房地产估价理论与方法读书笔记
房地产评估自学笔记
房地产评估知识构架第一章绪论 (3)1.1房地产估价的需要 (3)1.2国内外房地产估价体系 (3)1.3 重要知识点总结 (3)第二章房地产与房地产价格 (3)2.1房地产的概念 (3)2.2房地产特性 (3)2.3 房地产价格 (3)2.4 重要知识点总结 (3)第三章影响房地产价格的因素 (3)3.1一般因素 (3)3.2区域因素 (3)3.3 个别因素 (3)3.4 供求因素 (3)3.5 影响因素的认识 (3)3.6 重要知识点总结 (3)第四章房地产估价概述 (3)4.1房地产估价的概念 (3)4.2房地产估价人员 (3)4.3 房地产估价目的 (3)4.4 房地产估价的基本原则 (3)4.5重要知识点总结 (3)第五章市场比较法 (3)5.1概述 (3)5.2可比实例的选择 (3)5.3 各项修正计算 (3)5.4 重要知识点总结 (3)第六章收益还原法 (3)6.1概念 (3)6.2计算公式 (4)6.3 纯收益、还原利率及收益年限 (4)6.4 重要知识点总结 (4)第七章成本法 (4)7.1概念 (4)7.2新开发土地的估价 (4)7.3 新建房地产的估价 (4)7.4 旧房地产的估价 (4)7.5 重要知识点总结 (5)第八章假设开发法 (5)8.1概念 (5)8.2估价步骤及方法 (5)8.3 重要知识点总结 (5)第九章基准地价修正法 (5)9.1概念 (5)9.2基准地价评估 (5)9.3 基准地价修正法 (5)9.4 重要知识点总结 (6)第十章路线价法 (6)10.1概念原理 (6)10.2该法的操作过程 (6)10.3 重要知识点总结 (6)第十一章长期趋势法 (6)11.1概念 (6)11.2 重要知识点总结 (6)第十二章房地产估价实务 (7)12.1程序 (7)12.2实务 (7)12.3 重要知识点总结 (7)第一章绪论1.1房地产估价的需要1.2国内外房地产估价体系1.3 重要知识点总结第二章房地产与房地产价格2.1房地产的概念2.2房地产特性2.3 房地产价格2.4 重要知识点总结第三章影响房地产价格的因素3.1一般因素3.2区域因素3.3 个别因素3.4 供求因素3.5 影响因素的认识3.6 重要知识点总结第四章房地产估价概述4.1房地产估价的概念4.2房地产估价人员4.3 房地产估价目的4.4 房地产估价的基本原则4.5重要知识点总结第五章市场比较法5.1概述5.2可比实例的选择5.3 各项修正计算5.4 重要知识点总结第六章收益还原法6.1概念本法还可称为投资法、纯收益还原法、收入资本化法，被称为估价方法中的王后。
资产评估书籍读书笔记
资产评估书籍读书笔记资产评估是金融领域中一项重要的工作，涉及到对各类资产进行估值和评估的过程。
为了更好地了解资产评估的理论和实践，我选择了一本名为《资产评估实务》的书籍进行阅读。
下面是我对此书的读书笔记。
第一章：资产评估概述本章主要介绍了资产评估的概念、意义和分类，以及资产评估的基本原则和方法。
书中指出，资产评估是指对不同形式的资产进行估值、评估和鉴定的过程，是金融市场和实体经济中不可或缺的一环。
作者通过对各类资产的特点和估值方法的介绍，为读者提供了一个全面的概述，使读者能够更好地理解后续章节内容。
第二章：房地产资产评估房地产是一种重要的资产形式，对其进行准确的评估对于房地产市场的发展和投资决策具有重要意义。
本章主要介绍了房地产资产评估的基本原则和方法，并重点讲述了市场法、成本法和收益法等常用的评估方法。
通过对实际案例的分析，读者可以更好地掌握房地产资产评估的技巧和方法。
第三章：股票资产评估股票是一种常见的金融工具，其价值的变动对投资者和市场产生着重要影响。
本章首先介绍了股票的基本概念和特点，然后讲述了股票资产评估的方法，包括市盈率法、市净率法和现金流量法等。
此外，作者还详细介绍了财务报表分析和行业分析在股票资产评估中的应用，为读者提供了一些实用的技巧和指导。
第四章：债券资产评估债券是一种重要的固定收益工具，其评估对于债券市场参与者和投资者至关重要。
本章介绍了债券的基本概念和种类，并详细介绍了债券资产评估的方法，包括现金流量折现法、收益率法和市场比较法等。
此外，作者还深入探讨了信用风险和利率风险对债券资产评估的影响，为读者提供了更全面的视角。
第五章：企业价值评估企业是一种特殊的资产形式，其价值的评估涉及到众多因素和指标的综合考量。
本章主要介绍了企业价值评估的原则和方法，包括财务报表分析、现金流量折现法和相对估值法等。
作者通过实际案例的分析，帮助读者理解和应用不同的企业价值评估方法，提高评估的准确性和可靠性。
房地产估价案例与分析学习笔记
房地产估价案例与分析学习笔记房地产估价案例与分析考试要点摘录二��一��年九月估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目用词带有强烈的感情色彩。
语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。
前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分封面估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。
估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途写明委托人全称（个人则写姓名）应写清估价机构全称注明负责本次估价的估价师姓名及注册号估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致估价报告编号 1. 2. 3. 4.1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、第二部分目录第三部分致委托方函A ：我公司于年月日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到年月日评估工作结束。
