福州闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案

福州闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案
侯政文﹙2010﹚138号
各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处，青口、上街投资区、福州（闽侯）农业科技园区管委会，县直各有关单位：经研究，现将《闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一〇年十一月八日
闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案
根据《福州市城市房屋拆迁管理办法》，结合我县实际情况制定本方案。

一、房屋拆迁补偿单价
根据我县拆迁房屋的结构状况，将房屋分为6类9等（见表一）。

补偿单价主要用于我县青口、尚干、祥谦、南通、南屿、荆溪等城镇规划区范围内被拆迁房屋与（表一）所列的主要特征相类似的房屋。

在评估中，非主要部分
的差异不作为提高或降低等级的依据。

如局部构件或装修部分与（表一）所列特征不同，可以进行单价换算，若实际房屋主要特征与（表一）所列的相对差异较大，补偿单价另行计算。

其他项目补偿按（表二）另行计算。

如遇（表二）以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额结合成新另行计算。

二、拆迁房屋成新率的评定
根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被拆迁房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准（见表三）。

三、房屋建筑面积计算规则
房屋建筑面积计算规则，根据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。

对我县常见的在旧式木结构平屋中利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，当阁楼层与原房屋同时设计建造，其楼层高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

四、拆迁安置方式、地点及安置房计价标准
1、拆迁补偿安置实行产权调换与货币补偿相结合的原则。

2、产权调换安置点：具体以项目业主拆迁公告为准。

拆迁补偿安置以被拆迁房屋的合法产权证、土地使用证及相关有效证件作为计户依据。

被拆迁人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女所有的房屋也应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

离
婚后的夫妻双方只能按一户认定进行补偿安置，但实行房屋安置的可分房型进行安置。

无证件的房屋折算后面积不足30㎡的，实行货币补偿。

对户口在本村、无其他住房在规定期限内搬迁的按第十四条第2点执行。

3、产权调换：拆迁房屋旧房补偿单价标准按（表一）结合成新率（表三）进行计算。

合法产权调换安置房的计价标准在等面积部分框架结构按650元/㎡计价，因安置房结构原因造成的结构差按650元/㎡进行互补差价。

超面积部分，因就近上靠标准房型增加的建筑面积按1050元/㎡计价；因上调一个房型安置增加的建筑面积按1300元/㎡计价。

安置房上靠标准房型后被拆迁人实际增加的建筑面积（含奖励面积）已满7㎡的，不予上调户型安置；不足7㎡的，可上调一个户型安置。

以上安置房计价标准均未含层次调节系数（表四）。

4、安置房标准房型建筑面积分别为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。

五、搬迁费用补贴
1、房屋拆迁可实行自行过渡，安置房属多层建筑的，过渡期限为24个月；安置房属高层建筑的，过渡期限为36个月。

在过渡期间临时安置补助费标准按5元/㎡〃月（补助费以相应补偿的合法建筑面积为准，不足30平方米的按30平方米计算）。

临时安置补助费应自签订拆迁补偿安置协议之日起先发放一年后逐月
发放至安置房交付使用为止。

超出过渡期限的超出部分按双倍发放过渡费。

拆迁人提供过渡房的不发放过渡费。

2、搬家补助费：分为搬出旧房和搬入安置房两次补助，在规定时间内搬迁的，按合法建筑面积每次每平方米4元，搬迁补助费每次不足200元的按200元计算。

六、房屋货币补偿
房屋货币补偿金额=确认的被拆迁房屋合法面积×（2500元/㎡+被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率+按时搬迁奖励标准）+其它项目补偿金额。

根据拆迁管理条例规定，货币补偿价格可按照以上标准进行测算协商。

协商不成的，根据被拆迁房屋用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，房地产市场评估须委托有资质的单位进行。

七、拆迁户提交证件齐全的补偿安置标准
对已持有集体土地使用证（或建设用地许可证）及房屋所有权证（或建设工程规划许可证、村镇建设许可证）的，原审批面积部份按100%给予补偿和安置；对历史遗留的土木、木结构房屋以实际建筑面积按100%给予补偿和安置；对持有房屋所有权证的，按其面积1 00%给予补偿和安置，超出部分按第八、九条执行。

八、对2008年12月1日之前建造的房屋（含加层），拆迁户提交集体土地使用权证、建设用地许可证、建设用地规划许可证、宅基地使用证之一的补偿安置标准：
1、建筑层数在三层（含三层）以下原审批面积部分，在规定期限内搬迁的按95%给予补偿和安置，超出部分按第九条执行。

