邯郸魏县地块地产开发可行性研究报告

➢县城内商品房的建筑品质普遍不高，基本以板楼为主，没有建筑形态可言 17
。外立面不美观，建筑物面造工粗糙，质量问题较多。
Part3 市场分析
2、市场特点
➢魏县县城目前在建住宅的楼盘较多，并且体量不小。商务会馆，写字楼也 偶有见到，但基本呈烂尾状态。
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Part3 市场分析
➢艺术中心宗地西北侧为一个高档 的花园洋房项目——尚品新苑。
农业银行魏县支行
宗 地
魏州西路
魏州西客站
魏县人民医院 魏城镇中心双语幼儿园
新协和门诊部
加油站
魏城镇派出所
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Part1 项目概况
1、宗地概况（体育中心地块）
➢该地块位于魏县县
城规划的西南角，同
样位于地界边沿，宗
地外面的道路属于端
头路，再往西走就直
接进入村庄。
✓人流在龙乡大街和玉泉
南街上一般往东，往北
3、周边楼盘
宗地
尚品 新苑
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Part3 市场分析
➢体育中心宗地北侧为占地 100亩的大型楼盘水木清华 园。
✓项目为17层的高层住宅，按照 容积率3，每套面积130平计算 ，大概1500套房源。 ✓从2009年底开始售卖，经过 三年时间，目前4号楼、7号楼 共200套房源基本售罄。 ✓楼面均价3400元/平。
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总结和建议
艺术中心规划地块上建设一个艺术中心，搭配上周边的景观河、魏州 桥和绿化带，作为一个展品和形象工程放在魏县城西北角向外来宾客 展示尚可。但是在其周围无论配建商业还是住宅都缺乏依据。 1）此地块位于魏县城规划区的边沿，远离县城中心，缺乏商业氛 围，并且周边优美和休闲的景观资源也与经商格格不入。 2）若作为住宅，该地块孤悬在护城河（景观河）外，给人的直观 感受就是住在“城”外。而且目前地块周边基本上欠缺配套。 3）最直接的原因是，地块不远处，在“城”内的一个大型楼盘— —尚品新苑，正在兴建。该楼盘兼具商业，多层住宅，高层住宅 多种形态。楼盘的地理位置以及观景区位无疑都比艺术中心附近 地块更具优势。而目前该楼盘只是刚刚在建两栋，并且尚未销售 。考虑到魏县目前的经济发展以及常住人口情况。该楼盘估计能 吸收相当长时间内在城郊的购房需求。
➢魏县的商业主要集中在魏 都大街和魏州路上，其中以 魏都大街最为兴旺。
✓魏县的商贸经营以门店为主。 连锁化、品牌化相对薄弱。商贸 种类以种子，肥料，果蔬，建材 ，烟酒等满足基本生活、生产需 宗地 求的物料为主。
➢两块宗地都远离县城商圈 ，并且都位于县城规划的边 缘上，将来无论是配建商业 还是住宅都毫无优势可言。
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总结和建议
体育中心规划地块上建设一个体育中心，配合上周边县一中、二中、 三中的教学资源以及学生需求，并无不可。但是若在其周围配建商业 或者住宅目前也都欠缺条件。 1）此地块同样位于魏县城规划区的边沿，靠近农村。除了学生外 ，县城里的人流基本上不往此方位流动。在附近购房的人基本上 都是看重学校资源。但目前该地块北面同样有一个占地100亩的大 型在建社区——水木清华园。该社区全部为高层，目前销售了3年 ，只销售了社区计划建筑面积的1/7。 2）并且地块南面目前也有其它在建楼盘，可以预见在较长的一段 时间内，该区域的房屋供应量都处于饱和状态。 3）而如果配建商业的话，该地块同样不处于县城商圈内。并且处 于县城的端头位置，拟建商业十分不智。在地块南侧的玉泉南街 往东，更靠近县城中心位置的烂尾商务楼都是前车之鉴。

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魏县地处冀、豫、鲁三省交界，地理位置确切地说是“哪都不挨着” ，因此只适合发展为物流的中转地。另一方面，魏县工业不发达，目 前以农业为主，县城的商贸活动也是围绕农业以及基本生活需求展开 。总的来说，魏县并不具备发展大型工商业的环境和条件。