根据 E ，确定估价对象 F 。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点年月日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币：G （大写：人民币）。
针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。
特此函告评估机构（盖章）：法定代表人（盖章或签名）：年月日说明： A、 B、 C、致函对象委托方名称或姓名；区、街道、门牌号或宗地号；应说明：1、全部房地产；2、全部土地3、部分房地产及分摊土地4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。
房地产估价理论与方法笔记(2013教材版本自己整理)
第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。
2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。
3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。
4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。
本书讲的主要是鉴证性估价。
4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。
房地产估价理论与方法(复习笔记))
《房地产估价理论与方法》复习提纲第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。
其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
房地产估价理论与方法笔记(2013教材版本自己整理doc
第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。
2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。
3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。
4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。
本书讲的主要是鉴证性估价。
4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。
房地产估价理论与方法-第2章
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不 变。
五、价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。
六、用途多样
也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 在不同的用途中还可以选择不同的利用方式；现实中的房地产用
途并不是可以随意决定的；商业、办公、居住、工业、耕地、牧
八、易受限制
房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变
化的影响
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第二节 房地产的特性
九、难以变现
由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续 比较复杂、交易税费较多，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，
即使发生交易，其交易时间也较长。
十、保值增值
对房地产进行投资改良； 外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等； 需求增加导致稀缺性增加；
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第二节 房地产的特性
一、不可移动
也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产 只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社
会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
二、独一无二
也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二 性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间 不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。
手续 齐全
产权 独有 无违法 建筑
产权 明晰
干净的 内涵
未出租
无纠纷
无其他 权利项
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五、按照房地产权益状况的分类
（4）共有的房地产：按份共有、共同共有
（5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产 。
房地产估价理论与方法(1—2)
（1）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值 减损的； （2）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益 造成损失的； （3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、 日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的； （4）因施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地 产价值减损的；
