物业管理模式研究

非常狭小（仅限于房产 非常广泛（除维修服务
房屋损坏严重，物业寿 房屋维护良好，物业保 命缩短，社会财产浪费 值升值，物业延长寿命 听之任之，无可奈何
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认为合理，进而支持
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别


两种管理方式比较可归纳为以下四点：
1）从管理体制上两者差别 （1）传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企 事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行 行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政 命令的方法，是计划包办的维修、管理办法。 （2）物业管理公司是专业化企业。它的服务是通 过市场，采用经济手段进行社会化管理的有偿服务。
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一、物业管理的类型


３、社会化、专业化、市场化管 理型
主要是指房地产开发企业建造，按 照市场价格出售的住宅小区的管理。其 特点是房屋所有权完全归购房者。由具 有法人资格的物业管理企业对其实行统 一管理与服务。
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一、物业管理的类型
三种不同类型的管理方法，产生不同的 经济体制。随着社会主义市场经济的建立与 发展，第一种类型已逐渐减少；第二种类型 主要存在于内地一些城市；第三种类型主要 存在于我国南方城市及沿海开放城市。随着 市场经济进一步发展，社会化、专业化、市 场化、规范化、法制化的物业管理将是城市 化管理的重要载体。
二、我国物业管理的六种模式比较


（4）此类模式只能在企业内部Βιβλιοθήκη Baidu行。
（5）随着人事制度改革，单位用工自主权增加， 解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性 住房管理带来了不便。 （6）管本单位住房的后勤部门——（组建的物 管企业）不是独立法人单位，在经济利益上难以和 原单位脱钩，难以实现职能分解，政企分离，也不 利于面向社会，形成规模经营。
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二、我国物业管理的六种模式比较
以上六种模式的大体比例是：
房地产开发企业派生 房管所转制 单位直管公房管理模式 街道居委会组建 三合一模式 按现代企业制度组建
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3% 13%
5%
11%
51% 17%
二、我国物业管理的六种模式比较
２、六种管理模式的比较
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二、我国物业管理的六种模式比较


5）按照现代企业制度建立的物业管理企业
此类模式的特点是： （1）市场经济体制下产生，管理思路清晰，竞 争意识强烈。 （2）企业按照“独立核算、自负盈亏、自我运 转、自我发展”方式进行。 （3）市场意识清楚，为业主服务热情，办事认 真，扩大市场份额。
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别


3．两种管理方式比较
从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行 管理，如果从物业管理概念与传统房屋管理比较， 就会发现有许多不同，详见下页表。
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管理方式 三、传统的房屋管理与市场化的 序号 传统房屋管理 市场化物业管理 比较项目 物业管理的区别 1 所管的物业产权归属 国家财产（产权单一） 业主私有（产权多元） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 管理单位性质 管理人员 管理手段 管理范围 管理经费来源 费用状况 服务方式 管理效果 用房态度 事业单位 政府委派监管人员 行政手段 使用服务） 低租金和政府或 单位拨款补贴 严重不足 多为无偿服务 企业单位 公开聘用专业人员 法律、经济手段 外还开展综合服务） 自己筹措（收取管理 费和开展各种经营） 收支平衡，略有盈余 有偿服务
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二、我国物业管理的六种模式比较


6）按照“三合一”方式组建的物业管理企业
此模式特征： （1）所谓“三合一”体制是由街道居委会、物业管理公 司和社区服务组织组成。 （2）由于由居委会参加，可以树立物业管理公司形象。 （3）容易与政府各部门协调，解决一些困难。
１）行政管理部门——街道居委会组建的物业管理 企业 这种模式特点： （１）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机 构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性， 制约力强； （２）专业管理机构在街道居委会行政统一领导下， 分工明确，专业协作，各负其责；
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二、我国物业管理的六种模式比较

（4）企业内部运用市场经济规律，采用优胜劣 汰竞争机制，对企业职工采用聘用制，合同工制， 定期考核，定期评审，充分调动全体员工积极性。 （5）由于目前国情所限，经济还不发达，人民 生活水平还不高，人们观念还未转变，一些物业管 理公司还处在低水平上运转，一些物管公司还会出 现亏损。 （6）这种按现代企业制度建立起来的物业管理 公司是我国物业管理行业发展的方向，符合社会主 义市场经济要求，具有强大的生命力。
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别
1．传统的房屋管理 1）此管理单位是政府的一个职能部门，采取行政管理。 2）由于房管部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而 房管部门又是政府一个职能部门，所以产权和管理权是合 一的。 3）管理的工作比较单一（主要是房屋及其附属设施维修、 养护），管理水平也不需要很高，房管所只配“一员三工” 便可以管理。

根据物业管理性质，目前我国物业管理类 型大体可分为三类： １、行政、福利管理型 主要是指公房住宅区的管理。其特点是由 房屋所有权单位或房管部门的房管所实施管理， 其住户只有使用权，没有所有权，住户交租金。
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一、物业管理的类型
２、行政性与专业化相结合管理型
主要是指政府建设的按一定优惠条件内销售给 单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部 分商业化，由独立核算、自我运转的专业管理部门 对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单 位进行少量补贴。
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二、我国物业管理的六种模式比较


