国家税务总局房地产行业税务稽查案例解析57
房地产开发企业稽查案例
第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。
（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。
2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。
到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。
该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。
2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。
二是到房产管理部门了解销售登记情况。
发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。
检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。
（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。
通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。
针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。
2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
税务法律追责案例分析题(3篇)
第1篇一、案情简介某市A公司成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
自成立以来，A公司一直采用“收据抵扣”的方式处理部分业务费用，未在财务账簿中记载。
2016年，税务机关在对A公司进行税务检查时，发现该公司存在以下问题：1. 2015年度，A公司通过虚开发票的方式，将部分成本费用在账外处理，少计收入50万元，少缴企业所得税12.5万元。
2. 2016年度，A公司通过隐瞒收入、虚列成本等手段，少计收入100万元，少缴企业所得税25万元。
3. A公司在2015年至2016年间，未按规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费。
税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关法律法规，对A公司进行了税务处理。
以下是税务机关的处理结果：1. 对A公司虚开发票、少计收入的行为，依法补缴企业所得税37.5万元，并处以少缴税款50%的罚款18.75万元。
2. 对A公司未按规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的行为，依法补缴相关税费15万元，并处以少缴税款50%的罚款7.5万元。
3. 对A公司财务负责人进行约谈，要求其加强财务管理，规范发票开具和使用。
二、案例分析本案中，A公司存在以下税务违法行为：1. 虚开发票：A公司通过虚开发票的方式，将部分成本费用在账外处理，以达到少缴税款的目的。
这种行为违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定，属于严重的税务违法行为。
2. 少计收入：A公司通过隐瞒收入、虚列成本等手段，故意少计收入，以达到少缴税款的目的。
这种行为违反了《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，属于偷税行为。
3. 未按规定缴纳相关税费：A公司未按规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费，违反了《中华人民共和国税收征收管理法》及相关法律法规的规定。
三、法律依据1. 《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
税收案例
税收经典案例分析税收案例多棱镜，折射万千政策点案例一：某稽查局查补2009年A企业少交营业税100万，城建税7万，决定自2010年1月16日起加收营业税滞纳金10万，城建税滞纳金0。
7万。
解析：根据《城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第三条规定：“城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。
”计税依据、税目、税率、课税对象、纳税人、纳税环节等是某个税种必备的要素，如果营业税尚未缴纳，则城建税根本就没有计税依据，既然无计税依据，就不应存在城建税，城建税之不存，焉问滞纳金之有？因此稽查局不应从2010年1月16日开始加收滞纳金，而应从营业税缴纳次日起，如纳税人还未缴纳城建税，才需加收滞纳金。
案例二：某稽查局查处A企业，A企业所得税查帐征收，稽查局认为该企业帐目混乱，成本核算不清，成本大量预提，于是决定采取核定征收方式，核定A企业2009-2010年应纳企业所得税100万元，并分别加收两年滞纳金10万元。
解析：根据《税收征收管理法》第五十二条规定：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。
”A企业只是帐目混乱，并不存在故意伪造凭证、销毁证据等，税务机关也没有证据证明其有故意行径，那么相应征管分局为何没有将其及时改为核定征收方式？而非等稽查局查补以前年度时才核定征收，造成补缴税款，税务机关难道没有责任吗？加收滞纳金合理吗？似值得很大的商榷。
核定征收的税款和查帐征收的税款是有巨大区别的，后者理论上应当有一个精确值，但是由于企业帐证不全，企业压根也说不清楚，而税务局也无法查证，因此核定税款，这个税款并不是那个精确值的税款，这个税款就不能定企业偷税，非人为导致帐证不全，即税务与企业均认可业务是真实的（没有证据反向证伪，企业是故意为之），企业已经按照期限申报缴纳了税款，核定后再增加的税款，如果再加收滞纳金，实在是有违公平。
