房地产信托离兑付危机尚远

房地产信托离兑付危机尚远
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房地产信托离兑付危机尚远
定向降准对房地产有何影响?
房地产市场下行给经济带来压力,房地产企业资金链的紧张也引起监管层的关注。

中国指数研究院最新的报告称，五月房价下跌城市个数明显增加,北京上海等十大城市中八个城市环比下跌;在广州,号称全国“地王”的番禺超级大盘亚运城项目降幅超过三成；北京二手房成交持续低迷,五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

国际货币基金组织(IMF）近期直言不讳的声称“中国房价正在下跌”，将其对明年中国经济增长的预测从７.3％下调至7%或更低，并对中国房地产市场放缓和信贷累积感到担忧。

但其同时也表示,对中国房地产行业长期前景仍然看好。

更有悲观者如渣打银行大中华区研究主管王志浩认为，10－20个城市会出现如温州或鄂尔多斯房价跌5０％以上的硬着陆情况,同时对于地方经济产生较大影响。

但业内人士对此观点认同度不高,大多认为下跌20％左右便可激活成交量。

不过,房地产下跌２0%也将对三四线城市的中小开发商的资金链构成足够压力。

而在整个经济体系体系中，企业之间千丝万缕的资金关系决定了风险节点具有传导的特性。

俗话说,一根稻草压垮一头骆驼,就是这个道理。

根据管理层的最新表态,银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险。

据分析，此次央行0.5个百分点的定向降准可覆盖2／3的城商行、８0%的非县域农商行和９０%的非县域农合行,此外受惠的还有财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司等。

据中金公司估计,此次释放的资金约在7０0-80０亿元左右。

此次降准虽然从整体上来看流动性释放并不大,但是,地方性的城商行和金融公司可贷资金增多,对当地的房地产市场的资金链将起到一定的缓解的作用。

瑞银特约首席经济学家汪涛近日也撰文称,虽然基于房地产市场供求关系变化、投资性需求消退的理由，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整,房
地产长期繁荣的时代可能已经结束。

不过,由于居民家庭借债较少,政府也有能力和意愿应对房地产下行等因素,房地产也不会发生全面崩盘。

信托风控手段可缓冲风险
从信托公司本身的风控层面来讲，对房地产信托的风控要求较高，对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求，融资主体多集中于一二线城市和大中型房地产商。

而大型房地产商相较于中小房地产商抗风险能力强很多，且一二线城市由于聚集了房屋需求，房价下跌的深度和时间都将小于三四线城市。

就风险缓冲而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式,抵押率常低于５0%,信托公司本身资本金也可缓冲部分风险。

虽然土地抵押高估的问题经常被媒体诟病,但这确实起到了兑付兜底的作用。

据报道,光耀地产风波后，信托公司又相继提高了风控要求。

根据201３年至今有关信托兑付危机的公开报道来看,虽然市场一直对信托公司打破刚性兑付“寄予厚望”，但信托公司仍可依靠其风控手段，使得兑付危机得到一定化解。

在未来,刚性兑付一定会有序打破,在释放个别风险的同时，也减少了积累的系统性风险。

影子银行监管并未放松
据社科院数据上月最新发布的数据,包括房地产信托在内的银子银行规模约2７亿元，占银行业全部资产的比重约19%,这比瑞银在今年早些时候曾预计的30~４０亿元规模要小。

而根据中国信托协会公布的数据，截至今年一季度末，房地产信托余额为1．1万亿,约占整个信托规模的10%。

虽然绝对数不大,但是作为信托行业主要业务，且房地产与经济发展和人民生活息息相关,使得其具有高度的关注度。

目前，我国目前大部分影子银行的资金是绕过银行对企业放贷，资金从银行的资产负债表进入了其他金融机构的资产负债表。

有观点认为，影子银行中资金空转严重，进入实体经济不多。

但实际上，影子银行资金最终的去向只可能是经济实体领域，否则金融系统将失去基石,而这也正是影子银行出现和存在的理由。

虽然中国融资结构有其固有弊病，但不可否认是的是影子银行系统让更多企业获得了贷款，实际上服务了实体经济。

而就对包括房地产信托在内的影子银行监管而言,监管部门此前针对相关领域出台了多项监管政策，如《关于加强影子银行监管有关问题的通知(107号文）》、《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知(８号文)》、《关于规范金融机构同业业务的通知（９号文)》等。

不过相关学者和分析普遍认为,中国的影子银行是近年来新事物，目前监管理论和实践都尚在摸索。

同时，影子银行的出现是资金规避金融监管市场行为，过于严格的监管一来会产生金融压制，二来影子银行可能会寻求其他更为隐蔽的生存方法，加大监管成本。

从近两年监管层针对影子银行发表的言论来看，虽然表述有细微差别,但基本都肯定了影子银行在直接融资中的积极作用,并认为风险总体可控。

周小川今年在二十国集团（Ｇ20）财长和央行行长会议上表示,中国“影子银行”总体规模不大，且家庭负债不高,公司债务偏高，并表示提高直接融资比例是政策的长期工作。

清华大学国家研究院院长，央行原副行长吴晓灵前期也在某金融论坛中表示,中国的影子银行客观上讲是对正规金融体系有益的补充，是发展直接融资的有序渠道。

即便如此,监管层监管力度并未放松。

证监会的官员上周表示,中国将加强对跨市场产品以及影子银行领域的监管力度。

监管方会保持稳定的货币政策，在需要时进行细微的调整。

信托市场有自我调节功能
毋庸置疑，影子银行相比传统商业银行有其固有的脆弱一面,比如更易遭遇流动性危机,不透明导致更易受到挤兑,缺乏央行最后贷款人支持等。

同时，房地产信托由于面对基本面下行,基础资产的现金流更受考验。

前段时间,较为激进的中融信托就在陷入了光耀地产兑付危机漩涡,相应的银行信贷、基金子公司资管计划等业陷入其中。

不过从另一方面来看，房地产信托市场也有自我调节的功能。

影子银行是资金逐利推动，而房地产市场收益率的下降，一方面影响投资收益率，提高信托产品风险,另一方面也将投资者赶出了这市场。

今年来楼市的下行影响信托了公司产品的发行，房地产信托规模整体下降,信托公司如果不是针对大型房地产企业融资，信托产品发行难度加大。

根据信托业协会最新公布的数据,今年一季度房地产信托新增规模１46２亿元，相比去年一季度的15３２亿元,同比下降4.５７％；相比去年四季度的20９7亿元,环比回落３0.28%。

不论是同比还是环比，今年一季度房地产信托新增规模均下滑。

除此之外,房地产信托新增规模占比也出现拐点,扭转去年一直平稳上升的趋势。

一季度房地产信托新增规模占比为１0．8％,与去年四季度１３．６%相比,回落2.８个百分点。

而用益信托网的最新数据显示，在5月，地产信托占比更是创下今年新低。

风险常常在忽视它的时候发生。

投资人对房地产信托风险加深认识,在一定程度上预防了系统性风险的靠近。