产权式酒店运营模式分析分析
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1. 1.
0年租赁的按揭 供款方式
1.
投资商： 深圳市三九房地产（集团）有 限公司 酒店管理： 深圳市三九物业管理有限公司 地址：深圳市罗湖区深南东路 1001号 占地面积：0.48万平方米 建筑面积：6.28万平方米 客房： 共有294间典雅宽敞的套房， 面积从60平方米到205平方米 不等
2.
3.
4.
首付30％，其中 5％发展商不收 取，实际首付25 ％ 与三九酒店公司 签定认购物业15 年的租赁合约 （发展商作担保） 经营收入用于代 为支付按揭供款 无分红和其他收 益
2.
3.
4.
业主自行负担 月供（房款的 95％） 与三九酒店公 司签定认购物 业5年的租赁 合约（发展商 作担保） 投资者在租赁 期内可获得每 月4100元人 民币的回报 5％的剩余楼 款五年内免息 分期支付
产权酒店分析
产权式酒店运营模式分析
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产权酒店分析
关键字：产权式酒店，condo hotel，time share
简介：首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国 内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每 一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图， 并陈述了产权式酒店优劣势。
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产权酒店分析
起源及发展
时权酒店
共同特点： 发展现状： 建于具有强势 全球产权酒店1986- 景观资源和经 1995年年平均增长15.8％； 济比较活跃的 1980年，全球500个旅游 地区，以保证 目的地有15.5万个家庭购 酒店有较高的 买了产权式酒店；到1995 年，全球81个国家4000个 出租率和物业 升值空间 旅游目的地有35万个家庭 购买了产权式酒店。80年 代到90年代初，全球引入 产权式经营的旅游目的地 的数量增长了6倍，90年 代初，全球产权式酒店销 售收入已达40亿美元，到 2000年就飙升到300亿美 元。 —摘自中国酒店杂志 发展
方式 实景展示 投资 休闲投资型
1.
投资商：香港雅兰集团 发展商： 雅兰臵业（深圳）有限公司 酒店管理： 雅兰酒店管理（深圳）有限公 司，粤海酒店管理有限公司 地址： 深圳盐田区大梅沙盐梅路8号 占地面积：11750平方米 建筑面积：21900平方米 客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为39～40.5平方米。
业主收益 按揭到期后 根据经营状况 每月收取净收益
业主入住权利
开发商权益
风险由业主承 担，可能出现 亏损
模式 一
月收益用于支 付月供款 无分红
每月可入住若干 天 入住不影响收益
参与酒店利 润分配
模式 二
产权 完全 归属 业主
发展商 委托的 第三方 专业酒 店管理 机构
月收益用于抵 冲供楼款 获得浮动分红
投资回报型
完全自用型
算例演示
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享受100％利润 1. 委托期不少于 1. 酒店提供基 分配 六年 本管理服务 2. 委托期为一年 2. 业主每年入住 签分限为80分， 2. 业主只须承 3. 可随时入住，并 担基本运行 超过部分按散 承担基本运行费， 费和客房服 客房价的优惠 年底从业主应分 务费 价付费 配利润中扣除， 3. 不参与酒店 不足部分从下一 3. 基本运行费及 的经营 年财务年度中续 可能的亏损由 扣。 发展商承担 假定：休闲投资（A方式）： 客房80套，价值4000万 投资回报（B方式）： 客房50套，价值2500万 发展商自留物业： 价值7500万 酒店联营物业总价值： 14000万 本年度酒店可分配利润：800万 业主自住积分系数： 0.92 A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联 营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万 A方式业主年度收益 ＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A 方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万 B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联 营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万 B方式业主年度收益 ＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B 方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万
一期投资方式 首期款9.8万 元 永不供楼，并 每月获得固定 的投资回报 （月供） 每月享有3天 的免费入住权
二期投资方式
1.
1.
2.
3.
拥有各类客房共117套。
4.
付清全款后，获 得该物业70年的 产权 有效期内，可以 进行抵押、转让、 转移和继承。 业主每月享有酒 店免费入住权， 该入住权可以转 赠亲友 业主在每个财务 年度，获得当年 利润分红。
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买断旅店旅游设 施在特定时间里 的使用权
产权酒店 将每间客房分割 成独立产权出售
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产权酒店分析
产权酒店概述
•强势景观资源或经济活跃区域
快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。
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产权酒店分析
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产权酒店分析
案例展示——东方威斯大酒店（模式 2）
方式 实景展示 投资 投资方式总述
1.
发展商： 深圳天源通利房地产开发有限 公司 投资商： 深圳市景亿投资发展有限公司 酒店管理： 深圳南山国际旅行社有限公司 地址： 深圳市盐田港东海大道9号区 客房：
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产权酒店分析
产权酒店权益关系——投资合同期间
投资回报
1.
2.
3.
4.
开发商利润－投资 合同期内，开发商 占有使用权因此获 得收益分配 投资收益－业主拥 有的产权部分获得 的收益分配 佣金－由于开发商 拥有使用权，因此 通过合同将使用权 衍生的经营权委托 于第三方，第三方 因此获得佣金。 合同到期后，若业 主愿意，仍可继续 签订类似投资合同。
1.