某房地产企业稽查典型案例分析
某房地产企业稽查典型案例分析近年来，房地产行业发展迅猛，在提供居住和商业用途的同时，也出现了一些不规范操作和违法行为。
稽查工作变得尤为重要，为保障市场秩序，保护消费者权益，某房地产企业在稽查工作中发现了一起典型案例，我们将对该案例进行分析。
该案例涉及一家房地产开发商B公司，该公司在某城市开发了一处规模较大的住宅小区。
经过初步调查，B公司存在以下问题：1. 虚假宣传：在销售过程中，B公司进行了虚假宣传，夸大房屋的优势和配套设施，误导购房者。
2. 超期交房：B公司承诺在规定期限内交付房屋，但实际上拖延交房时间，给购房者造成了不便和经济损失。
3. 质量问题：部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体渗水、电路不合格等，造成购房者的二次维修费用和后期使用隐患。
4. 暗箱操作：B公司未通过正规的销售渠道，而是私下出售部分房屋，导致市场秩序混乱。
针对这些问题，某房地产企业积极采取了以下措施：1. 阻止虚假宣传：某房地产企业与B公司进行了沟通，并敦促其停止虚假宣传，同时加强监督，确保真实信息的发布。
2. 强化交房监管：某房地产企业加强了对房屋交付期限的监督，确保开发商按时交付房屋，并对拖延交房行为进行处罚。
3. 建立质量检测机制：某房地产企业要求开发商在交房前进行全面的房屋质量检测，确保房屋符合相关标准，同时建立了维权渠道，为购房者提供便捷的维权服务。
4. 加强市场监管：某房地产企业与相关政府部门合作，加强对房地产市场的监管，清理非法销售行为，维护市场秩序。
以上措施的有效性得到了验证，B公司在某房地产企业的监督下认识到错误，并主动纠正了问题：1. B公司停止了虚假宣传，并主动向购房者公开道歉，承诺在未来的销售中遵守相关规定。
2. B公司加快了房屋交付进度，并提供了补偿措施，减轻了购房者的经济损失。
3. B公司成立了专业的质量检测团队，对已交付的房屋进行全面检测，对存在问题的房屋进行免费维修，恢复购房者的权益。
4. 某房地产企业与相关政府部门合作，加强了对房地产市场的监管，对违规销售行为进行了打击，恢复了市场秩序。
房产税稽查案例分析
房产税稽查案例分析【案例1】1．案例简介：某市联运公司，系交通局下属的集体企业，注册资金368万元，现有职工274人，经营公路铁路联运，国内、国际集装箱和汽车客货运输。
1996年度账面实现主营业务收入430万元。
主营利润22万元，其他业务利润13万元，营业外收入42万元，利润总额53万元。
在1997年的日常税务稽查中，稽查人员发觉该公司房租收入数额较大，但未准时申报缴纳房产税，且房租收入归类混乱，有些收入反映在"其他业务收入"账户，有些则反映在"营业外收入"账户。
税务人员经查询得知，收入归类混乱是年度中间会计更换频繁所致。
经核实，该公司1997年1月至9月期间共取得房租收入26万元，未申报房产税。
2．案例分析及税务处理：依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；第四条规定，房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
因此，该联总公司应补缴房产税3．12万元(26×12％)。
从客观上看，该公司违反《会计法》有关规定在年度中间频繁更换会计，导致会计工作缺乏连续性，执行会计制度不严格，从而忽视了房产税的准时申报工作。
从主观上看，由于房产税是小税种，公司领导和会计以前接触较少，这方面的纳税意识薄弱，因此房租收入虽作"其他业务收入"或"营业外收入"却不准时申报纳税。
3．账务调整：(1)提取房产税时，借：管理费用31200贷：应交税金--应交房产税31200(2)上缴税款时，借：应交税金--应交房产税31200贷：银行存款31200【案例2】1．案例简介：某市一集体企业，主要经营范围为木器加工与销售，在职职工120人。
1996年12月，市地税稽查分局对该企业进行纳税稽查，通过对该企业1996年度纳税资料和有关的凭证、账簿的审查发觉：(1)该企业账面房产原值180．50881万元，1996年上半年缴纳房产税7581．37元。
100个最具争议的涉税经典稽查案例深度解析_PPT课件
应用广泛。。。。ห้องสมุดไป่ตู้
13
政策性搬迁收入政策应当如何理解？ 是免税收入?与上位法冲突否？ 不征税收入?意义何在？ 创新型优惠？ -----有条件的免税收入
14
3、视同销售专题-1自产产品用于自用
1、2006年某外资企业将部分自产产品展示在公司样品间，请问 这些从仓库领出的产品移送到展厅是否应该算作视同销售处 理？
行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机
企业同类资产同期对外售价确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时 的价格确定销售收入。
四、本通知自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置 资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。
18
视同销售专题-2从旧兼从轻
税收立法在 “实体法从旧”的机械法律适用原则下，引入了 “从旧兼从轻”的人性化原则。
2、2007年某内资钢结构企业把自产钢构用于自己的厂房建设， 是否视同销售？
3、2009年某内资地产集团公司接受检查，发现07年公司会所转 做自用，没有视同销售处理，2008年检查是否定性偷税？
15
3、视同销售专题-1自产产品用于自用
企业所得税处理： 1、今年变化：----所有权转移 《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非
房地产企业偷税案例
某房地产公司虚列成本偷税案本案特点:本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查"的方法,注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年,某市地方税务局采取“一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。