3）房地产开发公司组建的物业管理企业
这种模式特点： （1）发挥了房地产开发企业的经营所长，从开 发、建设到管理一条龙，可以为业主提供全方位服 务。 （2）这类物业管理企业开展服务的目的是作为 房地产商售楼的卖点。
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管
理的区别
3）从管理对象的产权关系来看两者的区别
（1）传统的房屋管理，不论是政府或部门管理， 都是国家的，产权单一。 （2）物业管理是在产权多元化后，对一些公共部 位，公用设施，实行高度统一，全方位服务于一体 的管理。同时还对小区内的环卫、绿化、市政、治 安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整 体功能。
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二、我国物业管理的六种模式比较

（3）此类物业管理企业依附于开发商，物业 管理企业经营好坏以及盈与亏都由开发商负责，造 成物业管理企业自身独立性差，自主意识差，市场 竞争意识弱。 （4）近期来看，这种依附还是可以的，但从长 远来看，物业管理企业总有一天要“断奶”，因此 此类物管企业应增强自主意识、独立意识和市场竞 争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的实体。
物业管理模式研究
传统的计划经济体制下，物业管理概念在 我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理 的方式进行，公有住房由房管所管理，单位 住房由行政办公室或后勤部门负责。随着市 场经济的建立，住房制度改革深化，产权多 元化后，一个以经济手段为主，法律和行政 手段为辅的物业管理体制产生了。
一、物业管理的类型
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二、我国物业管理的六种模式比较
（4）此类公司的人员一般具有学历层次低， 人员老化严重，离退休职工比例大等特点，对物业 管理知识缺乏。 （5）长期以来房管部门对房屋采取的是行政管 理，而市场经济下的住房商品化后，对住宅小区业 主（使用者）如何开展全方位服务，还需要转变过 程。
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二、我国物业管理的六种模式比较

２）国家房管部门转制成立的物业管理企业 这种模式特点： （1）发挥了房管部门管房的专业之所长； （2）住宅小区以房屋管理为主体，对房屋进 行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护 小区的整体风貌; （3）在小区总体管理上，这种模式难以协 调，各专业部门容易各自为政，不能齐心合作。而 房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。
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二、我国物业管理的六种模式比较

（4）此种体制不顺，居委会主任由上级街道委 派，物管公司经理是企业法人，当两者工作发生矛 盾时，到底谁说的为准？ （5）形成了新的政企不分的局面，物业管理公 司作为企业，自负盈亏，居委会作为国家基层行政 组织，则以行政利益为重，企业利益与行政利益发 生冲突，领导常和稀泥。 （6）物业管理出现重大失误，业主把物业管理 公司告上法庭时，由于体制不清，领导就是企业经 理，又是居委会主任，就出现业主告政府（居委会 主任代表基层政府组织）被动局面。
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别

2．市场化的物业管理
1）市场化物业管理采取的是以经济手段进行管理，其 物管公司属于企业性质。 2）物业管理企业对住宅小区（大厦）管理上有经营管 理权而无产权。 3）物业管理企业管理内容非常广泛，主要分为三类： 公共服务——为全体业主提供经常性的有偿与无偿服务 专项服务——为住宅区内住房提供专门服务 特约服务——即根据住户特殊需求进行服务
二、我国物业管理的六种模式比较

（３）基层组织的稳定性有利于小区管理的 长期性和稳定性； （４）此类公司往往是在街道、居委会里再挂 上一块物业管理公司牌子，人员保持不变，“一套 班子，几块牌子”；

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二、我国物业管理的六种模式比较

（５）在产权多元化后，要防止行政管理代管一 切。目前小区内的违章搭建据有关部门统计，占56%左 右都是行政组织——街道居委会所为。 （６）这种公司主要承担着一些未实施小区化、旧 小区或非小区住宅（单幢楼或者１～２栋楼）的管理工 作，因为这些地方管理成本高，按照市场化运作的物管 企业不愿意接管。南京市就出现这种情况，成为物业管 理工作的“死角”。此类公司在这种情况下应运而生， 承担起清除“死角”的任务。
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三、传统的房屋管理与市场化的物业管理 的区别


2）从管理内容上看两者的区别
（1）传统的房屋管理多年来一直以单一的“收 租养房”为主要内容。国家实行的又是福利型低租 金政策，即使收租也养不了房，仍需政府补贴。 （2）物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环 境等实行全方位，多功能的经营、管理、服务。企 业通过开展一业为主，多种经营的经营方针，实现 造血功能，逐步走向良性循环。
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二、我国物业管理的六种模式比较
１、根据不同地区的经济状况，我国住宅 小区（楼宇）管理模式大体有以下六种：

以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公
司； 以房管所转制成立的物业管理公司； 以房地产开发公司下属组建的物业管理公司； 单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开 展服务； 由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司组建为 新的管理模式——称之为“三合一”的管理模式。
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二、我国物业管理的六种模式比较


4）单位自行管理房屋的物业管理企业 此类模式的特点是： （1）管理对象是本单位职工和房产，相 对单一。 （2）单位领导较为重视，经费来源是以 单位福利基金为后盾，比较充裕。 （3）由于企业领导一元化，出现问题， 行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比 较方便。 15 现代房地产物业管理远程教育