济南海尔绿城玉兰公寓营销推广方案
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以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
一、玉兰公寓目标客户调研分析
➢ 价格接受程度调研
有购买意向的16名客户中，对 于酒店式公寓每平米一万二的价 格，有9名客户表示可以接受， 而7名客户感觉价格偏高，接受 度较低。
1.2万/平米的价格接受程度
（共32人）
10
9 7
5
0 所选人数（人）
价格偏高 价格适中
➢从推售时间看，上半年是集中放量期；从区域 看，东部区域仍是供应的主力军；从产品档次看， 多个高端产品入市，市场细分愈加明显。
项目名称
银座中心 中齐未来城
蓝调国际 名士MINI公馆
中铁汇展国际 香港国际 大舜天成 青年会 金光旺角
所属 区域 西部 东部 东部 东部
东部 北部 中部
中部
预计推出体量 （万㎡）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
小结
➢区位：位于市中心，占有优越的城市资源； ➢规划：依托城市综合体，住宅、商业、写字楼、酒店 等资源共享； ➢户型：40-60平米，总价低，首付两成，住宅利率， 易于投资； ➢装修：高档精装修，产品品质比较优越。
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
地理位置
总建面 开盘时间 交房时间 产品类型 均价 装修标准 物业管理
位于市中区，经二路、经四路、顺河高架、纬一路围 合区域 2万㎡ 2009年6月 2011年5月 1栋高层（28层） 开盘均价10000元/平米 精装修成本1000元/平米 万达物业，物业费约2元/平米/月
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
建筑类型
2.4
2栋23层loft
2.1
1栋精装公寓
7.5
3栋loft
2.1
1栋24层酒店式公 寓
12（地上建面 19.28）
8栋
2.9
2栋10层板式
主力户型 （㎡） 40-57 43-53 100-115 45-60
50-110 45-56
装修程度
毛坯 精装 精装
推售时间 推售价格
（元/㎡）
2010年4-5 月
四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量
在售项目 发祥1号公馆 香格里拉 九城尚都 万豪国际 中齐未来城 合计
存量（截止2010年2月底）
112套
1.02万㎡
164套
1.26万㎡
5套
0.023万㎡
238套
1.5万㎡
4套
0.04 万㎡
523套
3.843万㎡
➢目前市场现有存量较少，截至2010年2月底， 预计将有5个新项目入市，三个项目加推，预计 推出近32万体量，可缓解供需失衡的矛盾。
未定
上半年
未定
上半年 6500以上
精装酒店式 2010年5月 8500-9000
简装 毛坯
2010年5-6 月
上半年
未定 未定
3.26
658套
40-70
精装 2010年年底 未定
2.5
以上40统-6计5 数据来精自装信立怡2高01房0年地月5产-6顾问未机定构
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
优势：位于经十路和旅游路交界 处，交通方便；精装酒店式公寓， 平层和LOFT组合，户型多样；周 边配套较为完善。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
ห้องสมุดไป่ตู้
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆平层户型
B户型：建筑面积 约46平米
D户型：建筑面积 约43平米
A户型：建筑面积 约40平米
09年公寓月度成交变化
套
万平米
1000
5
800
4
600
3
400
2
200
1
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
成交套数 29 51 175 207 380 724 688 769 712 759 789 492 成交面积 0.14 0.26 0.87 1 1.94 3.85 3.86 4.2 3.77 4.18 4.63 3.04
C户型：建筑面积 约56平米
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
小结
➢区位：紧靠经十路，位于繁华的燕山片区； ➢户型：40-60平方米为主，易于投资； ➢平层和LOFT组合，户型多样。
第二部分：客户分析
一、玉兰公寓目标客户调研分析
➢选取的目标客户样本：购买能力在一百万以上的住宅
客户占50%、购买能力二百万以上的商业客户占25%、
购买能力在500万、1000万以上的商业客户占25%；
➢ ➢
目标客户选取样本 样本人数
➢样本人数：选取目标客户58份，得到32份有效问卷；
➢ 目标客户职业
【销售情况】
09年6月
开盘推出360套，均价10000元/平米 ，成交325套，1.79万平米
09年7月 09年8月 09年9月 09年10月
封盘