2、在集体土地使用权证中标注超用地部分（今后国家集体建设需要应无偿无条件拆除），且建筑层数在
三层（含三层）以下的在规定期限内搬迁的按80%给予补偿和安置。

不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

3、对持有房屋所有权证，在原有证件范围内加层部分，建筑层数在三层（含三层）以下部分，在规定期限内搬迁的按95%给予补偿和安置，不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

超出部分按第九条执行。

2008年12月1日之后建造的房屋（含加层）按第九条执行。

九、部份有证件或无提交证件的补偿标准：有证件部份按第七条、第八条给予补偿安置，2008年12月1日之前建造无证件部分房屋，拆迁实施单位应对照航拍图（以福州市勘测院历年的航拍图为准，由业主提供盖章报县政府批准）甄别意见，由村、镇出具证明，认定小组认定，指挥部核定后按以下标准补偿安置：
1、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建造的房屋，总建筑占地面积（含有证部份）在90㎡以内三层以下（含三层）按80%给予补偿安置，超出部分在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置，以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

2、在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前建造的房屋。

总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）按50%给予补偿和安置，超出部分在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置。

以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

3、1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2006年8月26日之前建造的房屋。

总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）按40%给予补偿和安置，超出部分在规定期限内搬迁的按20%给予补偿和安置。

以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

4、2006年8月26日至2008年12月1日建造的房屋总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置，不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

超出部分在规定期限内搬迁的，报拆迁指挥部研究同意后，简易结构按70/㎡、砖木结构按160元/㎡、混合结构按210元/㎡、框架结构按230元/㎡给予一次性补助，不予奖励和安置，不在规定期限内搬迁的不予补助。

5、对于近期（2008年12月1日以后）抢建（含加层）的违法建筑不予补偿安置；对于近期（2008年1 2月1日以后）拆迁户擅自改变房屋结构、用途（含走廊新加柱，非封闭阳台、走廊改为封闭阳台、走廊），按房屋原结构、用途予以计算建筑面积。

6、在2006年8月26日以前，无办理审批手续的，但费用已上缴村、镇财务并提供原始凭证，原始凭证中没有体现占地面积，建筑占地面积在90平方米以内、建筑层数在三层（含三层）以下的，由镇政府签注意见，按下列年限的标准折算面积后在规定期限内搬迁的按8 0%给予补偿安置，超出部分在规定期限内搬迁的按第九
条第1、2、3、4点规定给予补偿安置，以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿安置。

1990年4月1日—1995年12月31日的，按建筑占地面积：收费标准为20元/㎡折算。

1996年1月1日以后的，按建筑占地面积：收费标准为50元/㎡折算。

7、2008年12月1日以前建造的房屋，对原持有《集体土地使用证》或《房屋所有权证》未批进行改建的房屋，建筑占地面积在90㎡以内并符合：①四至不变②占地面积不超过原审批证件面积的③三层以下（含三层），在规定期限内搬迁的按80%给予补偿和安置，超出部份在规定期限内搬迁的按第九条第1、2、3、4点规定给予补偿安置。

以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。

8、无证件的房屋以座为计户依据进行补偿安置。

十、分户条件及限制
对房屋拆迁中遇到的个别紧房户、困难户确需分户安置，在不超出总安置面积的前提下可分房型安置但必须同时符合以下条件：
1、户口在本村；
2、分户对象已达到法定结婚年龄；
3、无其它住房。

十一、原规划用途为经营性用房的房屋，按经营性用房补偿安置。

拆迁未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权和持有有效工商营业
执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）的房屋按以下规定给予货币补偿不予安置。

1、1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房给予补偿；其他部分的房屋面积，按原房屋使用性质给予补偿和安置。

2、在1984年1月5日至1991年7月13日《福建省实施（城市规划法）办法》生效前，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，且持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房面积的80％给予补偿；余下20％按原房屋使用性质给予补偿和安置。

3、1991年7月13日至2004年10月26日《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前，将沿街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，且持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房面积的60％给予补偿；余下40％按原房屋使用性质给予补偿和安置。

4、2004年10月26日《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》生效后，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间非经营性用房改为经营性用房，不论是否持有工商营业
执照、税务登记证明或缴税凭据的，一律按原房屋使用性质实行补偿和安置。

货币补偿金额=确认的被拆迁房屋合法店面建筑面积×（经评估的店面区位补偿单价+被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率+按时搬迁奖励标准）+其它项目补偿金额。