某房地产开发集团公司T公司被列为此次专项稽查的重点对象之一。
所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中,不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。
(二)纳税人基本情况T公司成立于1999年。
2002年取得开发用地144。
41亩,分两期开发项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147，289平方米，2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。
2004年企业自查应纳税所得额为106万元。
（以前年度存在亏损，尚未弥补）.2005企业自查应纳税所得额为—2702万元.二、检查过程与检查方法（一）检查预案根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T 公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。
为此，市地税局稽查局研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路,深入调查该企业的涉税情况.（二）检查具体方法1.核实收入稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。
同时,逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积,最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。
2。
核实成本对于房地产开发企业,主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
税务稽查典型案例讲解
二、稽查案例
11.某房地产企业合用单位税额错误少缴城乡 土地使用税案
政策点：起始时间、终止时间、单位税额
《财政部、国家税务总局有关房产税城乡土地使用税有关政策旳告知》（ 财税[2023]186号）第二条 《财政部 国家税务总局有关房产税城乡土地使用税有关问题旳告知》（财 税【2023】152号） 《有关落实执行省政府〈有关调整土地使用税税额原则旳告知〉几种详细 问题旳告知》（青财税【2023】0077）、《青岛市地方税务局有关调整市 内四区城乡土地使用税土地等级范围旳告知》（青地税发【2023】47号）
*
二、稽查案例
12.某生产性出口退税企业不按要求缴纳城市 维护建设税案
政策点：免抵退税、外资企业
《财政部 国家税务总局有关生产企业出口货品实施免抵退方法后有关城 市维护建设税教育费附加政策旳告知》（财税[2023]25号） 《国务院有关统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度 旳告知》(国发[2023]35号) 《财政部、国家税务总局有关对外资企业征收城市维护建设税和教育费 附加有关问题旳告知》(财税[2023]103号) 《有关城市维护建设税几种详细问题旳要求》（财税【1985】69号）
*
二、稽查案例
3.某企业购置购物卡虚列管理费用少缴税款案
政策点：企业所得税列支与个人所得税扣缴
《企业所得税法》第八条：实际发生旳有关旳、合理旳支出 《发票管理方法》第二十条（不得变更品名和金额）、二十二条（不得虚 开）、四十一条（造成，没收、罚款） 《中华人民共和国会计法》：实际发生旳经济业务事项 《财政部 国家税务总局企业促销展业赠予礼品有关个人所得税问题旳告知 》（财税【2023】50号）第二条 个人所得税其他突出问题：低价售房、独立董事费、承担个人费用、利息 分配不支取等等
税收法律案例题(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
自成立以来，甲公司一直按照国家相关税收法律法规进行纳税申报和缴纳税款。
然而，在2018年，甲公司因涉嫌偷税被税务机关调查。
税务机关经过调查发现，甲公司在2017年度少申报应纳税所得额1000万元，少缴企业所得税200万元。
税务机关依法对甲公司进行了处罚，并要求其补缴税款及滞纳金。
二、案情分析1.甲公司少申报应纳税所得额的原因甲公司在2017年度少申报应纳税所得额的原因有以下几点：（1）虚列成本：甲公司在申报纳税时，将部分不属于成本费用的支出计入成本费用，导致应纳税所得额减少。
（2）虚开发票：甲公司通过虚开发票的方式，将应纳税所得额转移至其他企业，以达到少缴税款的目的。
（3）隐匿收入：甲公司部分收入未按规定申报纳税，而是采取隐匿收入的方式，逃避税收监管。
2.甲公司少缴企业所得税的原因甲公司少缴企业所得税的原因主要在于：（1）虚列成本：如前所述，甲公司将部分不属于成本费用的支出计入成本费用，导致应纳税所得额减少。
（2）虚开发票：甲公司通过虚开发票的方式，将应纳税所得额转移至其他企业，从而少缴企业所得税。
三、法律依据1.《中华人民共和国税收征收管理法》根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人有下列行为之一的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，处二万元以上五万元以下的罚款：（一）未按照规定办理税务登记的；（二）未按照规定设置、保管账簿或者保管记账凭证和有关资料的；（三）未按照规定将财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送税务机关备案的；（四）未按照规定报送有关税务资料的。
2.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十二条规定，纳税人有下列行为之一的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，处二万元以上五万元以下的罚款：（一）未按照规定办理税务登记的；（二）未按照规定设置、保管账簿或者保管记账凭证和有关资料的；（三）未按照规定将财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送税务机关备案的；（四）未按照规定报送有关税务资料的。