加推200套，均价10600元/平米， 成交189套，0.79万平米
成交93套，均价10400元/平米
成交26套，均价11000元/平米，售 罄。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
中部
10000 10000 10200 10200 11000
6116 5900 7500 5600
市场态势的好转，供需失衡矛盾的加剧，开发商销售压力的解除，高 端产品的入市等要素，带来了09年公寓市场均价的整体上扬。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量
在售项目 售罄项目 潜在项目
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆
户型 一室 LOFT
套数 342 92
套数配比 面积（平米）层高（米）（认元筹/平价米格）
78.9%
40-60㎡，主 力面积为50㎡
3.3
8500-9000
21.1%
80-120㎡，主 力面积100㎡
4.9
12000
2010年1月9号开始认筹， 至今认筹客户30组。 认筹期间 交两万可享受开盘9.8折，预计 在5月份开盘。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
三、2009年济南公寓市场—价格分析
元/平米
12,000
09年公寓均价月度变化
10,000 8,000
6,000
4,000 2,000
0 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
整体均价 4,933 5,079 5,081 5,129 5,209 6,259 6,259 6,410 6,466 6,586 5992
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
二、2009年济南公寓市场—成交量分析
➢2009年公寓市场总成交 5775套，31.74万平米，是08 年成交量的近4倍，市场态势 好。
➢2009年公寓市场月度供应量 持续下降，成交量持续攀升， 市场整体成交率高达95%，至 年底供需失衡矛盾出现。
➢东部区域是占整体成交量的 五成多，北部三成多，中部和 南部有少量供应，西部无成交。 中部高端产品以投资客为主， 居住类公寓其主力客群首次置 业的过渡型客群。
1000
5
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
供应套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 供应面积 19.58 19.44 19.09 17.82 17.6 17.83 16.51 13.75 12.22 11.92 9.82 5.09
海尔绿城公寓营销提案
龙奥大厦
A座写字楼
玉兰公寓
喜来登酒店 奥体中心
海尔绿城玉兰公寓2010年营销推广方案
目录 第一部分：市场分析 第二部分：客户分析 第三部分：产品分析 第四部分：价格策略 第五部分：推售策略 第六部分：推广策略
第一部分：市场分析
一、2009年济南公寓市场—供应量分析
➢2009年公寓市场总供应为 6074套，33.03万平米，较 08年同比分别上升了29.6%， 29.3%，产品主要集中在一 室，东部区域占整体供应的 五成多。
09年公寓新增供应月度变化
套
万平米
800
4
600
3
400
2
200
1
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
新增套数 0
0
0
0 236 400 297 200 533 522 240 104
新增面积 0
0
0
0 1.3 2.2 1.48 1.1 2.67 3.47 1.3 0.63
09年公寓供求关系月度变化（套数）
套 4000
% 80%
3000
60%
2000
40%
1000
20%
0
0%
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
供应套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 成交套数 29 51 175 207 380 724 688 769 712 759 789 492 成交率 1% 1% 5% 6% 12% 22% 24% 32% 33% 38% 53% 62%
➢ 客户有购买意向占50%
通过对32名客户的有效调 研可得，对于酒店式公寓具有 购买意向的客户和无购买意向 的客户比例持平，各占一半。
客户购买意向 （共32人）
20 15
有意向客户
10
无意向客户 5
0
16 16 所选人数（人）
客户对精装酒店式公寓这种高端物业的了解 不多，认可度一般，但有一定的市场空间。
➢目标客户职业：政府机关公务员、金融银行人员、电
➢ 调研内容
力工程老总、石油行业、汽车私企老板、珠宝经销商、
网络期货老板、汽车配件、装修等个体商户等。
➢调研内容：目标客户对于酒店式公寓的购买意向、价 格接受程度、面积需求范围、购买用途等方面的访谈调 研。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
一、玉兰公寓目标客户调研分析
