房地产基础知识(培训)
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房地产基础知识培训
提纲：
一、什么是房地产？！ 二、房地产专业术语 三、房地产特征及类型分析 四、户型赏析
一、什么是房地产
什么叫房地产？ 它有什么样的特征和类型？ 以及与建筑业和地产的区别是什么？
（一）、房地产的概念
1、房地产的含义: 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
A、土地 B、建筑物及地上附着物 C、房地产物权 (注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 )
Hale Waihona Puke Baidu
（二）、房地产的特征
房地产的自然特征 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、资源的有限性 D、物业的差异性 房地产的经济特征 A、生产周期长 B、资金密集性 C、相互影响性 D、易受政策限制性 E、房地产的增值性
（七）、房地产与地产的差异
房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差异： A、二者属性不同； B、二者增值规律不同； C、权属性质不同 D、 二者价格构成不同；
二、房地产专业术语
当然是对于专业术语的理解！！！ 那首先认识一些简单必要的术语
（一）城市规划常用术语
用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 土地开发 指将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地 土地类型： 按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 混凝土： 由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。 三通一平： 指水通、电通、路通及场地平整 七通一平： 指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。
（三）、房地产的类型
按用途划分： A、居住房地产 B、商业房地产 C、旅游房地产 D、工业房地产 E、农业房地产 F、 特殊目的的房地产
（四）、房地产与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合 性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它 的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供 多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
（二）城市规划常用术语
房地产产权： 产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和 依法处分的权利。 土地使用权：指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、 协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当 时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 预售楼花： 即预售楼宇。房地产经营者获得了建设土地，按政府批准建筑施工图施工，且投入开发资金已达到投资总额 的25%（用地价款除外），便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。 预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后可预售楼花。 房地产证： 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房屋销售面积： 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套 （单元）应分摊的公用建筑面积之和。 房地产评估： 即房地产估价师根据房地产的有关信息、数据选择合适的评估办法，按照一定的评估程序，最后确定物业的 价格和价值的过程。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产 证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅：
一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、 联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
（五）、房地产与地产的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土 地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指 有限期的土地使用权。
（六）、房地产与地产的联系
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： A、实物形态上看，房产与地产密不可分； B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
（四）城市规划常用术语
容积率 ： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 总占地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积） 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积 指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。 建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 绿化率： 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包 括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
提纲：
一、什么是房地产？！ 二、房地产专业术语 三、房地产特征及类型分析 四、户型赏析
一、什么是房地产
什么叫房地产？ 它有什么样的特征和类型？ 以及与建筑业和地产的区别是什么？
（一）、房地产的概念
1、房地产的含义: 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
A、土地 B、建筑物及地上附着物 C、房地产物权 (注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 )
Hale Waihona Puke Baidu
（二）、房地产的特征
房地产的自然特征 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、资源的有限性 D、物业的差异性 房地产的经济特征 A、生产周期长 B、资金密集性 C、相互影响性 D、易受政策限制性 E、房地产的增值性
（七）、房地产与地产的差异
房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差异： A、二者属性不同； B、二者增值规律不同； C、权属性质不同 D、 二者价格构成不同；
二、房地产专业术语
当然是对于专业术语的理解！！！ 那首先认识一些简单必要的术语
（一）城市规划常用术语
用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 土地开发 指将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地 土地类型： 按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 混凝土： 由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。 三通一平： 指水通、电通、路通及场地平整 七通一平： 指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。
（三）、房地产的类型
按用途划分： A、居住房地产 B、商业房地产 C、旅游房地产 D、工业房地产 E、农业房地产 F、 特殊目的的房地产
（四）、房地产与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合 性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它 的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供 多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
（二）城市规划常用术语
房地产产权： 产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和 依法处分的权利。 土地使用权：指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、 协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当 时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 预售楼花： 即预售楼宇。房地产经营者获得了建设土地，按政府批准建筑施工图施工，且投入开发资金已达到投资总额 的25%（用地价款除外），便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。 预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后可预售楼花。 房地产证： 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房屋销售面积： 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套 （单元）应分摊的公用建筑面积之和。 房地产评估： 即房地产估价师根据房地产的有关信息、数据选择合适的评估办法，按照一定的评估程序，最后确定物业的 价格和价值的过程。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产 证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅：
一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、 联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
（五）、房地产与地产的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土 地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指 有限期的土地使用权。
（六）、房地产与地产的联系
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： A、实物形态上看，房产与地产密不可分； B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
（四）城市规划常用术语
容积率 ： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 总占地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积） 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积 指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。 建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 绿化率： 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包 括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。