房产公司赠送礼品未代扣代缴个税稽查案例分析
房产公司赠送礼品未代扣代缴个税稽查案例分析近年来，随着房地产市场的逐渐火爆，房产公司成了许多人眼中的香饽饽。
为了吸引更多的客户，一些房产公司会在购房者办理交房手续时赠送一些礼品作为回馈。
然而，近期发生的一起房产公司赠送礼品未代扣代缴个税的稽查案例引发了社会的广泛关注。
接下来，本文将对该案例进行深入分析。
案例描述：某房产公司为了吸引购房者，承诺购房者在购房交房手续办理完毕后将获赠一份价值5000元的电子产品。
然而，在购房者交房手续办理完毕后，房产公司并没有代扣代缴购房者获赠礼品所应交的个税。
在我国，个人所得税法规定了居民个人从各种来源取得的所得都应当缴纳个人所得税。
其中，工资薪金所得、个体工商户所得、稿酬所得等需由付款方代扣代缴个人所得税。
而购房者获得房产公司赠送的价值5000元的电子产品，应被视为其所得，因此，房产公司在赠送礼品时应代扣代缴相应的个人所得税。
在此案例中，房产公司未代扣代缴个人所得税，违反了我国个人所得税法的相关规定，需要承担相应的法律责任。
首先，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条之规定，房产公司未代扣代缴个人所得税应被税务机关予以稽查，并处以罚款。
其次，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十三条之规定，房产公司还应当补缴购房者应缴纳的个人所得税及相关违约金。
此外，在该案例中，购房者也有一定的责任。
根据我国个人所得税法的规定，在获得财产性收入时，个人应主动履行纳税义务，按照法定税率和税法规定的纳税方式进行申报和缴纳个人所得税。
虽然房产公司未代扣代缴个人所得税，但购房者在领取赠品时也应意识到需要缴纳相应的个税，并主动履行纳税义务，如实申报个人所得并缴纳相关税款。
在类似的案例中，税务机关通常会对房产公司进行稽查，并要求其补缴相应的个人所得税。
对于购房者而言，税务机关会进行抽查，如果发现未申报或未缴纳个人所得税的行为，购房者也将面临处罚，包括补缴税款和罚款。
为了避免类似的问题再次发生，房产公司应加强对税收法律的了解，遵守个人所得税相关规定，严格履行代扣代缴的义务，并向购房者明确告知赠品涉及个人所得税的问题。
税务法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某市A企业成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
自成立以来，该公司在市场上取得了较好的业绩，但也因涉嫌偷税问题被税务机关调查。
2018年，税务机关在对A企业进行例行税务检查时，发现该公司存在以下问题：1. 虚开发票抵扣税款：A企业在2008年至2017年期间，通过虚构交易、虚开增值税专用发票等方式，骗取国家税款。
经核实，虚开增值税专用发票金额共计人民币2000万元，涉及税款200万元。
2. 隐瞒收入：A企业在2009年至2017年期间，通过隐瞒销售收入、虚列成本等方式，少计收入、多列支出，少缴税款。
经核实，少计收入金额共计人民币5000万元，涉及税款500万元。
3. 偷逃税款：A企业在2010年至2017年期间，通过虚列费用、虚增成本等方式，偷逃税款。
经核实，偷逃税款金额共计人民币1000万元。
税务机关依法对A企业进行了立案调查，并对该公司及相关责任人员进行处罚。
二、案件分析1. 法律依据：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。
”2. 违法事实：A企业通过虚开发票、隐瞒收入、偷逃税款等手段，骗取国家税款，其行为已构成偷税。
3. 处罚结果：根据法律规定，税务机关对A企业作出了如下处罚：（1）追缴偷逃税款1000万元；（2）对偷逃税款行为处以1000万元的罚款；（3）对虚开发票行为处以200万元的罚款；（4）对隐瞒收入行为处以500万元的罚款。
税务案例法律分析题(3篇)
第1篇案例背景：某市A公司成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
近年来，A公司在经营过程中，因税务问题与税务机关产生争议。
以下是A公司与税务机关之间的争议情况：争议事实：1. 2009年，A公司向某市税务局申报缴纳企业所得税时，将一项土地使用权转让收入计入当期收入。
税务机关认为，该土地使用权转让收入应计入2008年，要求A公司补缴税款。
2. 2010年，A公司购买了一批建筑材料，用于房地产开发项目。
在申报增值税进项税额抵扣时，A公司将该批建筑材料的进项税额全部抵扣。
税务机关认为，A公司购买的建筑材料中，部分用于非应税项目，不能全额抵扣进项税额，要求A公司补缴税款。
3. 2011年，A公司因项目停工，部分土地闲置。
税务机关认为，A公司应缴纳土地闲置费，要求A公司缴纳。
法律分析：一、关于土地使用权转让收入的税务处理1. 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业取得的收入，应当按照收入确认原则计入当期收入。
2. 《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例规定，土地使用权转让收入，应当按照转让合同的约定确定转让时间。
3. 本案中，A公司将土地使用权转让收入计入当期收入，符合收入确认原则。
税务机关要求A公司补缴税款，缺乏法律依据。
二、关于增值税进项税额抵扣的税务处理1. 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人购进货物、接受服务，取得的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书等，可以作为进项税额抵扣凭证。
2. 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人购进货物、接受服务，用于非应税项目的，不得抵扣进项税额。
