渣。 2、钢渣的化学成分及矿物组成 2.1钢渣的化学成分 钢渣的化学成分由炼钢原料和冶炼工艺决定，虽然不同钢厂钢渣化学成分有一定的波动，但主要化学成分基本相同。国内外研究表明，炉渣主要由CaO，SiO2，Al2O3，F2O3，MgO 和少量MnO，FeO，P2O5和金属Fe组成。 2.2钢渣的矿物组成 国内外转炉钢渣的主要矿物成分为硅酸二钙（C2S），硅酸三钙（C3S），RO相（MgO，FeO和MnO的固溶体）和少量游离氧化钙（f-CaO）和铁铝酸钙（C4AF）。随着炼钢过程中连续加入CaO，钢渣碱度增加，矿物组成逐渐变化，随着碱度的增加，钢渣中C3S 的含量逐渐增加，C2S含量逐渐降低，钢渣的早期水化活性增加。在冷却结晶的过程中，当温度降至低于500℃时，β-C2S转换为γ-C2S。 3、钢渣利用的研究历史及研究现状
土地评估各方法综合测算表.doc
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
钢渣粉磨系统成本测算
钢渣粉磨系统成本测算 一、产品定位与规模 产品标准：用于水泥和混凝土中的钢渣粉（本标准也适用于钢渣粉与粒化高炉矿渣粉、粉煤灰复合的产品） 产品标准代号：GB/T2049-2006 该项目为建设一条复合粉生产线：40万吨/年生产依据：根据我公司与钢铁公司分交形式，建设一套“嘉恒法”钢渣粒化设备，每年能粒化钢渣14万吨考虑和享受综合利用项目免税优惠的政策（钢渣占产品中≥30%），每年生产40万吨钢矿复合粉。即：40万吨×35%（钢渣所占比例）=14万吨钢渣（与每年能粒化的钢渣量持平），为使该项目具有可行性，所以测算时暂不考虑生产钢渣水泥生产线。 二、钢渣粉磨厂部人员配备及工资测算
三、原材料成本测算 1.钢渣： ①、加运费：24.55元/吨+0.47元/吨公里×10公里=29.25元/吨 注：24.55元/吨为粒化成本，0.47元/吨公里为运费，10公里为运距。 ②、扣出水份：29.25元/吨×8%+29.25元/吨=31.59元/吨 注：钢渣含水量约为5%-10%，取8%含水量。 ③、加烘干费：31.59元/吨+14.71元/吨（烘干费用）=46.3元/吨即：钢渣最终成本为46.3元/吨 2.矿渣： ①、加运费：10元/吨+0.47元/吨公里×10公里=14.7元/吨 注：10元/吨为矿渣出厂价，0.47元/吨公里为运费，10公里为运距。 ②、扣出水份：14.7元/吨×15%+14.7元/吨=16.91元/吨 注：矿渣含水量为10%-20%，取15%含水量。 ③、加烘干费：16.91元/吨+14.71元/吨（烘干费用）=31.62元/吨即：矿渣最终成本为31.62元/吨 3.钢矿复合粉原料成本： 46.3元/吨×35%+31.62元/吨×65%=36.76元/吨 注：46.3元/吨为钢渣成本，35%为钢渣所占比例，31.62元/吨为矿渣成本，65%为矿渣所占比例 即：生产钢矿复合粉所需原料成本为36.76元/吨 四、钢渣粉磨系统投资（含厂办公部分） 1.办公系统及占地投资 ①、办公室：300m2×1100元/m2=33万元 宿舍：300m2×1100元/m2=33万元 ②、围墙：破碎磁选拟占100亩地，得出围墙1100米长（厂区定为：长333米×宽200米），拟建围墙高2.8米，厚为0.24米，按定额围
某土地开发成本及出让价格测算方案(doc 30页)
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制
目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国
策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规
目标成本测算表使用指引万科版
《新版目标成本测算表使用指引》综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用 的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊
房地产建安成本、土地成本测算
房地产建安成本、土地成 本测算 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一、二类住宅用地面积： 合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500） 2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746） 3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765） 4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635） 5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950） 二、商业用地： 合计：可售地上面积：32400平方米 可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆） 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积：2500平方米（机动车车位数：65） 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 3、地块⑨：地上面积：11100平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）
土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
最新房地产建安成本土地成本测算
合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米（机动车车位数：4866 1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数: 500) 2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数: 746) 3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数: 765) 4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数: 635) 5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数: 1270) 6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数: 950) 、商业用地: 合计：可售地上面积：32400平方米 8500平方米（机动车车位数： 223 辆) 可售地下面积： 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积: 2500平方米（机动车车位数：65) 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积: 3000平方米（机动车车位数：79) 3、地块⑨：地上面积：11100平方米 地下面积: 3000平方米（机动车车位数：79)
合计：不可售面积：7850平方米 1、地块⑩：地上4000平方米 2、地块11：地上3500平方米，地下350平方米 301?56亩项目成本测算表 根据规划建设条件，参照同区域同类型开发项目成本，结合公司开发管理水平及对各成本价格上涨因素进行预测，得出以下成本测算表：
万科地产目标成本管理实施细则 含项目成本测算表
目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制 订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、 解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接 事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期 售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成 行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责 任书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金 额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目 标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用 指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的 失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原 因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依 据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做 到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发 现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并 纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.3 目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》 4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求 4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告， 以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项 目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计 划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负 责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计 部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日 内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实 施方案的造价控制。 4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算 表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、 报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备 选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的 承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成 《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的 一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测 算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程 的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责 任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使 用与管理。
绿城地产集团 成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引