魏县在短短的3-4年时间内，将县城框架迅速拉大3倍，大力修拓道路 ，并在县城周边大肆兴建景观河、绿化带，拱桥以及雕塑。但县城的 经济发展以及人口都跟不上拓城的速度。因此县城里除了原有的中心 地带保持人气外，其它地方仍然较为萧条。总体来看，魏县有着盲目 造城，脱离实际，随意提高县城定位，将城镇化简单理解为投资建设 和打造形象工程的房地产化的通病。
➢南侧为雅园尚景和盛世御 景两个楼盘。
✓楼盘主要为多层建筑，以学区 资源为卖点。雅园尚景经过3年 的销售800套房源基本售罄。 ✓楼面均价3200元/平。
3、周边楼盘
水木清 华园
宗地
雅园尚景
盛世御景
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四、收益分析
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Part4 收益分析
1、艺术中心投资估算
类似县城艺术中心规模及投资额
城市
县城
占地面积 建筑面积 总投资 （亩） （平方米） （亿）
2.5
2012
含体育中心和文化中心
按照魏县拟建的县城艺术中心占地140亩，地块部分用作其它配套初步估算。建设魏县体育中心 约需要投资1亿。
同样类似于艺术中心的计算方法，投资一亿可以置换125亩的土地，这对于一个位于边沿的地块 来看，无疑建筑体量也过大。
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五、总结建议
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总结和建议
魏县作为一个国家级贫困县以及劳务输出县，县城里对商品房的需求 增长缓慢。加上目前在建楼盘较多，市场整体去化速度较慢。
宗地
3、商业概况
魏都大街
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魏都大街
Part2 城市概述
➢魏县的商业形态较为落后 ，主要停留在农业时代的商 业形态。
✓门店门面的面宽很少超过6米 ，以散商经营为主。县城里最大 的为果蔬市场和建材市场，采取 的是集贸市场的形式。经营秩序 宗地 差，产品质量较难保证。 ✓水城广场算是当地为数不多的 百货大楼之一。
✓该项目占地也为100亩，目前两栋多层 住宅在建，接近封顶。但暂不对外销售 ，已经建好的售楼部只进行业务咨询工 作。 ✓项目为多层+高层的建筑形态，预计能 提供1000套左右的房源。 ✓该项目暂时不提供报价，但预计会是 魏县最高。
➢尚品新苑位于县城边缘，但位于 护城河内。附近农田，农民自建房 较多。楼盘南面道路宽广，但人迹 稀少。
走。很少往西走，因此 宗地附近的人气并不兴
宗
旺，景观也较差。
地
7
Part1 项目概况
2、宗地现状（体育中心地块）
东望
南望
北望
西望
8

➢按照魏县目前城镇化率
45%以下，人均GDP在
4000美金以下的情况而言
。魏县并不适合配建大型现
宗地
代的商业配套。
4、商业业态
魏都大街
15
魏都大街
三、市场分析
16
Part3 市场分析
1、市场概况
➢2008年金融危机以后，以及河北“三年大变样”的规划，魏县的城市建设 步伐逐渐加快，房地产项目的建设也在魏县如火如荼地展开。但是，因为在 城市扩展过程中缺少整体规划，魏县开工的项目存在重叠建设，集中建设等 特点。项目普遍存在空置率大，销售周期长的特点。
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魏县位于河北省南端，地处冀、豫、鲁三省交界 ，是河北省人口第一大县，国家扶贫开发重点。 是一个农业大县，工业小县，财政小县。
魏县是中国鸭梨之乡，千年古县。
邯郸
魏县距离安阳市驾车距离91.5公里，约需两个小 时车程。距离邯郸51.3公里，驾车需1个半小时 。
魏县虽然人均可支配收入不如汤阴，但是房价均 值却略高于汤阴。
Part1 项目概况
➢ 该地块周边的配套 以学校为主，县里的 三所中学云集周围。
✓其它的商业、医疗配 套较少。 ✓交通方面，项目南侧 玉泉南街为县城最南部 的大道，车流较少。地 块东侧的龙乡大道虽然 道路同样较为宽阔，但 车流人流均较少。
3、周边配套（体育中心地块）
宗
县三中
地
县二中
县一中 10
二、城市概述