3. 本案中，A公司购买的建筑材料中，部分用于非应税项目，不能全额抵扣进项税额。
税务机关要求A公司补缴税款，符合法律规定。
三、关于土地闲置费的税务处理1. 根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例规定，土地使用者未按照批准的用途使用土地，或者未按照规定支付土地闲置费的，应当缴纳土地闲置费。
【税会实务】关于房地产行业偷税手段多样性的分析与对策
【税会实务】关于房地产行业偷税手段多样性的分析与对策2008年7月9日至10日，国家税务总局在南京召开了全国税务系统企业所得税管理与反避税工作会议，提出了新时期加强企业所得税管理的24字方针，即“分类管理，优化服务，核实税基，完善汇缴，强化评估，防范避税”，为进一步加强企业所得税管理明确了思路，指明了方向。
房地产行业作为企业所得税的重要税源行业，如何提高房地产行业的企业所得税管理水平，防止重点税源流失，防范税收执法风险，成为当前基层国税机关需要重点研究的课题。
一、宿迁市房地产行业发展现状近年来，随着城市化进程加快、基础设施逐步完善、居民生活水平需求提升，房地产业快速发展，带来了城市面貌的日新月异，房地产行业已成为拉动地方经济发展和促进税收增长的重要力量。
2005年-2007年，宿迁市房地产开发建设规模不断扩大，房屋施工面积、房屋竣工面积、房屋销售面积呈逐年递增态势。
房地产行业销售收入快速增长，已经成为企业所得税收入的重要来源。
2005年宿迁市房地产企业销售收入9.5亿元，入库企业所得税2010万元；2006年房地产企业销售收入32.1亿元，入库企业所得税5443万元； 2007年全市累计开业房地产开发企业348户，其中内资332户、外资16户，共缴纳企业所得税14050万元。
2008年上半年宿迁市房地产开发企业入库所得税13598万元，占全市所得税收入比重达41%.可见，管好房地产就管住了所得税的大头，就控制住了所得税税收流失的风险。
基层国税机关只有加强对房地产企业所得税管理规律的研究探索，才能提高房地产企业所得税管理水平，进而推动企业所得税整体征管工作上台阶。
二、目前房地产行业偷税手段的多样性受利益驱使，房地产行业的涉税违法行为越来越普遍，一些开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。
在宿迁房地产行业尽管已连续5年被国税机关列为税收专项检查的内容之一，但行业偷税形势依然严峻。
50个税务稽查案例解析127p幻灯片PPT
案例1 关于误餐补助
案情简介：
近日，税务机关在对一工业企业进行检查时，发现该企业“应付 福利费”科目中每月都有一笔“误餐补助”支出。进一步了解后发现， 该企业职工午餐系企业免费提供，这些“误餐补助”是企业按人头补 助给企业食堂用于支付职工就餐的费用。
此“误餐补助”实质是按月发给职工的补贴，应按“工资薪金所
处罚决定，除追缴该公司少缴纳的税款外，还对其隐瞒销售
收入少缴增值税和企业所得税的行为定性为偷税，依法予以
处罚。
此案查补税款、加收滞纳金、罚款共计928.4万元，现已全部 入库。
国税总局明确：税务稽查部门在打击税收违法行为方
面的主要举措
一是加大对虚开、骗税案件查处力度。以查处虚开、骗税案件为重点，查处一 批有影响力的重大案件。
经查，2010年至2012年，许德铭等人利用翔铭伟业化工贸易有限公司等5户企业的 名义，通过中间人，按票面金额2.5%至3.5%的比例支付手续费，从河北、河南、广东等 11个省市取得进项增值税专用发票2783份，涉及税额1.12亿元；在无货交易情况下，通 过中间人，按照票面金额4.5%至6.5%的比例收取手续费，向河北、河南、江苏等13个省 市虚开增值税专用发票7805份，涉及税额1.17亿元。
西藏税务部门对定性为虚开的增值税专用发票向受票企业所在地税 务机关发出协查，以最大限度挽回国家税款损失。目前，涉案省市税务 机关已追缴税款、加收滞纳金、罚款合计3184万元，其余损失正在追缴 中。
公安机关已抓捕犯罪嫌疑人14名、网上追逃22人，5名主要犯罪嫌 疑人已被批准逮捕。
二是深圳东森房地产开发有限公司偷税案
案例3 支付个人购房合同违约金时应代扣代缴个
人所得税
案情简介：
某地税局在对某房地产有限责任公司实施税 务检查时发现，该公司因解除商品房买卖合同 在2010年支付多个买房者个人违约金60多万元， 但未代扣代缴个人所得税款。经查实，税务机 关最终补征个人所得税款12万元。
房产企业所得税汇算清缴稽查案例
房产企业所得税汇算清缴稽查案例2009-8-24 9:38【大中小】【打印】【我要纠错】某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。
检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。
A公司财务部施经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，施经理拿出早就准备好的计算底稿。
主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额；二、按照“国税发[2009]31号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%；三、按照预收账款年末余额和10%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额；四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额；五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。
为了避免差错，王组长对照“[2009]31号”文一步一步地核对施经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但施经理立马拿出了早就准备好的“国税发[2006]31号”文，王组长看后立马表示该文已废止，施经理解释说：该文虽已废止，但“[2009]31号”文未能明确的内容可以借鉴“[2006]31号”文的规定，如“[2006]31号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“[2009]31号”文对税金扣除问题就未能明确。