5.既是一门科学又是一门艺术
房地产估价师对行业规律的把握，对估价理 论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。
三、房地产估价的必要性 （熟悉）
（一）专业估价存在的前提：独一无二、价值 量大
（二）房地产需要专业估价
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍 房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人 容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场 信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常 化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。
第一章
1 2 3 4 5
房地产估价概论
对房地产估价的基本认识 对房地产估价的各种需要 房地产估价的要素 房地产估价的职业道德 中国房地产估价行业发展
第一节
对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
（一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别
由专业人员完成——取得相关执业资格
企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、 合资、合并、分立、清算等经济行为
十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要（了解）
第三节
房地产估价的要素
一、估价当事人（熟悉）
（一）房地产估价机构 （二）房地产估价师 （三）估价委托人
（一）房地产估价机构
依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产股价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的合伙 人是注册后从事房地产估价工作3年以上 的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、 三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：假设开发法概述
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
学习笔记(09年理论与方法)
09年理论与方法学习笔记第一章房地产估价概论1、专业估价与非专业估价的本质区别：（1）专业估价由专业人员和专业机构完成；（2）专业估价提供的是专业意见；（3）专业估价具有公信力；（4）专业估价实行有偿服务；（5）专业估价要承担法律责任。
2、专业房地产估价：是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、房地产估价的本质：（1）是评估房地产的价值而不是价格；（2）是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3）是提供价值意见而不是作价保证；（4）有误差，但误差在合理的范围内；（5）既是一门科学也是一门艺术。
4、估价按用途和用途分：鉴证性估价和咨询性估价。
5、房地产估价的必要性：（1）专业估价存在的基本前提；（2）房地产需要专业估价；（3）房地产估价在估价行业中占主体。
6、资产需要专业估价两个特性：独一无二和价值量大。
7、估价当事人：房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。
8、房地产估价要素（11个）：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、估价类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果。
9、房地产估价的现实需要：（1）国有建设用地使用权出让的需要；（2）房地产转让和租赁的需要；（3）房地产抵押贷款的需要；（4）房地产征收征用补偿的需要（5）房地产分割的需要；（6）房地产损害赔偿的需要；（7）房地产争议调处和司法鉴定的需要；（8）房地产税收的需要；（9）房地产保险的需要；（10）企业有关经济行为的需要；（11）房地产行政管理的需要；（12）其他方面的需要。
10、2003年6月29日，中央政策与香港特别行政区政府签署了《内地和香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）。
2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。
房地产估价理论与方法笔记
反映人口数量相对指标的是人口密度
6、制度政策因素：房地产制度政策；金融制度政策；税收制度政策（开发环节、交易环节、保有环节）；有关规划和计划（国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地相关规划和计划、住房相关规划和计划）；有关特殊政策（开发区、保税区、高新产业区等）
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
8、房地产按实物形态分类：土地；建筑物；土地和建筑物的综合体；房地产局部；未来状况下房地产；已灭失房地产；现在状况下房地产与过去状况差异部分；以房地产为主的整体资产；整体资产中的房地产。
9、房地产按权益状况分类：干净的房屋所有权和出让土地使用权；干净的房屋所有权和划拨土地使用权；干净的房屋所有权和集体土地使用权；共有房地产（按份公有和共同共有；处分需2/3同意，转让自己的份额其他共有人优先）；部分产权或有限产权房地产；有租约限制房地产；设立地域权的房地产；设立抵押权的房地产；拖欠工程款的房地产……