十二、其他事项
1、对其它特殊建筑按个案处理。

2、2008年12月1日前所有临时搭盖，在规定期限内搬迁的按一次性予以20-50元/㎡补偿，不予安置。

未能在规定期限内搬迁的及2008年12月1日后临时搭盖不予补偿。

十三、2008年12月1日以前建造有证厂房按市场评估进行货币补偿，无证厂房在规定期限内搬迁的按以下标准给予补偿及奖励，不在规定期限内搬迁的不予补偿及奖励。

1、厂房建筑物单价按照拆迁房屋建筑安装工程计价标准拆迁补偿单价（表一）结合成新率给予补偿，不予安置。

2、砖墙铁皮盖顶、砖墙石棉瓦盖顶、砖木结构管理房:墙体为24墙按砖木一等单价结合成新给予补偿不予安置,墙体18墙或18墙以下的按砖木二等单价结合成新给予补偿不予安置。

3、铁皮围护、钢管架厂房：按砖木二等单价结合成新给予补偿不予安置。

4、无墙体铁皮盖顶钢管架厂房：按简易结构单价结合成新给予补偿不予安置。

5、在公告当天签订协议的给予每平方米30元奖励。

6、在规定期限内搬迁的给予每平方米30元奖励。

7、搬迁费：按每平方米4元。

2008年12月1日以后建造的厂房，不予补偿安置。

十四、搬迁奖惩
1、实行对被拆迁户的住宅公摊补偿。

在规定期限内，签订拆迁协议并封房的被拆迁人，按被拆迁房屋住宅部分合法面积的10%给予公摊补偿（最多不超过30
平方米），公摊补偿面积计入安置或货币补偿的面积计算基数。

2、经调查确系本村无房户、紧房户的按个案处理，也可结合我县分配给乡镇的经济适用房、廉租房指标一并考虑。

因其它特殊原因经镇政府集体研究同意增加的面积不超过15平方米，增加面积部分每平方米按1800元计价。

3、实行搬迁奖励，鼓励先签先搬。

①选择产权调换的，在规定期限内搬迁的给予200元/㎡的奖励。

②经营性房屋选择货币补偿的，在规定期限内搬迁的给予600元/㎡的奖励；住宅选择货币安置的在规定期限内搬迁的给予400元/㎡的奖励。

4、奖励时间以旧房搬迁腾空房屋移交封房为依据，如有发现封房后拆迁户擅自搬入旧房的取消奖励和顺
序号。

5、超过规定期限尚未搬迁的，取消奖励和顺序号。

6、对无正当理由不按期搬迁的，将申请拆迁主管部门或人民法院予以裁决，依法强制拆迁。

7、安置房回迁顺序号的确定：具体以各项目业主拆迁公告为准。

十五、房屋拆迁注意事项
1、被拆迁人在搬迁前应向水、电、电信、广电部门交清费用。

属水电部门安装的总表，不得私自拆除、更换，应由水、电部门统一拆除，否则水、电部门按管理规定处理（由业主指定专人负责协调水电、电信、广电等部门）。

2、摸底、复核期间，为做到不误不漏，确保工作顺利进行，被拆迁人应积极配合拆迁人核对面积及附属物等，并提供房屋所有权证，集体土地使用权证等相关有效证件。

3、被拆迁人应在《公告》规定期限内搬迁完毕，并办好房屋移交手续。

4、凡无正当理由不按期拆迁的，由拆迁人提请拆迁主管部门裁决或向人民法院提起诉讼。

十六、拆迁安置工作程序
1、房屋拆迁必须坚持“六公开制度”：面积丈量公开、住房情况公开、搬家顺序号公开、补偿安置情况公开、奖励标准公开、货币补偿安置公开。

2、被拆迁人应该在拆迁公告规定的搬迁期限内搬迁完毕，腾空房屋。

被拆迁人搬离房屋后，应及时向拆迁实施单位办理移交手续，由拆迁实施单位验收后将房屋贴上封条，发给被拆迁人封房顺序号，作为优先抽、选安置房的依据。

十七、拆迁工作纪律
1、拆迁工作全过程坚持“公开、公平、公正”的原则。

2、房屋拆迁工作人员必须持证上岗，遵纪守法，不准弄虚作假，以权谋私。

3、房屋拆迁工作人员在拆迁过程中应自觉接受群众监督。

4、故意扰乱拆迁工作程序、煽动闹事、损坏或哄抢财务，强占房屋，妨碍拆迁主管部门工作人员执行公务的，按《治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十八、本方案适用于青口、尚干、祥谦、南通、南屿、荆溪等镇城镇规划区范围内房屋拆迁。

本方案自印发之日起实施。

本方案由拆迁主管部门负责解释。

之前已开始实施未完成的项目仍按原方案执行，未开始实施动迁的项目按本方案执行。

十九、其他乡镇及以上六个建制镇城镇规划区外房屋拆迁补偿安置方案另行制定。

二十、本方案未注明事项，按拆迁管理有关规定执行。