房地产信托融资相关问题研究

专题名称】体制改革

【专题号】MF1

【复印期号】2005年11期

【原文出处】《重庆金融》2005年06期第24～30页

【作者简介】朱泰，唐万勇，杨文颖，新华信托投资股份有限公司重庆400010

一、国内房地产融资的现状

（一）当前我国房地产开发企业的融资格局

1998年以来，随着住房体制市场化改革，国内居民潜在需求不断释放，房地产发展步入了高速发展时期。近六年来，房地产投资额年均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3％（如表1）。

表1房地产投资占全社会投资和GDP的比重单位：亿元

年份GDP 全社会投资房地产投资房地产投资房地产投资/全

/GDP（％）社会投资（％）1986 10201.4 3846 101 1.0 2.6

1991 21662.5 7517 336.2 1.6 4.6

1997 73142.7 28457.6 3178.4 4.3 11.2

1998 76967.2 29545.9 3614.2 4.7 12.2

1999 80579.4 30701.6 4103.2 5.1 13.4

2000 88228.1 32499.8 4984.1 5.6 15.3

2001 94346.4 37460.8 6245.5 6.6 16.7

2002 102397 43202 7790 7.6 18.0

2003 116694 55118 10106 8.6 18.3

注：根据国家统计局《中国统计年鉴》和《固定资产统计年鉴》各期整理。

从上表可以看出，自1997年以后房地产业开始飞速发展并迅速成长成为国民经济的支柱产业。

据测算，到2020年，中国城市化水平将提高到55％，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上。房地产的行业整体发展趋势还将持续下去，房地产行业作为资金密集型行业，伴随着这一轮房地产市场的跨越式发展，对资金的需求渴求愈发强烈。

根据国家统计局公布的2000～2002年房地产开发资金来源的结构情况（见表2），目前我国国内主要的房地产融资渠道有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资（包括外商直接投资）、自筹资金（包括企、事业单位自有资金）、其他资金（包括定金及预付款）等。

表2房地产开发投资资金来源单位：亿元

年份2000 2001 2002 三年合计所占比例

国家预算内资金 6.87 13.63 11.84 32.34 0.14％

国内贷款 1385.08 1692.20 2149.09 5226.37 22.49％

债券 3.48 0.34 2.40 6.22 0.03％

利用外资168.70 135.70 156.39 460.79 1.98％

自筹资金 1614.21 2183.96 2720.44 6518.61 28.05％

其他资金 2819.29 3670.56 4501.47 10991.32 47.30％

资金来源总额 5997.63 7696.39 9541.63 23235.65 100.00％

注：1.根据国家统计局资料整理。

2.国内贷款部分仅包含房地产开发贷款部分，未包括个人住房按揭贷款。

从上表中可以看出：

1.在房地产开发中，虽然从2000-2002年自筹资金比例在逐年增高（分别为26.9％、28.4％、28.5％），但每年的自筹资金占比都不足30％。

2.由于近年来实行的低利率政策，使得房地产开发企业无论规模大小，都倾向尽量采用外部融资的策略。房地产开发投资资金来源中平均有22.49％来源于国内贷款，每年基本上比较稳定（2

3.1％、22％、22.5％）；有平均47.30％的来源主要是定金和预付款，每年基本上趋于稳定（47％、47.7％、47.2％）。

3.其他部分（国家预算内资金、债券、利用外资）融资所占比重很小。

由于房地产开发企业在自筹资金中并非全额是自有资金，也有相当部分的其他负债资金。在其他资金中，较大部分（约6-8成）依靠各商业银行的预售房按揭贷款方式实现，实际上也体现为金融机构贷款，因而房地产开发企业的资产负债率一般在70％以上，而且超过50％的融资来源于银行金融机构。

（二）金融机构中银行对房地产的金融支持

目前，我国房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程（见图1）。从图中可见，在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

图1

附图

A：土地储备贷款

B：土地出让金

C：土地转让与开发贷款

D：业务承包与转包资金

E：房地产开发、建设贷款

F、G：按揭贷款

H：定金、预付金

1998年以来银行对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销

售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。

其一，用于房地产开发的银行信贷逐年上升。

1998年银行房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998

年的3.2倍；金融机构全部人民币贷款年均增长14.62％，而房地产开发贷款年均增长29.43％，全部房地产贷款（包括个人住房贷款）年均增长44.35％，房地产贷款的年均增长速度大大