另外，对是否按照“[2009]31号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。
施经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对施经理说，待检查组集体讨论后再定夺。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。
销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。
以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。
其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。
不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。
此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。
《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。
在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。
依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。
当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
税收相关法律案例题(3篇)
第1篇我国某市A公司成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
公司自成立以来，一直按照国家相关税收法律法规缴纳各项税款。
然而，在2018年，税务机关在对A 公司进行年度税收检查时，发现公司在2017年度存在以下涉税问题：1. A公司在销售部分房产时，未按照规定缴纳土地增值税；2. A公司在申报企业所得税时，少计收入，多列支出；3. A公司在申报房产税时，未按照规定缴纳房产税。
税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》等相关法律法规，对A公司进行了调查和处理。
案例题：请根据以下情况，回答以下问题：一、案例分析1. A公司在销售部分房产时，未按照规定缴纳土地增值税。
请分析以下情况：（1）A公司在销售房产时，应缴纳的土地增值税是多少？（2）A公司未缴纳土地增值税的行为违反了哪些法律法规？（3）税务机关对A公司未缴纳土地增值税的行为应如何处理？2. A公司在申报企业所得税时，少计收入，多列支出。
请分析以下情况：（1）A公司少计收入，多列支出的具体金额是多少？（2）A公司这种行为违反了哪些法律法规？（3）税务机关对A公司这种行为应如何处理？3. A公司在申报房产税时，未按照规定缴纳房产税。
请分析以下情况：（1）A公司应缴纳的房产税是多少？（2）A公司未缴纳房产税的行为违反了哪些法律法规？（3）税务机关对A公司未缴纳房产税的行为应如何处理？二、问题解答1. A公司在销售部分房产时，未按照规定缴纳土地增值税。
（1）A公司在销售房产时，应缴纳的土地增值税计算如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照增值额的30%征收。
增值额 = 土地转让收入 - 土地购置成本假设A公司销售房产的土地转让收入为1000万元，土地购置成本为800万元，则增值额为200万元。
应缴纳土地增值税 = 增值额× 30% = 200万元× 30% = 60万元（2）A公司未缴纳土地增值税的行为违反了以下法律法规：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国行政处罚法》（3）税务机关对A公司未缴纳土地增值税的行为应如何处理：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，由税务机关责令限期缴纳，并可以加收滞纳金；逾期仍不缴纳的，可以采取税收保全措施，或者申请人民法院强制执行。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
得税案
2
第一部分
一、案例编写人 winwind 二、编写目的
通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、 多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特 别是分析性复核方法在查前、查中的运用。
三、关键词
企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用
总地价8000万元 楼面地价800元 （排除异常）
建安成本2.009亿 单位建安成本2009元
（高出预警值）
拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题）
甲供材料成本 1.237亿元
（虚增成本高危环节）
建安费 7731万 （发票当地开具）
拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议）
CCTTAAIISSXX系系统统 发发票票流流向向查查询询 （（确确定定了了多多列列成成本本））
3
偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
1.隐瞒委托 代销收入
2.隐瞒按揭 首付款
3.隐瞒违章 建筑租金
4
偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
4.虚列建安 成本
5.虚列材料 成本
6.虚列拆迁 成本
5
偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
7.混淆成本 对象
6
偷税手段
少计收入 多列成本
9
第一部分
（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定
地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土 地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之 间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷ 建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容 积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本 案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。
14
（一）工商注册、税务登记情况
金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸 公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有 限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。 该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入 35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税 金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计 税毛利率15％
26
（二）稽查实施
1
收入检查
2
成本核查
3
期间费用审查
27
1.收入检查
（1） 侧面突破查出少计收入 （2） 巧妙分析发现隐瞒首付款项 （3） 现场核查违章建筑收租金
28
（1）侧面突破 查出少计收入
营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员 全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿
31
（３）现场核查 违章建筑收租 金
为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所 在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然 比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出 租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该 部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认 了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违 法事实。
680.56万元
22685.13万元
隐匿收入 2000万元
支付销售佣金
按代销手续 费3％推算出实 际的预售收入
29
该企业申报预 售收入只有 20685.13万元
（２）巧妙分析 发现隐瞒首付款 项
该企业有按揭贷款入账，却未有首付 款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律 规定，这是非常不正常的，检查人员分析认 为，可能存在两种情况：
16
（二）企业经营情况
取得拍卖地块85.8亩
开发了两个项目
都市花园一期 建筑面积 10万平方米
2006年竣工
都市花园二期 建筑面积 10万平方米
尚未竣工
17
三、案件查处情况
（一） 案头分析准备 （二） 稽查实施 （三） 查补税款计算
18
（一）案头分析准备
检查人员在入户前，首先调阅了该企业 的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利 润表。对报表进行了认真全面的分析，然后 微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对 楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该 企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售 收入同售楼部了解情况不一致。
15
（二）企业经营情况
该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中 心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园 一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其 中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工； 都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004 年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入 10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000 万元，二期预售收入3000万元。
2006
32685.1 3
3000
30397.1 7
70.76 0
20.76 50
982.5
（一）案头分析准备
1
申报表比率分析
2
财务费用分析
3
业务招待费分析
21
1.申报表比率分析（完工项目）
收入
32685.13 万元
缴纳所得税款47.57万元 所得税贡献率为0.13%<3%
毛利率为7%<20%
可能存在 虚增成本 或者少计 收入问题
19
