万科4月管理月报万科房地产

青岛万科银盛泰房地产有限公司管理月报第一部分公司信息一、公司重要事项二、管理举措三、财务部分四、成本部分第二部分项目摘要一、基本信息二、计划执行第三部分营销月报一、销售情况分析二、客户分析客户到访统计三、项目市场环境条件总结主要竞品影响分析第四部分项目月报一、进度管理二、质量管理三、现场管理四、项目动态审 核 人孔繁笈设计编制人 王媛媛 叶士贤 工程编制人 雷淑厂 于黎明营销编制人 杨柳 报送日期 2006-4-5总办编制人李佳第一部分 公司信息一、公司重要事项青岛公司魅力之城项目一期取得《建筑工程施工许可证》：2007年3月2日，青岛公司魅力之城项目一期取得《建筑工程施工许可证》，编号：青城建施字370214************。

青岛公司IP 电话开通：2007年3月12日 上午九时，青岛公司Avaya - IP 电话正式开通使用，与集团、区域及各公司之间的沟通将更加紧密、快捷。

青岛公司魅力之城项目临时接待中心开放快报: 经过一段漫长时间的等待，魅力之城临时接待中心于3月18日提前对外开放，现场气氛火爆热烈，气势壮观的多面落地大旗、美丽的木花箱及充满复古风格的花车深深吸引了广大客户，前来参观问询的客户络绎不绝。

青岛公司接待城阳区区长王鲁明一行参观魅力之城临时接待中心和工地现场：2007年3月20日上午，城阳区区长王鲁明、副区长姜军建、城阳区城建规划局局长苟团年一行20人参观了魅力之城临时接待中心和工地现场。

青岛公司魅力之城“和你在一起”客户沟通日活动:为了让客户对魅力之城项目和万科生活有更切身的体会，魅力之城在临时接待中心开放一周后，于2007年3月24日组织了“和你在一起”客户沟通日活动，活动对象是一直以来对魅力之城表示关注的客户，活动当天，很多客户与家人朋友早早的来到现场，向销售人员详细的询问各类信息，现场的工作人员耐心细致的解答客户各类疑问，并通过细节人性的服务让客户体会到了不一样的万科生活。

青岛公司“魅力万科体验之旅”活动:青岛公司营销管理部于3月31日组织第一次“魅力万科体验之旅”活动，带领20名一直以来对万科和魅力之城表示强烈关注并具有购买意向的客户参观了上海假日风景、朗润园、城市花园、红郡、兰乔圣菲等万科经典项目。

这次体验之旅，是要让客户了解万科，体验万科品牌，感受魅力之城的魅力所在，体验真正的生活，并把感受到的万科内在品质传递给身边更多的人。

二、管理举措[综合管理]3月12日，青岛公司IP电话、视频会议开通。

3月15日，青岛公司足球队成立。

[人力资源]3月14日，青岛公司参加集团“雾里看花说信息”视频培训；3月17日，青岛公司举办新职员“总经理面对面”活动；3月16日-17日，青岛公司举办第二期新职员入职培训；3月18日，青岛公司举办《高效人士的职业习惯》培训。

[成本管理]魅力之城二期一基础方案优化选型完成；成本部2007 年度POM会议完成，讨论并制定了成本部年度重点工作及分解工作计划。

[财务管理]按集团要求完成魅力之城项目一期开发贷款融资工作，融资金额2亿元。

确定魅力之城项目一期按揭合作银行，为项目开盘销售提供准备条件。

协助物业前期小组组织并参与项目前期物业招投标会议，为项目预售证获取及项目后续物业管理提供准备条件。

[工程管理]为提高项目质量对施工方开展砌筑讲座。

组织全部门利用晚上时间讨论学习，进行与工程相关的公司制度流程系列培训。

组织项目二标段创青岛市安全文明示范工地。

对施工方，监理方，进行样板引入讲座，并督促其落实样板引入相关事宜。

[营销管理]3月24日，成功组织魅力之城“和你在一起”客户沟通日活动。

3月31日，成功组织“魅力万科体验之旅”活动。

3月31日，3月31日正式启动“中国银行-万客会”俱乐部会员招募活动。

三、财务部分1．经营分析1)成本费用支付本月共支付1719.23万元，其中主要包括以下：当月发生（单位：万元）本年累计发生（单位：万元）1、地价款¥0.00 ¥7325.14282、工程款¥1360.473 ¥3878.23693、管理费用¥77.5147 ¥282.65184、营销费用¥69.146 ¥163.95835、财务费用¥202.0097 ¥297.79486、税费及其他¥10.0894 ¥15.0357合计¥1719.2328 ¥11962.82032．财务状况及财务指标1）本月净利润60.83万元，本年累计净利润-250.58万元。

2）截至2007年2月28日财务指标如下表：项目本期期末（单位：万元）总资产¥29897.00总负债¥20408.00净资产¥9489.00四、成本部分1.动态成本目前，项目动态成本为元4700.07元/平米，低于目标成本0.92元/平米。

2.成本变化原因外保温方案优化减少45万元；政府收费价格变化调增①室内燃气接口费②市政燃气管线费用，总计24.5万元；样板间装修费用预估偏差增加17.5万元；第二部分项目摘要第一部分摘要一、基本信息青岛魅力之城项目3月基本信息项目启动时间2006-10-19总建筑面积（万平米）35.09总用地面积（万平米）20.0289容积率1.7不计容积率的建筑面积（万平米）0.8609合作伙伴单位名称（设计公司/总包单位/销售代理）工作内容/标段操作面积二期二区示范区一期 三期 二期一区二、计划执行第三部分营销月报一、销售情况分析1.1本月销售情况综述：✧本月推盘策略、销控策略、价格策略本月广告推广策略（目标、渠道、活动）2007年2月份，恰逢中国传统的新春佳节，基于时间的特殊性，本阶段营销推广策略延续1月份态势，本月工作重点放在销售准备层面。