名士豪庭MINI公馆
地理位置
总建面 预计开盘 时间 产品类型
位于名士豪庭项目北侧，经十 路南 2.1万㎡
2010年5月
1栋高层（24层）
产品形式 3-19层为平层，20-24为LOFT
均价
预计开盘价格平层8500-9000 元/平米
LOFT12000元/ 平米
装修标准 精装修 物业管理 南方物业
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界 建造标准一览表
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界 建造标准一览表
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
➢2009年新增供应为2532 套，14.15万平米，较08年 同比下降了25.4%，13.9%， 新推楼盘主要集中在下半年， 9，10月份是推售高峰期。
➢随着市场态势的整体好转， 月度消化速度的加快，月度 供应量呈递减趋势。
套
4000
09年公寓供应量月度变化
万平米
25
3000
20
15 2000
10
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
【户型面积】
户型/面积 A ：45 B ：50 C ：61 D ：64 E ：46
套数（套） 156 312 52 52 52
比例 25% 50% 8.3% 8.4% 8.3%
【宣传卖点】
城市中心高档精装公寓
【客户构成】
以投资客户为主，约占65％。客户主要来自在周边 办公或居住的金融、电力行业的高收入人群。 公寓客户中约7%是购买本项目住宅和商业的客户。
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
【楼层差价】 ➢ 1-8层，每层加50元 ➢ 9层比8层高200元 ➢ 9-18层，每层加50元 ➢ 19层比18层低100元 ➢ 19层以上，每层减30元
【朝向差价】 ➢ 南北：400-500元 ➢ 东西：1400元
【厨房】：每户均配置独立厨房
【供暖方式】：集中供暖
东部
4750 4775 4775 4775 4875 4875 4875 5025 5400 5650 5825
南部
5330 5770 5780 5970 6100 6500 6500 6700 6900 7000 7400
北部
4900 4996 4996 4998 4998 5049 5049 5100 5500 5500 5625
一、玉兰公寓目标客户调研分析
➢ 价格接受程度调研
有购买意向的16名客户中，对 于酒店式公寓每平米一万二的价 格，有9名客户表示可以接受， 而7名客户感觉价格偏高，接受 度较低。
1.2万/平米的价格接受程度
（共32人）
10
9 7
5
0 所选人数（人）
价格偏高 价格适中
➢从推售时间看，上半年是集中放量期；从区域 看，东部区域仍是供应的主力军；从产品档次看， 多个高端产品入市，市场细分愈加明显。
项目名称
银座中心 中齐未来城
蓝调国际 名士MINI公馆
中铁汇展国际 香港国际 大舜天成 青年会 金光旺角
所属 区域 西部 东部 东部 东部
东部 北部 中部
中部
预计推出体量 （万㎡）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
小结
➢区位：位于市中心，占有优越的城市资源； ➢规划：依托城市综合体，住宅、商业、写字楼、酒店 等资源共享； ➢户型：40-60平米，总价低，首付两成，住宅利率， 易于投资； ➢装修：高档精装修，产品品质比较优越。
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
地理位置
总建面 开盘时间 交房时间 产品类型 均价 装修标准 物业管理
位于市中区，经二路、经四路、顺河高架、纬一路围 合区域 2万㎡ 2009年6月 2011年5月 1栋高层（28层） 开盘均价10000元/平米 精装修成本1000元/平米 万达物业，物业费约2元/平米/月
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
建筑类型
2.4
2栋23层loft
2.1
1栋精装公寓
7.5
3栋loft
2.1
1栋24层酒店式公 寓
12（地上建面 19.28）
8栋
2.9
2栋10层板式
主力户型 （㎡） 40-57 43-53 100-115 45-60
50-110 45-56
装修程度
毛坯 精装 精装
推售时间 推售价格
（元/㎡）
2010年4-5 月
四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量
在售项目 发祥1号公馆 香格里拉 九城尚都 万豪国际 中齐未来城 合计
存量（截止2010年2月底）
112套
1.02万㎡
164套
1.26万㎡
5套
0.023万㎡
238套
1.5万㎡
4套
0.04 万㎡
523套
3.843万㎡
➢目前市场现有存量较少，截至2010年2月底， 预计将有5个新项目入市，三个项目加推，预计 推出近32万体量，可缓解供需失衡的矛盾。
未定
上半年
未定
上半年 6500以上
精装酒店式 2010年5月 8500-9000