8、法律原则：上位法优先于下位法；新法优先于旧法(适用于效力相等的法律有冲突时)；特别法优先于普通法；法律文本优先于法律解释；强行法优先于任意法；法不溯及既往。法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规>本级和下级地方政府规章；部门规章与地方政府规章效力相等。
房地产估价师《理论与方法》知识点分析
房地产估价师《理论与方法》知识点分析2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是店铺整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读!房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)(一)专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。
这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD(二)房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。
在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。
纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。
证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。
2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第五节
第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义可比实例的成交价格如果是不正常的，应修正为正常——即交易情况修正。
二、造成成交价格偏离正常价格的因素(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(信息不充分);(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易(规模经济，外部效应内部化);(7)受迷信影响的交易。
特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。
(目的：为了鼓励比较法的应用，所以放宽了选取可比实例的条件)三、交易情况修正的方法1.总价修正、单价修正总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。
2.金额修正(加法模型)、百分比修正(乘法模型)金额修正，采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正，采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。
假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%;低时，为-S%)，则有：可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格可比实例成交价格×1/(1±S%)=可比实例正常价格在交易情况修正中以正常价格为基准的原因在于，以正常价格为基准，只会有一个比较基础，以实际成交价格为基准，则会出现多个比较基础。
房地产知识重点估价理论与方法（3）
收益法⼀、收益法的基本原理㈠收益法是建⽴在货币具有时间价值的观念上的。
房地产的价值取决于：1、可获净收益的⼤⼩；2、可获净收益的期限长短；3、获得该净收益的可靠性。
㈡收益法的适⽤对象和条件：1、收益法适⽤的对象是具有收益或有潜在收益的房地产。
但不限于估价对象本⾝现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
2、收益法的适⽤条件是房地产的收益和风险都能量化。
㈢收益法的操作步骤：1、搜集有关房地产收⼊和费⽤的资料；2、估算潜在⽑收⼊；3、估算有效⽑收⼊；4、估算运营费⽤；5、估算净收益；6、选⽤适当的资本化率或折现率；7、选⽤适当的收益法计算公式求出收益价格。
⼆、收益法的计算公式（同资⾦的时间价值）三、净收益㈠净收益的计算公式：净收益=潜在⽑收⼊－空置等造成的收⼊损失－运营费⽤＝有效⽑收⼊－运营费⽤。
运营费⽤是维持房地产正常⽣产、经营或使⽤必须⽀出的费⽤及归属于其他资本或经营的收益。
运营费⽤率=运营费⽤/有效⽑收⼊。
㈡不同收益类型房地产的净收益求取：1、出租型房地产：净收益通常为租赁收⼊扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。
租赁收⼊包括有效⽑租⾦收⼊和租赁保证⾦、押⾦等的利息收⼊。
2、直接经营型房地产：①商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为销售收⼊扣除商品销售成本、经营费⽤、商品销售税⾦及附加、管理费⽤、财务费⽤和商业利润。
②⼯业⽣产型房地产，净收益为产品销售收⼊扣除⽣产成本、产品销售费⽤、产品销售税⾦及附加、管理费⽤、财务费⽤和⼚商利润。
③农地净收益的估算，是农地平均年产值扣除相关费⽤及税⾦以及投资利息。
3、⾃⽤或尚未使⽤的房地产：⽐照同⼀市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接⽐较得出。
4、混合型。
㈢求取净收益时有关收益的取舍：1、有形收益和⽆形收益：在求取时不仅要包括有形收益，还要考虑各种⽆形收益。
但如果⽆形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。
房地产估价方法原理及注意要点
房地产估价方法原理及注意要点学习房地产估价方法原理及注意要点这么久，今天来说说关键要点。
房地产估价方法有好几种呢，我理解比较主流的就是市场比较法、成本法和收益法。
咱们先说说市场比较法吧。
这个原理呢，简单来说，就像咱去市场买菜比较价格一样。