获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的
2.
每年能享受60天的休闲度假生活
酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经 营利润30％的分成
3.
算例演示
当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入 首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯 利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的 入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费 6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态 回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资 回报率也可达到11.66％
投资客户
所有权
开发商收益 开发商 使用权 产权酒店 酒店住客
佣金 专业第三方 经营权 图例： 合同关系： 权利素： 现金流：
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产权酒店分析
产权酒店经营模式优劣分析
1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期 收益。 3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资 客户 1. 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％ 2. 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至 亏损
优点
缺点
3. 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围 4. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资 类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要 的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。 5. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际 上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证 自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很 大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。
根据经营状况 每月收取净收益+ 浮动分红
每月可入住若干 天 入住不影响收益
参与酒店利 润分配
模式 三
自付供楼款， 获得酒店支付的 月收益 获得浮动分红
根据经营状况 每月收取净收益+ 浮动分红
每月可入住若干 天 入住影响收益
参与酒店利 润分配
模式 四
主要风险由开 发商担承
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获得承诺的固 定收益＋浮动分 红 业主自付供楼 款
获得承诺的固 定收益＋浮动分 红 业主自付供楼 款
每月可入住若干 天 入住不影响收益
参与酒店利 润分配 承担保证业 主月固定收益 的义务
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产权酒店分析
案例展示——丹枫白露（模式 1）
方式 实景展示 投资 15年租赁的按揭 供款方式 5年租赁的按揭供 款方式
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产权酒店分析
案例总结
深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客 流量较大的中心商务区
深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而 丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客 为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维 持经营。
2.
3.
投资者不与 三九酒店公 司签定租赁 合约 自行支付按 揭供款 5％的剩余 楼款入伙前 补齐
经营模式
产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒 店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天， 入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月 收取净收益。
地域特征
•交通的易达性 •城市的高收入阶层 •投资客为主 •产权完全归属业主 经营特点 •专业第三方管理 •开发商可保留酒店 配套等的产权而获得 长期收益
客户定位
•管理方经营，不保
证业主的收益
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产权酒店分析
经营模式详解
模式
产权
管理者 按揭期间
2.
2.
3.
3.
总价57万 元/套，首 期8万元 投资商每月 按时支付业 主固定收益 每年48天 的酒店公寓 免费入住权
经营模式
酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客 户许以良好的收益预期）。
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产权酒店分析
案例展示——雅兰酒店（模式 3）
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产权酒店分析
案例展示——大梅沙海景酒店（模式 4）
方式 实景展示 投资 方式一
发展商： 深圳市桂祺实业发展有限公司 投资商： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 酒店管理： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 地址：深圳市盐田区大梅沙 占地面积：11596.3平方米 建筑面积：14088平方米 客房： 312间各式高档客房
0年租赁的按揭 供款方式
1.
投资商： 深圳市三九房地产（集团）有 限公司 酒店管理： 深圳市三九物业管理有限公司 地址：深圳市罗湖区深南东路 1001号 占地面积：0.48万平方米 建筑面积：6.28万平方米 客房： 共有294间典雅宽敞的套房， 面积从60平方米到205平方米 不等
2.
3.
4.
首付30％，其中 5％发展商不收 取，实际首付25 ％ 与三九酒店公司 签定认购物业15 年的租赁合约 （发展商作担保） 经营收入用于代 为支付按揭供款 无分红和其他收 益
2.
3.
4.
业主自行负担 月供（房款的 95％） 与三九酒店公 司签定认购物 业5年的租赁 合约（发展商 作担保） 投资者在租赁 期内可获得每 月4100元人 民币的回报 5％的剩余楼 款五年内免息 分期支付
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产权式酒店运营模式分析
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产权酒店分析
关键字：产权式酒店，condo hotel，time share
简介：首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国 内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每 一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图， 并陈述了产权式酒店优劣势。
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产权酒店分析
起源及发展
时权酒店
共同特点： 发展现状： 建于具有强势 全球产权酒店1986- 景观资源和经 1995年年平均增长15.8％； 济比较活跃的 1980年，全球500个旅游 地区，以保证 目的地有15.5万个家庭购 酒店有较高的 买了产权式酒店；到1995 年，全球81个国家4000个 出租率和物业 升值空间 旅游目的地有35万个家庭 购买了产权式酒店。80年 代到90年代初，全球引入 产权式经营的旅游目的地 的数量增长了6倍，90年 代初，全球产权式酒店销 售收入已达40亿美元，到 2000年就飙升到300亿美 元。 —摘自中国酒店杂志 发展
方式 实景展示 投资 休闲投资型
1.