简装 毛坯
2010年5-6 月
上半年
未定 未定
3.26
658套
40-70
精装 2010年年底 未定
2.5
以上40统-6计5 数据来精自装信立怡2高01房0年地月5产-6顾问未机定构
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
优势：位于经十路和旅游路交界 处，交通方便；精装酒店式公寓， 平层和LOFT组合，户型多样；周 边配套较为完善。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
ห้องสมุดไป่ตู้
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆平层户型
B户型：建筑面积 约46平米
D户型：建筑面积 约43平米
A户型：建筑面积 约40平米
09年公寓月度成交变化
套
万平米
1000
5
800
4
600
3
400
2
200
1
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
成交套数 29 51 175 207 380 724 688 769 712 759 789 492 成交面积 0.14 0.26 0.87 1 1.94 3.85 3.86 4.2 3.77 4.18 4.63 3.04
C户型：建筑面积 约56平米
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆样板间实景 图
小结
➢区位：紧靠经十路，位于繁华的燕山片区； ➢户型：40-60平方米为主，易于投资； ➢平层和LOFT组合，户型多样。
第二部分：客户分析
一、玉兰公寓目标客户调研分析
➢选取的目标客户样本：购买能力在一百万以上的住宅
客户占50%、购买能力二百万以上的商业客户占25%、
购买能力在500万、1000万以上的商业客户占25%；
➢ ➢
目标客户选取样本 样本人数
➢样本人数：选取目标客户58份，得到32份有效问卷；
➢ 目标客户职业
【销售情况】
09年6月
开盘推出360套，均价10000元/平米 ，成交325套，1.79万平米
09年7月 09年8月 09年9月 09年10月
封盘
加推200套，均价10600元/平米， 成交189套，0.79万平米
成交93套，均价10400元/平米
成交26套，均价11000元/平米，售 罄。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
中部
10000 10000 10200 10200 11000
6116 5900 7500 5600
市场态势的好转，供需失衡矛盾的加剧，开发商销售压力的解除，高 端产品的入市等要素，带来了09年公寓市场均价的整体上扬。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量
在售项目 售罄项目 潜在项目
五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）
MINI公馆
户型 一室 LOFT
套数 342 92
套数配比 面积（平米）层高（米）（认元筹/平价米格）
78.9%
40-60㎡，主 力面积为50㎡
3.3
8500-9000
21.1%
80-120㎡，主 力面积100㎡
4.9
12000
2010年1月9号开始认筹， 至今认筹客户30组。 认筹期间 交两万可享受开盘9.8折，预计 在5月份开盘。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
三、2009年济南公寓市场—价格分析
元/平米
12,000
09年公寓均价月度变化
10,000 8,000
6,000
4,000 2,000
0 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
整体均价 4,933 5,079 5,081 5,129 5,209 6,259 6,259 6,410 6,466 6,586 5992
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
二、2009年济南公寓市场—成交量分析
➢2009年公寓市场总成交 5775套，31.74万平米，是08 年成交量的近4倍，市场态势 好。
➢2009年公寓市场月度供应量 持续下降，成交量持续攀升， 市场整体成交率高达95%，至 年底供需失衡矛盾出现。
➢东部区域是占整体成交量的 五成多，北部三成多，中部和 南部有少量供应，西部无成交。 中部高端产品以投资客为主， 居住类公寓其主力客群首次置 业的过渡型客群。
1000
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0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
供应套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 供应面积 19.58 19.44 19.09 17.82 17.6 17.83 16.51 13.75 12.22 11.92 9.82 5.09