绿城集团 目标成本测算（可研版）编制指引 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录
1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和 积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围： 公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取 土地提供参考依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进 行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工 程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本 之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、 规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间 费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的 成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总
制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标 测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。 由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。 由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。
万科集团目标成本管理实施细则
万科集团目标成本管理实施细则 万科集团目标成本管理实施细则（第二版） 1 目的 1.1 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 1.2 为各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 2 范围 2.1 本实施细则适用于A集团所属各地产公司。 3 职责 3.1 集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、解释、监督与检查。 3.2 A集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。项目总目标成本是项目成本的控制线，由各分项目标成本
组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4 《目标成本测算文件》包括： 4.1.4.1 《目标成本测算表》，见附件一； 4.1.4.2 《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不允许改变。 4.1.4.3 《跨期成本分摊原则说明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不允许改变。 4.1.5 《目标成本控制责任书》，用以明确各责任部门的成本控制责任范围，包括控制内容、控制要点。 4.1.6 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.2.5 可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、
目标成本测算有关规定
目标成本测算规定（201105版） 为了规范目标成本测算方法、统一目标成本测算标准，特制定以下有关规定： 一、资金占用费测算方法 资金占用费指项目占用借贷资金的费用，含贷款利息、贷款评估及抵押费、财务顾问费、中间业务费用等； 资金占用费的测算采用定期调整的方法，明源成本系统中目标成本的资金占用费不作调整，明源成本系统中动态成本的资金占用费用经定期目标成本梳理审定后进行调整。 二、面积计算规定 1、成本测算有关面积以报批报建的规划面积为测算依据，明源成本中的有关面积数据一律按规划面积的数据，待项目完工进行项目成本总结时再按实际测量面积调整（有关成本的数据库资料）； 2、总建筑面积含地下车库、半地下室、架空层、会所、物管房等所有建筑物的面积； 3、可售面积=计容建筑面积-不可售面积； 4、成本测算时，商业持有项目面积视同可售面积。 三、管理费用及销售费用的测算比例 管理费用：按可售收入的1%测算（含所有管理人员的“职工薪酬”，不含房产税、土地使用税、印花税、贷款评估及抵押费、借款财务顾问费、融资机构中间业务费用）；
销售费用：按可售收入的2%测算（包括销售中介机构的销售佣金）。 四、税金的测算标准 税金（含房产税、土地使用税、印花税）一律按可租售收入的12%测算。 五、成本分摊基本原则 1、目标成本测算分摊办法如下表： xx项目目标成本分摊办法
2、成本分摊说明 （1）土地成本分摊的特殊事项说明： 对于分期开发的大项目，土地成本存在二次分摊的问题： -----第一次分摊：在项目的各期之间进行分摊 分摊原则：根据各期的建筑面积进行分摊； -----第二次分摊：在同一期内各业态之间进行分摊 分摊原则：根据该期内各业态地上可（租）售建面占比进行分摊；（2）地库建安成本分摊说明： 地库可售面积=汽车库面积/车位数量*可售车位数量 不可售地库费用=地库建安费用/地库建筑面积*（地库建筑面积-地库可售面积）； 六、其他有关规定 1、全商业配套开发项目、车库为赠送的开发项目，其成本测算不扣除地库土建成本（主体建安及钢材、管桩）；其他业态开发项目的成本测算须扣除地库的土建成本（主体建安及钢材、管桩），其地库成本单独测算。 2、所有项目成本测算一律按开发周期、业态分别测算目标成本； 3、项目业态一律暂按以下分类标准：多层、小高层、高层豪宅、高层普通、别墅、商业。
目标成本测算(可研版)编制指引
目标成本测算（可研版）编制指引 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录
1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围： 公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取土地提供参考 依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进行可研阶段 工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工程、室外管网工程、室 外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本之外的目标 成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、规费，工程间接费、工 程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间费用等目标成本测算，汇集工程目 标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的成本信息和 数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标 测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。 由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。 由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。
目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)
目标成本管理实施细则 1.目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2.范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3.职责 3.1集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查 落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和 目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势” 的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任 书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建 设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组 成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说 明， 包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提 出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据， 保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事 先控 制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效 成本。 4.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确
房地产建安成本、土地成本测算
一、二类住宅用地面积： 合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500）2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746）3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765）4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635）5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950） 二、商业用地： 合计：可售地上面积：32400平方米 可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆） 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积：2500平方米（机动车车位数：65） 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 3、地块⑨：地上面积：11100平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）
三、二类服务设施用地： 合计：不可售面积：7850平方米 1、地块⑩:地上4000平方米 2、地块11：地上3500平方米，地下350平方米 301.56亩项目成本测算表 根据规划建设条件，参照同区域同类型开发项目成本，结合公司开发管理水平及对各成本价格上涨因素进行预测，得出以下成本测算表： 成本类型/指标项目合计单方造价 备注（万元）（元/㎡） 一、销售收入317203 其中， 住宅404500*0.6万=242700万商业：32400*1.2万=38880万车位：5089*7万=35623万 二、经营税金及附加（10%）31720 三、开发成本 （一）土地摘牌价60311.4 按地价3000元/㎡计算（二）前期工程费用19145.7 300 （三）建筑安装工程费134020 2100 总建筑面积638190m2（四）配套设施费12763.8 200 水电气视讯 （五）基础设施费12763.8 200 总平景观