➢魏县县城框架快速拉大，不可避免县城范围中错落着众多城中村。城中村 中拥有改善住房条件的居民，由于生活习惯以及区域感情的因素，必然会在 自我熟悉的区域消费。大概80%的消费者基本会是居住在项目周边的原住民 。
➢目前魏县的在售楼盘基本集中在县城商圈周围以及县一中，二中，三中附 近（三个中学紧邻在一起）。建筑形态以高层为主，均价约3200元左右。
邯郸魏县地块可行性报告
——战略发展部 20131112
汇报纲要
１ 项目概况 ２ 城市概述 ３ 市场分析 ４ 收益分析 ５ 总结建议
2
一、项目概况
3
Part1 项目概况
1、宗地概况（文化艺术中心地块）
➢该地块位于魏县县 城规划区的西北角， 面临地界边沿，并且 被护城河（景观河） 孤悬在县城外。
✓地块占地约200亩左右 ，土地基本平整，周边 自然自然景观优越。
护城河
宗 地
魏州西路
4
Part1桥
西侧为民房
宗
地
魏州西路
魏州西路
东、南侧水系
5
Part1 项目概况
3、周边配套（文化艺术中心地块）
➢ 该地块目前尚处于 规划中，周边1公里 范围内配套尚待提升 。
✓宗地1公里范围内学 校资源、商业配套较少 。 ✓交通方面，项目北侧 紧邻魏州路，横贯魏县 县城，路网较发达，另 外区域范围内还有汽车 西客站。
➢2008年，在河北省“三年大变样”规划的带动下，魏县也大力实施城镇 化战略，包括路网工程、水网工程以及园林绿化工程。县城框架由原来的 13.7平方公里扩大到38平方公里。
➢通过大规模城市建设打造的“梨乡水城.魏都”文化旅游项目，2010年吸 引外地游客126万，带动相关营业收入6000万元。
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Part2 城市概述
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Part4 收益分析
2、体育中心投资估算
类似县城体育中心规模及投资额
城市
县城
占地面积 建筑面积 总投资 （亩） （平方米） （亿）
年份
内容
山西省 长治市
长治县
247
14550
1.5
2010
集“体育训练、体育比赛、休闲、健身、 娱乐”为一体的高标准综合性体育设施
四川省 宜宾市
宜宾县
100
100000
河南省 洛阳市
栾川县
59.6
35359
1.6
山东省 聊城市
高唐县
30
12000
1.1
年份 2011 2012
内容
1000余人的艺术剧院、一个可容纳500人的 电影院、一个广电演播中心、文化馆、图 书馆、展览馆、工人俱乐部、会议室、大 型群众文化广场、生态停车场、地下停车
场及配套设施
1000座剧场一个、200座剧场一个、80座 剧场2个、KTV包厢10余间、1600平方米地
魏县 汤阴
人口 产值 （万） （万亿）
97.8
110
46 125.4
人均可支 配收入
13398
14872
财政收入 （万元）
47198
40050
房价 （均价）
3200
3000
安阳
1、城市概况
魏县
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Part2 城市概述
2、城市发展概述
➢ 魏县是河北省人口第一大县，国家扶贫开发重点县。同时魏县也是一个农 业大县，农业人口占比90%以上。面对人口众多，县域内难以实现农村劳 动力充分就业的县情，魏县较早就把发展劳务输出作为富民强县的发展战略 。魏县每年输出的劳务人员约占县域人口的1/3左右(大约30万)。
综合考虑城市环境以及宗地情况，建议集团不考虑此两地块！
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谢 谢！
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下超市（可做咖啡厅用）等功能用房
按照魏县拟建的县城艺术中心占地200亩，地块部分用作商业配套初步估算。建设魏县艺术中心 至少需要投资1.5亿。（居中的投资额估计为2亿）。
如果艺术中心按照造价1.5亿建设，按照80万/亩土地款向县政府作为交换。这相当于200亩左右 的土地面积。按照目前魏县均价3200元/平估算，盈利率约为21%左右，并无突出优势。但是 200亩的土地面积对于一个在县城的楼盘来说实在太大了。