投资商：香港雅兰集团 发展商： 雅兰臵业（深圳）有限公司 酒店管理： 雅兰酒店管理（深圳）有限公 司，粤海酒店管理有限公司 地址： 深圳盐田区大梅沙盐梅路8号 占地面积：11750平方米 建筑面积：21900平方米 客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为39～40.5平方米。
业主收益 按揭到期后 根据经营状况 每月收取净收益
业主入住权利
开发商权益
风险由业主承 担，可能出现 亏损
模式 一
月收益用于支 付月供款 无分红
每月可入住若干 天 入住不影响收益
参与酒店利 润分配
模式 二
产权 完全 归属 业主
发展商 委托的 第三方 专业酒 店管理 机构
月收益用于抵 冲供楼款 获得浮动分红
投资回报型
完全自用型
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享受100％利润 1. 委托期不少于 1. 酒店提供基 分配 六年 本管理服务 2. 委托期为一年 2. 业主每年入住 签分限为80分， 2. 业主只须承 3. 可随时入住，并 担基本运行 超过部分按散 承担基本运行费， 费和客房服 客房价的优惠 年底从业主应分 务费 价付费 配利润中扣除， 3. 不参与酒店 不足部分从下一 3. 基本运行费及 的经营 年财务年度中续 可能的亏损由 扣。 发展商承担 假定：休闲投资（A方式）： 客房80套，价值4000万 投资回报（B方式）： 客房50套，价值2500万 发展商自留物业： 价值7500万 酒店联营物业总价值： 14000万 本年度酒店可分配利润：800万 业主自住积分系数： 0.92 A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联 营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万 A方式业主年度收益 ＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A 方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万 B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联 营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万 B方式业主年度收益 ＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B 方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万
一期投资方式 首期款9.8万 元 永不供楼，并 每月获得固定 的投资回报 （月供） 每月享有3天 的免费入住权
二期投资方式
1.
1.
2.
3.
拥有各类客房共117套。
4.
付清全款后，获 得该物业70年的 产权 有效期内，可以 进行抵押、转让、 转移和继承。 业主每月享有酒 店免费入住权， 该入住权可以转 赠亲友 业主在每个财务 年度，获得当年 利润分红。
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买断旅店旅游设 施在特定时间里 的使用权
产权酒店 将每间客房分割 成独立产权出售
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产权酒店分析
产权酒店概述
•强势景观资源或经济活跃区域
快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。
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产权酒店分析
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案例展示——东方威斯大酒店（模式 2）
方式 实景展示 投资 投资方式总述
1.
发展商： 深圳天源通利房地产开发有限 公司 投资商： 深圳市景亿投资发展有限公司 酒店管理： 深圳南山国际旅行社有限公司 地址： 深圳市盐田港东海大道9号区 客房：
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产权酒店权益关系——投资合同期间
投资回报
1.
2.
3.
4.
开发商利润－投资 合同期内，开发商 占有使用权因此获 得收益分配 投资收益－业主拥 有的产权部分获得 的收益分配 佣金－由于开发商 拥有使用权，因此 通过合同将使用权 衍生的经营权委托 于第三方，第三方 因此获得佣金。 合同到期后，若业 主愿意，仍可继续 签订类似投资合同。
1.
获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的
2.
每年能享受60天的休闲度假生活
酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经 营利润30％的分成
3.
算例演示
当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入 首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯 利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的 入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费 6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态 回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资 回报率也可达到11.66％
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产权酒店经营模式优劣分析
1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期 收益。 3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资 客户 1. 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％ 2. 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至 亏损
优点
缺点
3. 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围 4. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资 类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要 的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。 5. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际 上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证 自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很 大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。
根据经营状况 每月收取净收益+ 浮动分红
每月可入住若干 天 入住不影响收益
参与酒店利 润分配
模式 三
自付供楼款， 获得酒店支付的 月收益 获得浮动分红
根据经营状况 每月收取净收益+ 浮动分红
每月可入住若干 天 入住影响收益
参与酒店利 润分配
模式 四
主要风险由开 发商担承
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获得承诺的固 定收益＋浮动分 红 业主自付供楼 款
获得承诺的固 定收益＋浮动分 红 业主自付供楼 款
每月可入住若干 天 入住不影响收益
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案例展示——丹枫白露（模式 1）
方式 实景展示 投资 15年租赁的按揭 供款方式 5年租赁的按揭供 款方式
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案例总结
深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客 流量较大的中心商务区
深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而 丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客 为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维 持经营。
2.
3.
投资者不与 三九酒店公 司签定租赁 合约 自行支付按 揭供款 5％的剩余 楼款入伙前 补齐
经营模式
产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒 店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天， 入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月 收取净收益。
地域特征
•交通的易达性 •城市的高收入阶层 •投资客为主 •产权完全归属业主 经营特点 •专业第三方管理 •开发商可保留酒店 配套等的产权而获得 长期收益
客户定位
•管理方经营，不保
证业主的收益
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经营模式详解
模式
产权
管理者 按揭期间
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总价57万 元/套，首 期8万元 投资商每月 按时支付业 主固定收益 每年48天 的酒店公寓 免费入住权
经营模式
酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客 户许以良好的收益预期）。
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案例展示——雅兰酒店（模式 3）
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案例展示——大梅沙海景酒店（模式 4）
方式 实景展示 投资 方式一
发展商： 深圳市桂祺实业发展有限公司 投资商： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 酒店管理： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 地址：深圳市盐田区大梅沙 占地面积：11596.3平方米 建筑面积：14088平方米 客房： 312间各式高档客房