找几个和待估价房地产类似的房子，看它们最近卖了多少钱，然后根据这些房子和待估价房子的差异进行调整，最后得出个大概的价格。
我总结这种方法就是找同类、比差异。
这里得注意好多要点呢。
首先得找那些真正相似的房子，什么叫相似呢？不光是面积差不多，户型、地段、装修程度都得相近才行。
比如说，一个在市中心豪华装修的三居室和一个在城郊简单装修的三居室，那肯定不能直接拿来对比嘛。
对了还有个要点，这消息来源得靠谱，你别看着网上那些随便挂着的价格就拿来用，可能那都是虚高的，得找那些实际成交的价格数据。
再说说成本法。
这原理我感觉像是计算自己盖这个房子得花多少钱。
就是把土地成本啊、建筑成本啊、还有各种税费、利润等等加起来。
但是这里头学问也大着呢。
土地成本不是说简单看块地的价格就行。
我之前就弄错了，以为就是买地的钱，其实还有取得土地的相关手续费啥的。
建筑成本也复杂，不同档次的建材、不同水平的施工队伍，那造价能差好多。
更别说还有那些不可预见的费用了。
这就提醒咱们，每个成本要素都得仔细推敲，资料得来的要全面准确才行。
收益法呢，有点像投资计算收益似的。
估计这房子未来能带来多少收益，然后把这些收益通过一定的折现率折算成现在的价值。
这里的关键呀，就是未来收益的预测可难了。
我一开始就很困惑，这房子可能会有各种变数呢，出租的价格说不定会涨会跌，万一房子空了租不出去咋办呢。
我觉得要多做市场调研，分析周边类似房子的出租经营情况。
还得找个合适的折现率，这可真是门学问。
我理解就是，这个折现率要反映资金的时间价值和风险啊，要是定高了，估价就低了，定低了，估价又偏高。
学习过程中，我还发现参考资料特别重要。
像官方的房地产数据统计啦，房地产相关的论文著作啦，这些都能给我们提供很多有用的参考，还有就是经常看看实际的房地产估价报告，学学人家的思路和计算方法。
2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第四节
第四节建立比较基础选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为对可比实例成交价格进行修正和调整，建立一个共同的基础。
建立比较基础：①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件(首付款比例、利率、贷款期限等) ;④统一税费负担;⑤统一计价单位。
一、统一财产范围可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。
财产范围不同，是指“有/无”的差别，而不是“好坏/优劣”、“新/旧”差别。
(这些差异在房地产状况调整中处理)统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
财产范围不同主要有以下几种情况：①含有房地产以外的资产。
②带有债权债务的房地产。
③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。
④房地产的实物范围不同(有无停车位、有无装修等)。
对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)如果是估价对象含有房地产以外的资产，在比较法求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。
含有房地产以外的资产的房地产价格=不含有房地产以外的资产的价格+房地产以外的资产的价值(还原法)对带有债权债务和其他权益或负担的房地产，统一财产范围——“不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围”不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值(剥离法 )如估价对象带债权债务和其他权益或负担，在比较法求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。
对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围(还原)，扣除可比实例多出的实物范围(剥离)，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。
房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法笔记复习资料
第一章：房地产估价概论1、专业估价的特点：专业机构和专业人员完成；专业意见；公信力；有偿服务；法律责任。
2、估价基本事项：估价目的；估价对象；价值时点；价值类型。
3、估价业务：房地产估价；房地产价格和价值分配；房地产价值提升评估；房地产价值减损评估；相关经济损失评估（停产停业、搬迁费、安置费）；房地产咨询。
4、房地产估价特点：本质上是评估的房地产价值而不是价格；是模拟市场定价而不是代替市场定价；是提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性估价和咨询性估价；鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”）；误差应在合理范围之内（评判一般以估价程序、估价依据、估价方法、估价参数是否合理）；既是科学又是艺术。
5、专业估价存在的必要前提：独一无二；价值量大。
6、完全市场必须同时具备的八个条件：同质商品买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格；就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求效用最大，销售者要求利润最大；商品可转让且可发生空间位置移动。
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。
评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：民政部登记；业务主管单位为住房和城乡建设部。