海尔绿城公寓营销提案
龙奥大厦
A座写字楼
玉兰公寓
喜来登酒店 奥体中心
海尔绿城玉兰公寓2010年营销推广方案
目录 第一部分：市场分析 第二部分：客户分析 第三部分：产品分析 第四部分：价格策略 第五部分：推售策略 第六部分：推广策略
第一部分：市场分析
一、2009年济南公寓市场—供应量分析
➢2009年公寓市场总供应为 6074套，33.03万平米，较 08年同比分别上升了29.6%， 29.3%，产品主要集中在一 室，东部区域占整体供应的 五成多。
09年公寓新增供应月度变化
套
万平米
800
4
600
3
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2
200
1
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
新增套数 0
0
0
0 236 400 297 200 533 522 240 104
新增面积 0
0
0
0 1.3 2.2 1.48 1.1 2.67 3.47 1.3 0.63
09年公寓供求关系月度变化（套数）
套 4000
% 80%
3000
60%
2000
40%
1000
20%
0
0%
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
供应套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 成交套数 29 51 175 207 380 724 688 769 712 759 789 492 成交率 1% 1% 5% 6% 12% 22% 24% 32% 33% 38% 53% 62%
➢ 客户有购买意向占50%
通过对32名客户的有效调 研可得，对于酒店式公寓具有 购买意向的客户和无购买意向 的客户比例持平，各占一半。
客户购买意向 （共32人）
20 15
有意向客户
10
无意向客户 5
0
16 16 所选人数（人）
客户对精装酒店式公寓这种高端物业的了解 不多，认可度一般，但有一定的市场空间。
➢目标客户职业：政府机关公务员、金融银行人员、电
➢ 调研内容
力工程老总、石油行业、汽车私企老板、珠宝经销商、
网络期货老板、汽车配件、装修等个体商户等。
➢调研内容：目标客户对于酒店式公寓的购买意向、价 格接受程度、面积需求范围、购买用途等方面的访谈调 研。
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
一、玉兰公寓目标客户调研分析
名士豪庭MINI公馆
地理位置
总建面 预计开盘 时间 产品类型
位于名士豪庭项目北侧，经十 路南 2.1万㎡
2010年5月
1栋高层（24层）
产品形式 3-19层为平层，20-24为LOFT
均价
预计开盘价格平层8500-9000 元/平米
LOFT12000元/ 平米
装修标准 精装修 物业管理 南方物业
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界 建造标准一览表
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界 建造标准一览表
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
万达达人界样板间实景
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
➢2009年新增供应为2532 套，14.15万平米，较08年 同比下降了25.4%，13.9%， 新推楼盘主要集中在下半年， 9，10月份是推售高峰期。
➢随着市场态势的整体好转， 月度消化速度的加快，月度 供应量呈递减趋势。
套
4000
09年公寓供应量月度变化
万平米
25
3000
20
15 2000
10
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
【户型面积】
户型/面积 A ：45 B ：50 C ：61 D ：64 E ：46
套数（套） 156 312 52 52 52
比例 25% 50% 8.3% 8.4% 8.3%
【宣传卖点】
城市中心高档精装公寓
【客户构成】
以投资客户为主，约占65％。客户主要来自在周边 办公或居住的金融、电力行业的高收入人群。 公寓客户中约7%是购买本项目住宅和商业的客户。
五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）
【楼层差价】 ➢ 1-8层，每层加50元 ➢ 9层比8层高200元 ➢ 9-18层，每层加50元 ➢ 19层比18层低100元 ➢ 19层以上，每层减30元
【朝向差价】 ➢ 南北：400-500元 ➢ 东西：1400元
【厨房】：每户均配置独立厨房
【供暖方式】：集中供暖
东部
4750 4775 4775 4775 4875 4875 4875 5025 5400 5650 5825
南部
5330 5770 5780 5970 6100 6500 6500 6700 6900 7000 7400
北部
4900 4996 4996 4998 4998 5049 5049 5100 5500 5500 5625