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
2005
销售收入
0
0
预售收入 纳税申9报863情.90况108231.2
计税成本
O
O
总计
814.99
期间费用 利息支出 582.34 业务招待费 135
其他期间费用 97.65
主营业务税金及附加 20 646.09
788.74 582.34
120 86.40 708.79
25
（二）稽查实施
被迫交出账簿
Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼 仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受 损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照 同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核 定征收措施核定税款。 在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日， 该企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动 稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。
43
（2）多列业务招待费
根据案头分析阶段发现的疑点，检 查人员对预售阶段列支业务招待费的问题， 进行了调查取证，证实该企业在预售阶段 列支广告费、业务招待费共计255万元， 应调增应纳税所得额255万元。
建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金
额1450.05万元。
35
（3）CTAIS“发票流向查询”查出假 材料发票
为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成 本费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货 物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流 向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流 向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向 的功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细 表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。 经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本
32
2.成本核查
（1） （2） （3） （4） （5）
综合评估确定检查突破点 地税机关协查建安发票 CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 拆迁办协查查出假拆迁协议 不配比结转成本热力站成本全入一期
33
（1）综合评估确定检查突破点
总成本3.039亿元 单位工程成本3039元 （单位工程成本偏高）
42
（1）未完工开发产品多列利 息支出
根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发 [2000]84号文）第三十五条规定，从事房地产开发业 务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费 用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的 开发成本该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工， 因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接 列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应 摊入利息资本化支出582.34万元。
40
3.期间费用审查
（1） 未完工开发产品多列利息支出 （2） 多列业务招待费
41
（1）未完工开发产品多列利 息支出
根据案头分析阶段发现的疑点，经过 调查取证，证实该企业2004年初取得了两年 期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年 共多列支“财务费用－利息出”1164.68万 元。
地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本）
34
（2）地税机关协查建安发票
发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不
在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度
存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微
小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的
1961.28万元。
36
是否假票金额均要调减销售成本？
假票金额
一期直接成 本(已完工)
二期直接成 本（未完工）
已售面积部分调 减销售成本
未售部分调减存 货成本
调减二期开发成 本
共同成本
配比原则在两个 成本对象间分摊
属于一期成本 属于二期成本
已售面积部分， 调减销售成本
未售部分调减存 货成本
调减二期开发成 本
10
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲 方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定 主要材料由房地产公司采
一
案件来源
二
纳税人基本情况
三
案件查处情况
四
定性处理及依据