1、户外宣传：308国道跨桥、正阳路、兴阳路、中城路，进行万科及项目的品牌宣传。

2、电台、网络：在音乐台、青岛新闻网、青岛搜房网投放寻找岛城万科迷活动的新闻报道。

3、展会：完成2007年春季房展会的评标工作；4、销售准备：对位于兴阳路的临时接待中心进行包装准备；开始项目销售沙盘、模型、效果图渲染、三维动画片的制作。

✧现场配合（现场示范、开放、展示、工程相关的进度等）因为2月份恰逢春节，来访客户相对有限，销售现场的日常工作主要以强化学习、专项考核一级市场调研等基础工作为主：1、继续在临时接待中心进行客户电话、来访的接待，持续进行客户积累和统计分析；2、组织销售人员(代理公司)学习施工图、熟悉产品、强化客户接待培训、规范说辞，进一步完善代理公司的各项工作，并进行定期考核；3、对区域内的重点竞品进行持续调研，定期完成市场月报。

1.2下月销售策略✧广告推广策略（目标、渠道、活动）2007年3月份，随着示范区开放时间的接近，本阶段拟在营销渠道方面进行拓展，在户外媒介方面，计划将触角伸至青岛市区核心位置，客户渠道方面，继续寻找城阳区客户，将范围拓展至城阳区下属街道，营销包装准备即将成为3月份的重头工作之一。

1、户外宣传：市区核心区域广告位、福州路立柱高炮、机场高炮、308国道跨桥、正阳路灯箱、兴阳路、中城路候车亭宣传万科及项目品牌；2、网络广告：持续保持在青岛新闻网、青岛搜房网投放的关于寻找岛城万科迷活动的相关报道；3、展会：对2007年青岛春季房展会进行展台设计、出施工图纸、平面设计等进一步工作；4、客户渠道拓展：城阳区下属街道流亭、中国银行；5、销售准备：兴阳路的临时接待中心包装完成并投入使用；完成项目销售沙盘、模型的制作；完成项目三维动画片的制作及效果图的渲染。

现场配合（现场示范、开放、展示、工程相关的进度等）结合整个项目的推出节奏，3月份将是客户积累的重要阶段，在推广层面的支持下，销售现场将以客户接待、积累、挖掘、拓展为工作重点，同时进一步加强销售人员对产品的学习，强化销售说辞和客户引导，对区域竞品情况进行追踪并完成市场月报。

另外，本月将把销售接待中心搬迁到项目现场旁边的新天地景观长廊的会所。

二、客户分析客户到访统计有效客户到访批数本月23年度累计128项目累计158三、项目市场环境条件总结主要竞品影响分析目前区域内已上市和待上市竞品中，与我案在项目规模、产品类型、价格等方面存在较大较直接竞争的项目主要是宝龙城市广场的住宅部分（20万平左右），具体情况如下：基本信息占地面积：32万平方米建筑面积：总建75万平方米，住宅20万平方米容积率：2.3户数：1460户（预估）预计首期推出时间：07.5月产品供应配比（预估）房型面积（㎡）数量（套）配比一房50 180 12.3% 二房一厅90 360 24.7% 三房二厅120 168 11.5% 三房二厅145 532 36.5% 三房二厅（复式）160 186 12.7% 别墅246 34 2.3% 住宅部分总量大约20万平方米，首期供应量还未确定，后续将继续跟踪。

目前仍在平整场地，住宅部分尚未全面开工，进度晚于万科。

目前营销动作目前在新天地景观长廊的会所设计临时接待中心接受客户咨询，具体面积、户型、价格等信息没有正式对外公开，近期有大量户外广告，预计三月份将搬回位于项目现场已经建好的正式接待中心。

[返回目录]第四部分项目月报一、进度管理1.进度概况设计：一期（含示范区）：1、样板间、售楼处部品定样完成2、配合营销部确定销售中心包装设计。

3、一期二标段景观施工图出图完成。

4、样板间售楼处配合正在进行。

5、示范区景观施工配合正在进行。

6、示范区商业街施工配合正在进行。

7、示范区商业软装施工配合正在进行。

二期一区：1.魅力之城项目二期一区住宅实施方案完成2.魅力之城项目二期一区公寓区概念方案完成3.二期一区景观设计与建筑规划方案同时开展工程：一期一标段（示范区5.59万平米）：1#楼：七层顶班钢筋安装，三层砌筑完成90%，展示部分外墙面砖完成80%；2#楼：九层墙柱钢筋安装，1~3层面砖50%；3#楼：东侧两单元七层柱钢筋安装，西侧两单元六层顶结构施工；13#楼：室内精装修、外墙面砖完成70%；14#楼：屋面细石混凝土完成，样板单元楼梯铺面砖、栏杆安装；15#楼：结构完成，一层填充墙砌筑50%；16#楼：结构完成，二层填充墙砌筑80%；17#楼：结构完成，一层填充墙砌筑40%。

一期二标段（3.93万平米）4#楼：六层剪力墙，柱、顶板、梁梯、模板、钢筋安装；5#楼：六层混凝土完成6#楼：九层模板安装；18#楼：屋面模板安装；19#楼：结构封顶；20#楼：屋面钢筋模板完成；21#楼：七层模板完成；22#楼：屋面模板安装。

采购目前材料组织基本正常，墙砖、地砖、屋面瓦、院墙砖、管线、外墙砖等部品材料采购均在受控状态，进场时间符合计划要求，个别材料出于成品保护及仓储管理等考虑暂缓到场。