商业市场分析

股市资金——受股市分流影响，商铺投资客有所减少
2015年上半年中国股票一直上涨，且股市利好消息不断出台，势不可挡，进入全 民炒股的态势，使众多的投资者选择把大量的资金投入股票、基金之中，使商铺投资异 常冷清。6月份，股市开始动荡，持续下跌，众多投资者资金被套。
楼市政策——住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金
2015年楼市利好政策频出，银行接连降息反映了国家不断推动房产行业，东莞住宅红红火 火，商铺销售遇冷。住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金。
东莞实体商业
2015年上半年，中国商业巨子 “万达”广场内客流量剧减，导致经营不善，商家及投资者损失惨重，使东 莞商业市场留下伤疤；
直到年中，“潮汇星城”运营商突然倒闭，更在东莞商业市场未愈合的伤疤留下更深的一道口子。
在全球经济一片低迷形势下，美国经济的稳步复苏更显突出，在12月底美国终于启 动近10年来首次加息。
从整体上看，2015年全球经济复苏缓慢，格局分化延续。
国内经济ຫໍສະໝຸດ Baidu
内外需疲弱，经济下行压力进一步加大
初步核算，2015年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分产业 看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%； 第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。今年内外需求弱、产能过剩以及产业结构矛盾等问题 仍然凸显，继续拖累经济发展，国民经济下行压力进一步加大，全年国民生产总值同比增速明显 放缓。
全国社会消费零售总额情况
今年社会消费增长明显放缓，同比增速连续五年持续下滑，已降至10.6%， 反映居民消费欲望萎缩，内需增长疲弱，再次突出经济下行压力较大。
全国城镇居民人均可支配收入情况
我国经济下行压力持续加大的形势下，城镇居民可支配收入增长空间持续收窄， 2015年全国城镇居民人均可支配收入31195元，扣除价格因素同比增长6.6%，居民可 支配收入增长缓慢，促使投资者投资意愿降低。
全国网络零售总额情况
2015年全国网络零售总额同比去年增长33%，增速创近5年最低。2015年是互联网 变化最快的一年，购物经营也呈现着渠道多元化发展，包括实体店与网店的同步发展、 微商高速发展等。
但从整体零售额来看，电商交易量增长仍然较大，与此同时，传统零售店困难重重 ，经营模式有待创新。
PART【2】
2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点； 2015年2月28，日中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点； 2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成； 2015年4月20日，央行：降准1%央行再降准 首套房贷利率现88折； 2015年5月10日，央行决定明起降息0.25个百分点； 2015年6月27日，中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。 2015年8月大6日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，人住房公积金贷款利率相应调整 ；9月6日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2015年10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，人住房公积金贷款利率保持不变 ；同日起下调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
商业市场分析
2020年4月24日星期五
PART【1】
宏观环境
国际经济
2015年全球经济缓慢复苏，增长乏力、格局分化
2015年在全球需求放缓、美联储加息等多重因素的作用下，全球经济增速较2014 年继续有所放缓，地区格局分化态势持续。
从各国来看，发达国家经济增速缓慢上升，但复苏增长仍显乏力；新兴市场和发展 中国家增速继续下滑，部分下行压力较大。
东莞市商铺众多的投资者资金严重套牢，其他投资者则在商铺投资方面更加保守，谨慎。
PART【3】
东莞商业投资市场
东莞商铺供需情况——商铺供应量刷新高，成交量价齐降
今年住宅供应量井喷创新高，2015年供应达峰值81.13万㎡, 2014年成交面积达近年峰值 56万㎡，2015年后成交呈收缩趋势，整体上供过于求，成交价格自2013年后逐渐回落。
2015年东莞商铺区域供应分布
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞有31个镇区供应商铺81.13万㎡，供应排行前 五的分别是万江16.09万㎡、长安6.55万㎡、塘厦6.34万㎡、厚街5.48万㎡和大朗5.34万㎡
东莞社会消费和出口
东莞社会消费和出口有所改善，政府继续加大民生建设投入力度
2015年东莞全市工业生产呈回升 态势。房地产和汽车销售大幅增长，分 别达到75%和23%，带动服务业较快 增长。民营经济快速增，市场新增登记 主体数量增长较快，经济发展活力增强 。但东莞仍然面临外需增长乏力、实体 经济经营困难、企业盈利水平不高等困 难。
东莞经济
2015东莞GDP
2015年东莞GDP增速超全国，第三产业增长较快
2015年东莞GDP达6275.06亿元 ，同比增长8.0%。其中，第一产业增 加值20.50亿元，下降0.4%；第二产业 增加值2902.98亿元，增长6.2%，占 GDP比重46.3%；第三产业增加值 3351.59亿元，增长10.0%，占GDP比 重53.4%。
商铺成交同比去年大幅降温
2015年东莞商铺成交43.13万㎡（合计5284套），按套数同比去年大幅下滑21.86%。今年 商铺市场成交降温明显
商铺成交所占市场份额
住宅市场异常火热下，商铺成交所占市场份额创近六年最低
2015年全年东莞商铺成交金额为64.48亿元，为近四年最低，所占商品房的市场份额大幅下降 至5.84%，为近六年最低，反映住宅走热而商铺明显遇冷，开发商主要通过卖住宅回笼大量资 金。
2015年东莞商铺供应产品面积
小户型商铺供应比重明显增大，20-60㎡商铺成供应主力
从2015年商铺新增供应面积段来看，供应产品面积主要集中在20-60㎡，占比全市的55%， 今年小户型商铺供应明显增长，而中大型户型商铺供应有所萎缩，尤其是80-120㎡的商铺供 应比重缩小最明显。
2015年东莞商铺成交情况