第三章：房地产及其描述1、房地产是实物、权益、区位的结合体。
2、建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料二
第三章房地产价格和价值第⼆节房地产价格的特征 房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，⼜有不同的地⽅。
共同之是： ①都是价格，⽤货币来表⽰； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价：优质⾼价，劣质低价。
房地产价格与⼀般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。
如前所述，房地产包括⼟地和建筑物，故⾸先单独介绍⼀下地价与⼀般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。
⼀、地价与⼀般物品价格的不同 地价与⼀般物品价格的不同主要表现在下列 6 个⽅⾯： (1)⽣产成本不同。
⼀般物品是劳动的产物，⽽⼟地本质上不是劳动创造的，是⼤⾃然的恩赐。
因此，⼀般物品的价格必然含有⽣产成本因素，⽽地价不⼀定含有⽣产成本因素。
例如，⼀块⾃然环境良好、交通较⽅便、适宜建造别墅的未开发⼟地，价格可能很⾼，但此之前可能并未投⼊劳动。
从更深的⾓度考察，⼀般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“ 劳动价值” ⽽上下波动；地价本质上不是“ 劳动价值” 的货币表现，是地租的资本化。
地价＝地租÷利息率 (2)折旧不同。
⼀般物品的寿命有限，可以⼤量重复⽣产，其价值通常随着时间的流逝⽽降低，因此有折旧。
⽽⼟地由于具有不可毁灭性，不能再⽣产，其价格通常随着时间的流逝⽽上升，所以不仅⽆折旧，⽽且会⾃然增值。
但中国有期限的出让⼟地使⽤权是⼀个特例，在这种情况下⼟地应计提折旧。
因为这种⼟地使⽤权的剩余期限随着时间的流逝⽽越来越短，最终会被国家⽆偿收回，所以购地者必须在⼟地使⽤期限内将包括购地资本在内的所有投⼊收回。
⽽如果是⽆期限的⼟地所有权，就⽆需计提折旧。
因为在⼟地所有权交易下，新的⼟地所有权⼈不存在购地资本逐渐回收的问题。
不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有⼟地，即购地资本在拥有⼟地期间总是以⼟地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本⽽收回，还可能获得⼀定的增值收益。
(3)价格差异不同。
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《房地产估价理论与方法》读书笔记本书是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。
全书共12章，主要介绍房地产、房地产价格以及房地产估价的基础知识；房地产估价的市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及地价评估方法的相关理论基础与应用技巧；房地产估价作业准备与实施，房地产估价报告撰写与交付，从实际应用的角度阐述了房地产估价作业的具体操作。
本书内容丰富、重点突出、操作性强，本书可作为高等职业教育房地产经营与估价、房地产经营与管理、建筑经济与管理、资产评估等专业的教材或参考书，也适合房地产估价从业人士作为自学的参考教材。
本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。
全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。
本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。
本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。
本书和一般学校作为普遍教材的《房地产估价》在大体内容相似的同时，有着自己显著地特点，综合来说，内容侧重上有不同，本书有明显针对考试的特点。
接下来我仔细根据本书的章节来分
析一下这一点。
在第一章的房地产估价概念中，在本书中论述的是房地产估价的基本认识、要素、现实需要、职业道德、中国房地产估价行业发展概况，这些是一般教材中没有的，本书体现了它作为房地产估价师职业资格考试教材的价值，有着针对对现实社会和考试的论述；
在第二章房地产及其描述中，本书跟一般教材一样都论述了对于概念、特性、类型、必要性，但是比一般教材少了对房地产估价必要性这部分；
第三章房地产价格和价值跟一般教材差别比较小，都是从房地产价格的含义和形成条件、特征、房地产供求与价格论述以及种类，大体上一样，所以不加以论述；
本书比起一般教材来增加了对房地产价格影响因素的分析，而且分析的非常细致，房地产价格影响因素、房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素及其他因素。
分析价格影响因素是非常必要的，估价本身就是对房地产价格的估计，如果不知道房地产价格影响因素，是无法得出准确的结论。
在第五章对房地产估价原则的论述上，本书说的比较简单，比起一般教材，章节也没有分的那么清晰。
接下来分别是市场法及其运用、收益法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估和
地价分摊、房地产估价程序，在本书和一般教材中都是这么设置，但是内容详细程度不一样，一般教材中比较详细具体，本书由于是针对考试的专门教材，所以只是选取一些对考试特别有用的案例，让学生更快掌握度过考试的诀窍。
到这里一般教材就结束了，但是本书还增加了全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷和预测卷和全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案，这样更有利于学生针对性地学习，顺利通过考试。